房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化進程中的轉(zhuǎn)型投資

田欣欣

房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化進程中的轉(zhuǎn)型投資

田欣欣

隨著城鎮(zhèn)化的上演，戶籍改革制度的推進，中國房地產(chǎn)業(yè)的未來如何發(fā)展也是擺在人們面前最現(xiàn)實的問題之一。近兩年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，而在城鎮(zhèn)化進程中，將有近億的人口遷移到城市，如此龐大的數(shù)字對于未來的房地產(chǎn)業(yè)又有著怎樣的機遇和挑戰(zhàn)。文章將結(jié)合當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化的進程以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對中國城鎮(zhèn)化進程中的房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇和轉(zhuǎn)型進行了探討。

城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)投資；機遇；轉(zhuǎn)型

城鎮(zhèn)化，也被稱為城市化，是指隨著一個國家或地區(qū)社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進步以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其社會從農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村型社會向工業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）和服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代城市型社會逐漸轉(zhuǎn)變的歷史過程。一般情況下，城市化進程都會經(jīng)歷城市化——郊區(qū)城市化——逆城市化——再城市化的過程。

一、近年城鎮(zhèn)化在中國的推動

在中國，對于城鎮(zhèn)化問題的討論并不是最近才有，而是在改革開放以后，大量的農(nóng)村人口涌向城市之后就存在?！?012中國新型城市化報告》指出，中國城市化率突破50%，這意味著中國城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，中國城市化進入關(guān)鍵發(fā)展階段。2013年12月13日，中央城鎮(zhèn)化工作會議在北京舉行，這是改革開放以來中央第一次召開的全國城鎮(zhèn)化會議。2013年12月26日，中國社科院發(fā)布了《社會藍皮書：2014年中國社會形勢分析與預(yù)測》，書中指出：中國城鎮(zhèn)化進入新一輪的發(fā)展期，中國人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型加速，2013年年底，中國城鎮(zhèn)化水平將超過54%，2018年將達到60%。2014年07月30日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》，此建議從五個方面對戶籍改革提出了具體要求，內(nèi)容涉及戶籍制度調(diào)整、戶口登記制度變革，而此次改革的最大目標(biāo)是在2020年基本建立與全面建成小康社會相適應(yīng)的，依法保障公民權(quán)利、規(guī)范有序的新型戶籍制度，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。新政策對于房地產(chǎn)業(yè)又會帶來怎樣的影響也成了人們最為關(guān)注的話題。

二、中國房地產(chǎn)近年的發(fā)展

改革開放幾十年來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的進程中扮演了重要角色，拉動了消費，改善了民眾居住條件，并拉動部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，且房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對GDP的貢獻率逐年快速提升。過去的十年，房地產(chǎn)業(yè)像是一道燦爛的光芒。在龐大的需求推動下，中國房價在十年間急劇拉升。近兩年，房地產(chǎn)業(yè)收起了過去一路高唱凱歌的旗幟，房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售接連回落。

2015年1月20日，國家統(tǒng)計局公布了2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示：2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比1～11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，增速比1～11月份回落1.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。

2016年1月19日，國家統(tǒng)計局公布了2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示：2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1～11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

近兩年房地產(chǎn)業(yè)的遇冷，讓從業(yè)者們開始不斷思考，未來該何去何從。

三、城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

城鎮(zhèn)化是人類社會發(fā)展的必然過程，房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化過程中的重要物質(zhì)載體，隨著中國城鎮(zhèn)化進程的推進，房地產(chǎn)業(yè)這個物質(zhì)載體在其中發(fā)揮的作用也將被人們所重視。同時，城鎮(zhèn)化建設(shè)是一個長期的過程，它將有利于房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。

