“兇宅”的法律與實(shí)務(wù)研究

陳明燕董艷雪

“兇宅”的法律與實(shí)務(wù)研究

陳明燕董艷雪

從實(shí)踐來(lái)看，兇宅糾紛應(yīng)該分為兇宅買賣糾紛和因他人致使房屋成為兇宅的糾紛兩種，由于我國(guó)大陸法律對(duì)物之瑕疵的規(guī)定并不健全，所以依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，對(duì)于兇宅糾紛應(yīng)作如下處理：對(duì)于類型一的兇宅糾紛，買受人可以通過(guò)欺詐或者違約的方式尋求救濟(jì)；對(duì)于類型二的兇宅糾紛，房屋所有權(quán)人可以通過(guò)侵權(quán)或者違約的方式尋求救濟(jì)。

兇宅；物之瑕疵；欺詐；違約

這些年來(lái)，關(guān)于兇宅的法律糾紛問(wèn)題越來(lái)越多，訴諸法院的也有不少。但司法實(shí)踐中對(duì)于此類案例的處理方式不盡相同，裁決結(jié)果以及裁決依據(jù)也差異較大，實(shí)踐中曾出現(xiàn)過(guò)同一案例在一審和二審中有“駁回訴訟請(qǐng)求”和“完全支持訴訟請(qǐng)求”兩種截然不同的裁決結(jié)果的現(xiàn)象。裁決的不統(tǒng)一勢(shì)必會(huì)影響公平正義，破壞司法的權(quán)威，致使裁決得不到執(zhí)行，進(jìn)而阻礙整個(gè)社會(huì)司法的進(jìn)步，所以確立一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的裁決標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行。這也是本課題的研究?jī)r(jià)值所在。

一、兇宅的定義

什么是兇宅，我國(guó)法律沒(méi)有對(duì)之做出規(guī)定，理論和實(shí)踐中對(duì)兇宅的定義有很多種說(shuō)法。臺(tái)灣內(nèi)政部所公布的不動(dòng)產(chǎn)委托銷售契約書(shū)范本中對(duì)于兇宅的描述為“本建筑物（專有部分）于賣方產(chǎn)權(quán)持有期間是否曾發(fā)生兇殺或自殺致死之情事”。①許政賢：《兇宅、物質(zhì)瑕疵與法律適用》，載《法學(xué)教室》，2014年4月。這一觀點(diǎn)被臺(tái)灣諸多學(xué)者所援用。

本文認(rèn)為兇宅的定義應(yīng)該包含以下方面：1.僅包括人為致死情形，如發(fā)生過(guò)兇殺或者自殺致死等情形，諸如煤氣中毒、一氧化碳中毒、食物中毒等意外致死情形不應(yīng)納入兇宅范圍之內(nèi)；2.兇殺或者自殺致死情形是發(fā)生在專有部分之內(nèi)的；3.兇殺或者自殺致死情形不以在出賣人產(chǎn)權(quán)持有期間為限。

二、實(shí)踐中對(duì)兇宅糾紛的處理

（一）兇宅糾紛的類型

根據(jù)實(shí)踐中發(fā)生的實(shí)際案例，兇宅糾紛的類型一般包括兩種：一是兇宅買賣中的糾紛②張德金賈杰：《政府法制·半月刊》2005.7（下）。，即買賣曾發(fā)生兇殺或自殺致死的房屋而引發(fā)退房、降價(jià)糾紛；二是因他人原因致使自己房屋成為兇宅要求賠償?shù)募m紛。③陳明：《蘇甲、蘇乙與徐x福房屋租賃合同糾紛案》，載懷效鋒、吳志攀：《高級(jí)法官案例講壇》（民商法卷Ⅰ），北京大學(xué)出版社，2006年5月第l版，265-271。前者如上吊、他殺等，后者如跳樓、承租人自殺等。

