房地產公司項目開發成本控制探究

周 瑜

哈爾濱商業大學，黑龍江省 哈爾濱市 150028

房地產公司項目開發成本控制探究

周 瑜

哈爾濱商業大學，黑龍江省 哈爾濱市 150028

成本控制是房地產開發企業在經營管理中的重點工作，貫穿于整個房地產項目運作的各個階段。本文針對我國房地產項目開發成本控制方面存在的主要問題進行分析，提出了房地產公司在項目開發成本控制方面應采取的改進措施。

房地產項目；開發成本；成本控制

近年來，隨著政府對房地產行業實行了一系列調控政策和房地產行業自身成熟度的提高，房地產行業的暴利時代已成為過去，房地產行業正逐漸步入微利時代。在此發展趨勢下，如果房地產企業想要保持強而有力的市場競爭優勢，則必須加強對幵發項目的成本控制,降低開發成本，做到對開發項目各個階段進行有效的成本控制,將開發項目的成本在合理的范疇內降到最低的水平,以保障企業最終達到利潤最大化。

1 房地產項目開發成本及成本控制概述

房地產項目開發是房地產企業的主要經營活動之一。房地產項目開發成本為房地產開發商為開發項目所支出的全部費用，包括：土地費用、前期工程費、配套設施費、建筑安裝費、管理費用、財務費用、稅費等。

房地產項目開發成本主要構成

2 房地產開發項目成本控制上存在的問題

（1）成本控制核算不準確

由于明確房地產企業開發項目建設成本的細化預估的可操作性難度較大，加上行業管理水平和相關技術人員、財務人員的專業水平有限等原因，往往容易忽視有效的成本管理和科學的成本控制在建設過程的重要性，會導致財務指標數據不準確，財務信息失真，企業的成本費用支出和利潤空間都模糊不清，最終企業財務狀況難以考核。

（2）成本控制缺乏科學性

有部分房地產開發企業忽視了成本費用控制全過程的時效性。開發項目成本費用核算通常是在項目完工核算后進行，雖然這樣在財務上具有一定的合理性，但卻容易掩蓋了企業經營管理中存在的漏洞，不符合項目開發過程的動態性，特別是對于大規模項目較多的開發企業，難以反映出開發項目的實際成本，使得成本與收益分辨不清晰。

（3）成本控制缺乏全面性

大多中小型房地產開發企業只是把開發項目成本管理局限于配套設施費、土地成本、建安成本、規劃設計費等的單項控制工作，而每審核撥付一筆款項記一筆款項，這樣的做法導致雖控制了在某一方面的成本，但是項目在選址、規劃設計等其他方面卻不能達標，將會在隨后建造過程中不斷地顯現，也會為房產銷售埋下隱患。最后企業只能不斷地去堵塞成本漏洞，不能在漏洞發生之前做好事前控制，單單的事后彌補成本工作，說明應將成本控制和成本管理結合起來貫徹于全過程中。

3 房地產開發項目加強成本控制的措施

強化房地產開發成本控制，首先要在企業內部給員工培養成本控制意識的養成，讓成本觀念從始至終地貫徹；其次要貫徹全過程成本控制觀念與成本管理的相結合，健全完善成本控制體系。通過實行從對以下幾個方面的改進措施，以獲取對房地產企業開發項目全過程的成本控制。

（1）樹立全員成本控制意識

企業的成本控制是全過程的、相對的控制，更是可以根據開發項目的不同階段特點、性價比擇優選取的。成本控制不僅僅是核算、審核這么簡單，它已經上升到經營管理的層面，而每一個員工都能擁有積極良好的成本控制意識才是確保成本控制全面落實的先決條件。房地產企業必須從這個角度出發，大力倡導全體人員從觀念上加強對成本控制的意識，營造良好的企業氛圍，落實執行全過程的成本控制方法，這是實現成本控制的重中之重。因為房地產開發項目需要加強企業內各部門專業人員在成本控制流程中的信息交流和溝通協作，保證實行共同控制成本的有效性。在全員成本控制下，人員之間形成互相監督、約束、激勵的機制，有效配合與制約，提高成本控制管理在企業經營的各階段環節的效率，最終形成健全的管理鏈。

（2）健全完善各階段的全過程成本控制

房地產開發項目立項階段，項目的可行性研究分析報告及時完成并保證其準確可靠。投資預算項目立項階段，企業首先應充分做好市場調查，多方面收集信息，了解市場行業情況。依照房地產價格的影響因素數據來選擇目標定價，主要包括位置、價格、配套、戶型、市場競爭力、市場購買力等。此外，企業還應將政府相關部門近期出臺的政策及金融機構的貸款利率變化也作為考慮范疇之內。在目標選擇、定位及預算上，企業要充分考慮市場因素及可能發生的情況，對整個項目的運作作出合計精確的成本估算，對成本和費用明細劃分，并進行合理的盈利分析，為盈利預留適當的彈性空間。

在房地產開發階段，要加強對工程現場的管理，減少項目建設過程中的材料成本支出，針對項目開發過程中出現的波動，應遵循先算賬后實施的原則，在現場必須先對項目執行數據實時跟蹤全動態成本控制，對工程成本做到事前主動控制。除此之外，施工隊伍的優劣影響著工程成本控制的質量。因此，在招標過程中，選擇有足夠的技術實力的施工和監理公司，才能項目開發的生產和經營達到高效優質的效果，更可以讓房地產企業有給施工隊伍的優惠空間，形成共贏的局面。對于施工材料供應單位的選擇也可采用同樣的方法，根據投標單位所報的價格及質量選擇適合本項目的具有合理性價比的產品。

房地產開發項目竣工結算階段，要組織專門人員進行驗收工作責任轉移，杜絕未來不必要費用發生的可能性，工程建設完成對項目進行竣工驗收。房地產開發商要組織各相關部門和單位按照工程簽訂的合同檢查工程進度情況，依據施工圖紙嚴把工程質量關口，審判各項使用功能試驗，檢查是否存在未完工疏漏發生，及時督促承包商對未達到標準指標的質量缺陷進行修復，防止在結算交付使用后再出現扯皮現象，產生不必要的支出。房地產企業負責房地產項目的銷售，企業必須密切注意房地產市場價格、供需變動，制定相應的營銷方案，在提高銷售增長率和擴大銷售的市場份額的前提下，同時增強項目的回款能力，確保資金及時回籠。此外，對于已完成竣工結算的項目，要對該項目過程中的所有數據進行分析總結，將這些數據進行對比、綜合、分析，得出開發項目的盈利率，從而能獲得項目真實的評估信息，對比開發項目各環節的計劃預算和實際發生數的差異，總結經驗和教訓，對相關人員做到獎罰分明，完善激勵機制。

4 結論

綜上所述，控制成本是促進房地產企業提高經營能力，提升利潤空間，繁榮房地產市場的重要手段。房地產企業在開發項目過程中發生的成本費用直接決定銷售價格，房地產開發的成本控制不應僅局限在工程和財務等部門，更應當在企業內部各個部門技術、經營、銷售等部門全面貫徹，形成各部門通力合作的局面，而在這個過程中全方位、高效率整合企業的盈利水平，達到企業的利潤最大化。

[1]張瑋．現代房地產企業成本控制探析[J]．現代商業，2014,(23):99．

[2]向成干．淺析房地產項目開發的成本控制[J]．大眾科技，2013，（95）：15-17．

[3]陳素清，陳鳳云．我國房地產開發經營企業的成本管理弊端及對策[J]．吉林農業科技學院學報，2014，（1）：27-28．