（一）城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供機遇

隨著政府著力推進“城鎮(zhèn)化”建設(shè)相關(guān)信息的集中釋放，房地產(chǎn)發(fā)展史上大規(guī)模的“剛需”人群有望被喚醒。2014年7月30日，國務(wù)院《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》正式公布，明確提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，統(tǒng)籌推進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。統(tǒng)籌戶籍制度改革和相關(guān)經(jīng)濟社會領(lǐng)域改革，合理引導(dǎo)農(nóng)業(yè)人口有序向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。戶籍制度改革終于成行，未來幾年內(nèi)解決一億農(nóng)村人口的市民化，這預(yù)示著將有大批的農(nóng)村人口流向城市。近兩年，中國的房地產(chǎn)處于冰火兩重天的狀態(tài)。有人說，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別的過去的黃金時代，也有人說，中國的房地產(chǎn)進入了轉(zhuǎn)型期。無論怎樣，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，都將為目前的房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機遇。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進城鎮(zhèn)化質(zhì)量提升

房地產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)、環(huán)境打造、資源整合等方面為城鎮(zhèn)化進程做出了重要貢獻。第一，房地產(chǎn)開發(fā)拓寬了城市空間，提升了城市規(guī)模和功能，促進了城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整和擴大。第二，房地產(chǎn)業(yè)為城市建設(shè)開辟資金渠道，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城鎮(zhèn)的不斷發(fā)展，需要不斷地增加建設(shè)資金，房地產(chǎn)業(yè)是高附加值的產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定的發(fā)展能為城市道路、綠化、水、電、氣、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施以及文教衛(wèi)生福利事業(yè)開辟穩(wěn)定的資金渠道，從而使城市建設(shè)、城市改造與房地產(chǎn)開發(fā)有機協(xié)調(diào)同步進行，推進城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

四、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展政策建議

城鎮(zhèn)化并不是單純的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的聚集，它主要是人的城鎮(zhèn)化，是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面幫助農(nóng)村人口實現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，真正的使得農(nóng)村人口享受到同等的福利待遇，使城鎮(zhèn)成為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的宜居之所。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，既是重要的民生行業(yè)，也是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，協(xié)調(diào)好城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為重要。

（一）城鎮(zhèn)化推進符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展規(guī)劃

國務(wù)院《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》的公布中明確提出在未來幾年內(nèi)解決一億農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，這種大規(guī)模的人口流動勢必為城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來促進作用。農(nóng)民人口進入城鎮(zhèn)，要與城鎮(zhèn)的未來發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，符合城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)濟規(guī)劃，要與當(dāng)?shù)氐耐恋爻休d、就業(yè)條件等結(jié)合，要求房地產(chǎn)投資與集中型城市化規(guī)律相適應(yīng)，避免出現(xiàn)無規(guī)劃的地產(chǎn)亂開發(fā)形式，充分提高城市土地利用效率。

（二）明確落戶條件，避免空城現(xiàn)象

農(nóng)村人口進入城市，離開自己的家鄉(xiāng)，放棄原有的勞作方式，在新的生活環(huán)境中，要有與其匹配的就業(yè)、醫(yī)療、教育保險等政策，房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)要與農(nóng)村人口的流入速度成正比，避免資源的浪費，讓農(nóng)民進城享受到城鎮(zhèn)生活的同等公共服務(wù)，真正成為城鎮(zhèn)的主人。

（三）處理好農(nóng)民轉(zhuǎn)移和土地利益共享

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)載體，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程當(dāng)中，最重要的是農(nóng)民土地處置的清晰化。近兩年來，在房地產(chǎn)業(yè)闊步前行的時候，土地的價值也在不短的攀升，在城鎮(zhèn)化的建設(shè)過程中，勢必存在大量的征地、拆遷，要合理的對農(nóng)民進行補償，讓其享受到土地的增值收益，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場各方利益主體多贏。

五、房地產(chǎn)業(yè)自身的轉(zhuǎn)型

近兩年，中國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于下行狀態(tài)，供過于求，樓房庫存膨脹，在缺乏動力的環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)高利潤的時代已經(jīng)過去，并邁入了轉(zhuǎn)型的十字路口。在新型城鎮(zhèn)的進程當(dāng)中，國家的資源開始向中小城市和城鎮(zhèn)集中，基礎(chǔ)建設(shè)將為房地產(chǎn)市場帶來巨大的市場需求，本文就房地產(chǎn)業(yè)該如何抓住機遇，成功轉(zhuǎn)型升級，給出以下幾點建議：

