榮盛集團房地產成本控制問題探討

徐向寧

（中國石油大學（華東）經濟管理學院，山東 青島 266580）

榮盛集團房地產成本控制問題探討

徐向寧

（中國石油大學（華東）經濟管理學院，山東 青島 266580）

探討榮盛集團房地產開發及其成本控制現狀，分析榮盛房地產項目成本控制中存在的問題及成因，并從市場調研、投資決策、成本策劃、工程設計、招投標、工程造價與建筑施工成本控制、施工安全、資金管控與結算管理等方面，探索榮盛集團房地產開發成本控制的主要對策。

榮盛集團；房地產開發；成本控制

一、榮盛集團房地產開發及成本控制現狀

榮盛房地產發展股份有限公司簡稱“榮盛集團”，成立于1996年，現注冊資金為38.2億元。長期以來，公司一直致力于中等城市房地產開發事業，始終堅持專業化經營與高檔產品品質理念。經過近二十年的努力，公司已發展成為集建筑設計、商品住宅開發、物業經營與酒店管理為一體的、具有國家一級開發資質、甲級設計資質的大型綜合房地產企業集團。2007年8月，榮盛集團成功登陸深圳證券交易所，正式掛牌上市，進而成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。借助于良好的市場環境與歷史機遇，公司以房地產為核心，開始向金融、酒店、設計等方面全面拓展，并取得了輝煌的業績。截至2012年底，榮盛集團總資產增加到400多億元，其中凈資產100億元。此外，還擁有土地儲備即潛在可開發面積2 000多萬平方米。到2015年底，榮盛集團總資產進一步增加到1 028億元，擁有土地儲備2 300多萬平方米，業務范圍擴展至遼寧、內蒙古、山東、安徽、江蘇、湖北、湖南、廣東、海南、四川等十多個省市區，開發項目140多個。2005年，企業銷售額、銷售面積躍居房地產行業領先地位，公司品牌價值估值45.68億元。2012年開始銷售額穩步進入TOP20強，銷售面積進入TOP15強，市場影響力進一步加強。2015年，榮盛集團已在25個城市建立分（子）公司，擁有土地儲備總量1 900萬平米，項目總數130余個，在售項目總數為96個。2015年末注冊資本為43.48億元，是基期的3倍；總資產1 028億元，是基期的近5倍。五年累計實現銷售收入886億元、回款1 024億元、利潤122億元，分別是“三五”時期的6倍、4.8倍和3.6倍。榮膺“2015年中國房地產百強開發企業榜”第18位、“2015年滬深上市房地產公司綜合實力TOP10”第8位、“2015年滬深上市房地產公司財富創造能力TOP10”第5位等多項榮譽，建立了行業內的競爭優勢和地位。

近年來，榮盛房地產公司項目建設始終堅持“好、快、省”的原則，科學管控工程進度，不斷提高質量意識，規范預算、結算，強化成本管理，項目開發進展順利。

第一，公司對材料采購實行預算控制。公司經理根據計劃批準材料認質單位后，由項目工程部施工組負責統計項目工程所需材料的種類與數量，將其預算上報財務部后，財務部負責對項目材料設備進行定價復核。第二，公司對現行材料實行零庫存管理，采購組可根據項目實際需要隨時進行購買，然后在項目工地進行現場驗貨，驗收合格后由項目部施工組人員對材料進行簽收，并在收貨單上簽字。第三，工程部施工組在施工前根據實際需要向設備組申請領用設備機械，如果缺少該項設備則可根據使用情況或實際需要向財務部申請購買或租用，待財務部審批通過后，再由設備組進行購買或租用。在施工過程中發生的水費、電費、倉儲費以及施工組辦公費用等，主要由施工組在施工結束后按照實際發生額向財務部申報，最后由財務部統一撥付。

二、榮盛集團房地產項目成本控制問題分析

在決策階段，有關對成本控制的觀念未能正確樹立，結果，成本控制計劃書浮于表面、套用模板、不能緊密地聯系實際；其評價指標體系不完善、不系統、不可行、不科學；成本控制只是形式化地走過場，項目的可行性評估、預計成本評估、預計盈利評估不準確，導致決策失誤，損失慘重。同時，由于成本控制觀念的不足，導致榮盛發展沒有設立專門的成本控制機構，結果，在決策階段進行成本控制研究與規劃的時候，必然缺乏專業的指導和部門支持。沒有一個專門的成本控制部對方案進行把關，直接把各個部門的方案進行簡單的拼湊就上交公司領導，很容易造成決策失誤，這肯定增加了項目運作及其成本失控的風險。此外，市場調研不充分，也會給項目的后續運行造成一定的風險，進而導致成本失控。

在開發項目的設計階段，設計人員重技術、輕經濟，往往會人為加大工程的安全系數，在公用工程及配套工程上采用大而全的設計，難免會造成工程成本的增加，導致方案的先天不足和成本失控現象的發生。同時，設計方案和現場施工銜接不緊密，也在客觀上為成本失控提供了方便。在招投標階段，工程招標過程不規范，缺乏專業的評標隊伍及評價體系，都會導致成本的額外增加。在施工階段，由于控制機制不嚴密，成本信息反饋相對滯后，同樣會導致成本失控現象的發生。在竣工結算與營銷階段，由于制度不嚴，執行不力，市場競爭激烈，都會或多或少地發生費用超支現象，進而誘發成本的失控。