（二）臺(tái)灣對(duì)兩種糾紛類型的處理

1.對(duì)類型一的處理

在臺(tái)灣，對(duì)兇宅買賣糾紛的處理是通過(guò)物之瑕疵來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如若一房屋曾有非自然身故之事件發(fā)生，是否該屋即有民法典第三五四條之物之瑕疵，而買受人得依物之瑕疵擔(dān)保之規(guī)定請(qǐng)求救濟(jì)，實(shí)務(wù)和學(xué)說(shuō)上都有爭(zhēng)論，主要有否定說(shuō)和肯定說(shuō)。其中肯定說(shuō)占主流地位，處理方式為：先依該兇宅的客觀情況認(rèn)定物有瑕疵，再根據(jù)瑕疵程度分別適用應(yīng)減少價(jià)金或解除契約之法律效果。

2.對(duì)類型二的處理

自殺使他人房屋成為兇宅的糾紛要如何處理，臺(tái)灣高等法院實(shí)踐中一般認(rèn)為自殺行為侵害房屋所有人之所有權(quán)，其繼承人負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任。④吳從周，《兇宅、物之瑕疵與侵權(quán)行為——以兩種法院判決案型之探討為中心》，載《雙評(píng)釋義》，第112頁(yè)。

（二）大陸對(duì)兩種糾紛類型的處理

1.對(duì)類型一的處理

我國(guó)大陸對(duì)類型一的兇宅買賣糾紛的處理方式呈現(xiàn)出多樣性：

（1）認(rèn)為構(gòu)成物的瑕疵

如葉鋒法官認(rèn)為雖然《合同法》第153條規(guī)定我國(guó)物之瑕疵范圍僅限于物的質(zhì)量問(wèn)題，但物的交換價(jià)值亦影響物的整體性能，在法律評(píng)價(jià)要點(diǎn)上應(yīng)屬一致的，因此對(duì)交易價(jià)值之瑕疵的救濟(jì)應(yīng)與質(zhì)量之瑕疵作同一處理，可類推適用質(zhì)量之瑕疵的規(guī)定。買方可以請(qǐng)求損害賠償、解除合同或要求減少價(jià)款等。⑤葉鋒：《兇宅、物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》，2014年第15期。

（2）認(rèn)為構(gòu)成欺詐

如2008年金牛法院審理的兇宅買賣糾紛案中認(rèn)為：銷售房屋期間未告知房屋曾發(fā)生兇殺案構(gòu)成欺詐，判決撤銷原告李某與被告劉某某簽訂的房屋買賣合同，李某將房屋退還給劉某某，劉某某與田某某退還購(gòu)房款。①陸倩、楊陽(yáng)：《金牛法院審結(jié)備受社會(huì)關(guān)注的“兇宅”買賣糾紛案》，http://cdfy.chinacourt.org/article/detail/2008/06/id/561913.shtml 2016.2.29 17：15訪問(wèn)。

（3）認(rèn)為構(gòu)成侵權(quán)

如黑龍江大慶兇宅買賣糾紛案中，讓胡路區(qū)法院認(rèn)為：高重在售房過(guò)程中故意隱瞞了房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)非正常死亡的事實(shí)，依據(jù)價(jià)值規(guī)律，該房屋雖然在實(shí)物形態(tài)上沒(méi)有受損，但依據(jù)人們的現(xiàn)實(shí)觀念，房屋會(huì)因購(gòu)買者諱避而貶值，因此，高重主觀有過(guò)錯(cuò)構(gòu)成侵權(quán)。②張德金、賈杰：《政府法制·半月刊》2005.7（下）。

（4）認(rèn)為構(gòu)成違約

“兇宅”可認(rèn)定為房屋的品質(zhì)瑕疵，出賣人交付有瑕疵的標(biāo)的物，即構(gòu)成違約。如果雙方在訂立合同時(shí)約定了違約金，買房人可以請(qǐng)求出賣人支付約定違約金；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以繼續(xù)要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果雙方未約定違約金，應(yīng)根據(jù)違約程度的不同選擇相應(yīng)的方式。③參見(jiàn)陳耀東、張瑾：《“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用》，載《河北法學(xué)》，2007年10月