（一）借助金融創(chuàng)新提升房地產(chǎn)資本運作能力

金融一直都是房地產(chǎn)中重要的組成部分，在城鎮(zhèn)化進程當(dāng)中，大批的人口轉(zhuǎn)移所需要的上萬億資金不僅僅是政府所需要思考的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路上提升資金的地位被提上前所未有的高度。近年來，除了傳統(tǒng)的融資渠道外，房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立金融機構(gòu)、與金融機構(gòu)合作和參股金融機構(gòu)等方式將金融作為新的盈利增長點。例如：2014年，綠地集團在宣布與信達集團合作中提到，“將在金融資產(chǎn)重組后的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)項目再開發(fā)后推向市場，形成房地產(chǎn)等領(lǐng)域獨特的‘重組資產(chǎn)-優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)’業(yè)務(wù)模式”。合作后，雙方可將低價獲取的資產(chǎn)交予進行開發(fā)、包裝和出售盡管拉大了周期，但能獲取更高的利潤。

（二）互聯(lián)網(wǎng)思維發(fā)展房地產(chǎn)

近一年，中國的樓市由原來的火熱到逐漸淡去，許多的房地產(chǎn)從業(yè)人員都在為轉(zhuǎn)變時期的房地產(chǎn)尋找新的轉(zhuǎn)變方式和路徑，而隨著科技的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)從各個方面走進人們的生活。據(jù)CNNIC數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年底，中國的網(wǎng)民滲透率已經(jīng)達到45.8%。在新城鎮(zhèn)化的進程中，人們對于房子的需求不僅僅局限于單純的居住，還有它所帶來的便捷性。因此，許多房地產(chǎn)商通過互聯(lián)網(wǎng)滿足客戶需求，提高房地產(chǎn)業(yè)自身的更高價值。例如，韓國仁川濱水區(qū)的松島新城，其內(nèi)的社區(qū)、醫(yī)院、公司和政府機構(gòu)已實現(xiàn)全方位信息共享；數(shù)字技術(shù)深入住戶房屋、街道和辦公大樓，像一張無形的大網(wǎng)把城市支端末節(jié)連為一體。只需一張智能卡，居民就能輕松完成付款、查詢醫(yī)療記錄和開門等等一系列瑣事。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，樓市深度轉(zhuǎn)型期的進入，傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)、資本模式都面臨變局，互聯(lián)網(wǎng)等商業(yè)模式新思維、新模式不斷地走入人們的生活，沖擊著房地產(chǎn)業(yè)的過往與思維，房地產(chǎn)商要在新城鎮(zhèn)化過程中，學(xué)會用互聯(lián)網(wǎng)思維方式研究房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)行業(yè)推進城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。

（三）轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想，提升服務(wù)質(zhì)量

新型城鎮(zhèn)化是人、社會、自然更加強調(diào)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化大發(fā)展過程中，要在保障房建設(shè)方面投入更多的力量，解決進城農(nóng)民以及生活困難群眾的基本住房要求。房地產(chǎn)行業(yè)市場已經(jīng)從單純的傳統(tǒng)機械制造向服務(wù)業(yè)邁進，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者也要轉(zhuǎn)換以往的單線條盈利模式，在獲取適當(dāng)利潤的同時，以人為本，要滿足人們不斷增長的物質(zhì)和精神文化需求。

（四）.發(fā)揮創(chuàng)造思維，建造特色城鎮(zhèn)

在城鎮(zhèn)化的過程中，加強與城市發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃與功能配套，同時，房產(chǎn)業(yè)開發(fā)者避免套搬大城市的發(fā)展模式，發(fā)展具有特色資源、區(qū)位優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)，盡可能的根據(jù)城鎮(zhèn)的發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)模式以及文化特色進行城鎮(zhèn)建設(shè)，避免千篇一律的城市面貌。

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田欣欣，黑龍江省佳木斯人，廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院2015級在職碩士研究生，現(xiàn)供職于海南省廣播電視總臺，研究方向：金融理論與實踐。

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