不動產統一登記推動貧困山區林業產業發展的研究

茍澤平 / 四川省平昌縣不動產登記中心

不動產統一登記推動貧困山區林業產業發展的研究

茍澤平 / 四川省平昌縣不動產登記中心

不動產登記是《物權法》確立的一項物權制度，是市場經濟的一項基礎性制度，與每個人的切身利益息息相關。充分認識不動產統一登記制度的含義、性質、功效對開展登記工作，促進相關產業發展有著重要價值和現實意義。實踐證明，實施不動產統一登記制度，對促進貧困山區林業市場公平競爭和共同發展，夯實構建林業發展市場基礎，盤活森林資源資產等方面都將發揮較大作用。

不動產登記；林業發展；促進；功效

序言

不動產登記又稱為不動產物權登記。不動產登記貫徹以人為本、權利主體的思想，在完善社會主義基本經濟制度，推進社會主義市場經濟體制建設，保護民生等領域都將會產生極大的作用。在推進現代林業建設的進程中，不動產登記的公布實施，有利于進一步鞏固推動林業產權制度改革，完善林業市場機制，維護廣大山區農民和林區群眾的根本利益，同時也要求加快林業物權制度建設，調整相關政策體系和提高林業依法行政水平。為此，我就貧困山區不動產登記促進林業發展的功用進行了研究，下面作簡單闡述。

1.充分認識不動產登記的重要性和必要性

1.1什么是不動產登記。不動產登記，是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。這一定義包含以下四個方面的內容：登記是依當事人申請的行為；登記是國家專職部門的活動；登記內容為不動產物權及其變動事項；登記事項須記載于不動產登記簿。就其登記對象而言，主要涵蓋10個方面：（1）集體土地所有權；（2）房屋等建筑物、構筑物所有權；（3）森林、林木所有權；（4）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（5）建設用地使用權；（6）宅基地使用權；（7）海域使用權；（8）地役權；（9）抵押權；（10）法律規定需要登記的其他不動產權利。

1.2不動產登記的基本屬性。不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。作為物權公示手段，不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生司法效果的事實行為。

1.3不動產統一登記的功效。

1.3.1明確不動產統一登記功能。不動產統一登記制度是基于健全市場經濟需求。有關人士認為，統一的不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。這是制度本身的價值，是基本功能。嚴格地講，是制度的經濟學價值，服務于市場經濟。不動產登記制度首先要實現其主導價值，發揮其經濟學價值。如果主導價值都不能實現或者無法實現，這項制度以及此項工作自然會“功敗垂成”，何言其他價值？

1.3.2明確不動產統一登記的用途。不動產統一登記為全國統一的不動產交易市場的形成構建明晰的產權基礎。同時，可以適度挖掘不動產登記的衍生價值。

1.4不動產統一登記的原則。在統一登記制度建立過程中，要保持工作的穩定和連續性，在機構尚未建立、職責和資料整合尚未完成的情況下，各部門仍按原有的工作模式正常開展日常登記工作，不影響百姓順利辦理產權證書。在實施統一登記后，新證書投入使用，原來已經頒發的各類證書繼續有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，確保不增加企業和群眾負擔。國土資源部有關負責人指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”、“賦予農民更多財產權利”、“健全自然資源資產產權制度”的一項基礎性工作，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，夯實社會主義市場經濟基礎具有重要意義。國土資源部將圍繞登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺“四統一”，著力法制建設，在法律法規、規章政策、技術規范等諸多層面全面搭建制度框架。著力搭建信息共享平臺，實現各類不動產審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務。逐步拓展信息平臺應用領域，為建立健全社會征信體系和國家自然資源資產管理體制創造條件。

2．不動產登記對林業發展的促進

2.1夯實構建林業發展市場基礎。不動產登記明確了農村土地承包經營權性質是用益物權，并建立起相關的用益物權制度，給予了物權的保障，作為“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產”，這為建立農村林地用益物權制度奠定了基本框架。同時，不動產登記明確規定，國家所有的農用地實行承包經營的參照用益物權的有關規定，國有林地承包經營權也屬于用益物權，也應當實現“物盡其用”的目標。在土地社會主義公有制性質不改變的前提下，不動產登記對農村集體林地和國有林地用益物權制度的創設，為林業市場機制建設奠定了堅實的基礎。用益物權制度是建設有中國特色的市場經濟制度的內在要求，也是建設市場經濟制度的基本條件。市場交易的前提是擁有可依法交易的財產權。這不僅要求在法律上明確物的總括利益的歸屬，即明確物在法律上的所有權人，還要明確物的使用價值利益的歸屬，即明確物的用益物權人。林地是最基本的林業生產要素之一，但由于法律禁止土地買賣，土地所有權不具有可轉讓性，要通過市場機制來有效配置資源，創立林業用益物權制度，對建立市場經濟運行機制具有根本性的意義。

2.2有利盤活森林資源資產。擔保物權在于適應市場經濟的要求擔保債權，融通資金。不動產登記在擔保物權制度上取得了突破，設立了抵押、質押、留置、權利抵押等諸多制度，并擴大了抵押擔保物的范圍。根據不動產登記規定，幾乎所有可交易的財產均可以作為抵押物。不動產登記完善了抵押擔保機制，改變了林權抵押貸款的不利局面，為盤活森林資源資產，拓寬融資渠道，將林權制度改革向縱深推進，提供了相應的法律保障。社會主義市場經濟建設有一個歷史發展的過程。改革開放初期，由于當時社會歷史條件還不成熟，國家對于林地使用權抵押比較謹慎。按照擔保法規定，可以抵押的僅限于荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，即“四荒地”使用權。同時，擔保法規定，“依法可以抵押的其他財產”才可以抵押，也就是說抵押物的范圍只限于法律規定可以抵押的財產，這就把“四荒地”以外的林地使用權，排除在可以抵押的財產范圍之外。

2.3促進林業市場公平競爭和共同發展。馬克思說過: “商品是天生的平等派，它要求買者與賣者之間必須遵守交換的等價法則。”因此，失掉了平等，就失掉了市場經濟; 失掉了公平競爭，就失掉了共同發展。現代林業建設應該對所有的市場主體，包括國有、集體和私有主體， 都一視同仁，使其具有平等地位。不動產登記不僅理清了國有財產、集體財產和私人財產的界限，并從制度上明確保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。這需要各級政府和林業主管部門根據不動產登記律制度的要求提高駕馭市場的能力，進一步統一稅費政策、資源利用政策和投融資政策，為各種林業經營主體創造公平競爭的環境。

3．結論

總之，充分認識和把握不動產登記制度的含義、性質和功能，有利于進一步開展好登記工作；扎實開展好不動產統一登記工作，更加利于促進貧困山區林業產業可持續發展，助推“五彩巴中”建設，加快平昌縣鄉村旅游和森林康養產業規模化推進步伐。