2.對(duì)類型二的處理

浙江省衢州市柯城區(qū)人民法院陳明法官認(rèn)為：“兇宅”主人受有財(cái)產(chǎn)和精神損害，房屋的承租人、管理人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。“兇宅”租、售困難和貶值正是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律在消費(fèi)文化、消費(fèi)心理、消費(fèi)觀念上的反映和體現(xiàn)，它是一種客觀存在。“趨吉避兇”作為社會(huì)群眾由來(lái)已久的善良無(wú)害習(xí)俗，理應(yīng)得到法律的尊重，如將其視為封建迷信思想使然，從法律上予以排斥，有違情、理、法的統(tǒng)一。④陳明，《蘇甲、蘇乙與徐x福房屋租賃合同糾紛案》，載懷效鋒、吳志攀：《高級(jí)法官案例講壇》（民商法卷Ⅰ），北京大學(xué)出版社，2006年5月第l版，第267-268頁(yè)。

四、兇宅糾紛處理方式之再探討

鑒于兩岸理論和實(shí)踐上對(duì)于兇宅糾紛的處理方式各有不同，大陸地區(qū)應(yīng)該如何統(tǒng)一適用法律，達(dá)到同案同判的效果呢？筆者將通過(guò)對(duì)現(xiàn)存的處理方式一一作出評(píng)價(jià)，得出本文的觀點(diǎn)。

（一）類型一

1.是否成立物之瑕疵

我國(guó)《合同法》第148條、第150條、第153條規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保及責(zé)任，條文的闡述均為“不符合質(zhì)量要求”，這一規(guī)定甚至可以稱之為關(guān)于“物的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任”的規(guī)定，而如此詮釋物的瑕疵這一概念，過(guò)于狹隘。⑤李超：《“兇宅”買賣中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任與締約責(zé)任》，載《人民法院報(bào)？法官說(shuō)法》，2013年1月24日第007版。而臺(tái)灣民法典第354條為物的瑕疵確立了三種類型：價(jià)值瑕疵、效用瑕疵、品質(zhì)瑕疵。因此，在臺(tái)灣此種兇宅糾紛可以適用此條法律來(lái)達(dá)到保護(hù)買受人的目的，而大陸法律無(wú)明文規(guī)定，適用存在法律難題。

2.是否違反誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成欺詐

我國(guó)《合同法》中將欺詐分為兩種，即損害國(guó)家利益的欺詐和不損害國(guó)家利益的欺詐，前者為無(wú)效行為，后者為可撤銷行為。金牛區(qū)法院以欺詐為由判決撤銷買賣合同這一判決在某些情形下可以解決問(wèn)題，但細(xì)思則存在一些無(wú)法觸及的方面：

首先，出賣人有無(wú)義務(wù)告知買受人標(biāo)的物為兇宅，如果沒(méi)有此義務(wù)，即使出賣人故意隱瞞，也不能歸責(zé)于他。

其次，由于欺詐要求出賣人的故意，在出賣人有義務(wù)披露房屋信息的情況下，買受人還需要舉證證明出賣人是故意隱瞞標(biāo)的物為兇宅的事實(shí)，而人的主觀意識(shí)是很難證明的，有可能使之訴訟目的不能達(dá)成。

最后，欺詐要使買受人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，如果買受人并沒(méi)有受到錯(cuò)誤指引要如何處理呢？本文認(rèn)為即使出賣人沒(méi)有告知其房屋為兇宅，但是從其價(jià)格可以反映出房屋存在某些問(wèn)題，而買受人在明知的情況下依然購(gòu)買，則是默認(rèn)了瑕疵的存在，因此不能以此為由撤銷合同。

3.是否構(gòu)成侵權(quán)

侵權(quán)可以分為多種，房屋為兇宅，雖致房屋的交易價(jià)值下降，但并未侵害房屋所有權(quán)本身，其導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失為純粹經(jīng)濟(jì)上損失。《侵權(quán)責(zé)任法》第2條規(guī)定侵權(quán)法的保護(hù)客體為“民事權(quán)益”，似乎并不排除純粹經(jīng)濟(jì)上的損失，但學(xué)說(shuō)和司法實(shí)務(wù)對(duì)純粹經(jīng)濟(jì)上損失的保護(hù)趨向于采嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，僅在行為人故意以悖于善良風(fēng)俗之方式加以侵害才承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。⑥葉鋒，《兇宅、物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》，2014年第15期。而在一般兇宅買賣糾紛中，出賣人僅隱瞞了房屋為兇宅的事實(shí)，并未以悖于善良風(fēng)俗實(shí)施侵害行為，因此對(duì)于買受人以侵權(quán)為由請(qǐng)求損害賠償法院本不應(yīng)支持的，但大慶法院卻認(rèn)為構(gòu)成侵權(quán)，顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

4.是否構(gòu)成違約

筆者認(rèn)為，對(duì)兇宅買賣糾紛可以用違約責(zé)任來(lái)救濟(jì)。根據(jù)《合同法》第107條和第60條的規(guī)定來(lái)看，出賣人應(yīng)該將房屋為兇宅的信息告知買受人，這相當(dāng)于是房屋買賣合同中的附隨義務(wù)，而違反附隨義務(wù)也是違反合同，同樣構(gòu)成違約。

同時(shí)，通過(guò)違約方式來(lái)解決糾紛存在以下優(yōu)勢(shì)：（1）違約責(zé)任形式解決交易糾紛更利于保護(hù)當(dāng)事人意思自治和交易自由。（2）方便買受人進(jìn)行訴訟。在兇宅買賣交易中，房屋買賣合同本身就可以作為提起訴訟的依據(jù)，而且賣方在合同糾紛中承擔(dān)的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，訴訟難度降低。

（二）類型二

臺(tái)灣和大陸實(shí)務(wù)都認(rèn)為在類型二的兇宅糾紛中，房屋的所有權(quán)人應(yīng)該獲得損害賠償，但是這是侵權(quán)損害賠償還是違約損害賠償不能統(tǒng)一。首先，吳從周先生認(rèn)為所有人不得請(qǐng)求繼承人賠償純粹經(jīng)濟(jì)上損失。⑦吳從周，《兇宅、物之瑕疵與侵權(quán)行為——以兩種法院判決案型之探討為中心》，載《雙評(píng)釋義》，第113頁(yè)。其次，房屋所有權(quán)人請(qǐng)求精神損害賠償。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第22條規(guī)定，如果房屋所有權(quán)人因居住在此兇宅內(nèi)精神遭受到了嚴(yán)重?fù)p害，則可以依此請(qǐng)求精神損害賠償。再者，因出租房屋引發(fā)的兇宅糾紛還可以通過(guò)違約的方式予以解決。《合同法》第222條、第265條分別規(guī)定了承租人、承攬人應(yīng)妥善保管租賃物和加工材料的義務(wù)。由于違約責(zé)任是一種無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者說(shuō)嚴(yán)格責(zé)任，就兇宅損害賠償而言，發(fā)生房屋損害的事實(shí)，該管理人即存在違約行為，除非有法定或約定的免責(zé)事由。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，由于我國(guó)大陸法律沒(méi)有明確規(guī)定價(jià)值瑕疵，所以使用物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任來(lái)解決糾紛存在一定困難。目前對(duì)于兇宅糾紛應(yīng)作如下處理：

（一）對(duì)于類型一的兇宅糾紛，買受人可以選擇使用以下兩種救濟(jì)方式：一是可以以欺詐為由請(qǐng)求法院變更或撤銷買賣合同。二是買受人可以以違約為由請(qǐng)求法院變更或者解除合同。由于違約是承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，買受人只需證明房屋為兇宅的事實(shí)即可。

（二）對(duì)于類型二的兇宅糾紛，房屋所有權(quán)人可以選擇使用以下兩種救濟(jì)方式：1.要求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任；如果房屋所有權(quán)人要請(qǐng)求精神損害賠償，則還需證明健康權(quán)受到損害并達(dá)到嚴(yán)重的程度。2.以承租人、承攬人違反合同義務(wù)為由請(qǐng)求損害賠償、解除合同等。

陳明燕，重慶人，中國(guó)青年政治學(xué)院訴訟法研究生，研究方向：民訴；

董艷雪，貴州人，中國(guó)青年政治學(xué)院民商法研究生，研究方向：知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

D923

A

1008-4428（2016）08-108-03

本篇論文為中國(guó)青年政治學(xué)院校級(jí)科研項(xiàng)目成果。