三、榮盛集團房地產成本控制的主要對策

（一）科學進行投資決策與前期成本分析

房地產開發是一項耗資巨大的風險投資，投資決策與成本分析是整個房地產開發活動的重要環節，是實現成本控制、降低市場風險的基本前提，必須給予高度重視。

首先，要加強市場調研，科學進行企業投資決策。投資決策是房地產開發中最為關鍵的環節，搞好投資決策是降低和化解市場風險的基礎性工作。為此，作為房地產企業，榮盛集團要集中自身資源，在科學解讀國家房地產政策的基礎上，加強市場調研，借助市場定位、產品策劃與風險分析，進行科學的投資決策。其次，切實搞好前期開發成本分析。投資決策完成后，企業成本管理部門及其相關人員要在前期調研的基礎上進行詳細的成本分析，把好成本控制關。其中，要重點進行土地費用評估分析、前期工程費用預算分析、建筑安裝工程造價預測分析、基礎及配套設施費用分析、園林環境工程費用分析、投資決策階段的費稅與管理費用分析以及不可預見的費用分析。

（二）搞好成本策劃與工程設計，合理確定目標成本

首先，要搞好成本策劃，確定限額控制指標。在具體執行中，要結合營銷定位報告，對概念設計多方案組合進行成本匡算。并通過對各類型產品的成本配置模塊進行經濟性測算與比較，找出盈利最大化的產品組合，由此形成對未來規劃設計工作的限額控制指標。其次，搞好工程設計，合理確定并嚴格控制目標成本。在工程設計階段，必須加強工程設計的標準化工作，制定共同遵守的技術準則和依據；嚴格控制設計方案的選擇與審核，確保設計方案不斷優化；制定科學的設計管理程序，搞好設計接口控制；建立設計成果校審與設計文件的會簽制度，防止設計過程中的遺漏與錯誤；鼓勵設計人員進行設計創新，推動設計質量的穩步提高；認真進行設計交底與圖紙會審，嚴格目標成本調整的審批流程。再次，嚴格控制設計變更，防止成本失控。通常情況下，設計變更必須征得建設單位同意并且根據規定程序辦理書面變更手續。其中，涉及到施工圖審查內容的設計變更計劃，必須報請原審查機構審查后再予以變更，并切實做好事前控制。與設計單位簽訂合同時，應事先對因設計質量問題所造成變更進行相應的制約。

（三）加強內部管理，嚴格控制工程造價與建筑施工成本

在房地產開發中，建筑施工成本及其工程造價是房地產開發成本中的主要部分，也是房地產開發成本控制中的重中之重，必須予以重點控制。

第一，要加強招投標管理，防止工程造價失控。在此，一要切實搞好工程招投標與合同洽商工作，嚴把招標審核關；二要嚴格控制招標工作質量，防止意外風險的發生；三要嚴格招標程序，合理控制工程造價。

第二，嚴控設計變更，防止增加費用。在此，一要完善設計變更和工程簽證管理制度，明確規范相關人員的責任、權利和義務；二要加強設計變更和工程簽證管理工作，重點對其不實之處及其不合理性加以嚴格審查與管理。

第三，強化設備管理模式，縮減施工成本。在此，根據施工組織設計科學合理調配施工設備，在設備選用上要堅持先調劑、后租賃的原則，購置設備要少而精，同時提高設備使用效率，做好設備現場管理工作。

第四，嚴格材料管理，降低項目成本。在此，要嚴格材料供應過程管理，提前消除各種費用失控的隱患；加強材料倉庫管理，預防意外風險的發生；加強材料使用過程的管理，降低材料使用費用與施工成本。

（四）高度重視施工安全，全面降低風險成本

首先，要高度重視施工安全，全面提升工程質量。在此，要以安全為重，加強施工監管，確保整個工程施工根據計劃按質按量地向前推進。一旦發現質量問題，立即停工修補，避免事后大修帶來的嚴重損失及其工程進度的拖延，有效控制各種額外支出。

其次，消除事故隱患，嚴格控制各種風險支出與建筑施工成本。在建筑施工中，必須加強施工安全管理，完善安全施工制度與應急管理方案，層層落實安全責任，預防各種意外事故的發生，最大限度地消除事故隱患，全面降低建筑施工中的風險成本。

（五）加強資金管控與結算管理，降低資金占用成本

首先，要嚴格監控資金計劃，提高資金合理利用率。在施工階段，工程款的支付要以資金計劃為基礎，并根據施工進度計劃合理調整，以此加強項目費用監控。同時，要堅持資金計劃與成本動態控制相結合的原則，有效掌控項目的運行，確保企業銷售收入與工程支出的正常運轉。

其次，搞好結算階段的成本控制，全面降低資金占用成本。其一，要實行會議確認制結算方式，通過結算會議來確定結算的具體方法、人選及其結算期限等相關問題；其二，建立健全二次復核與審計機制，加強對資金結算的有效監控。

最后，完善內部獎懲制度。整個工程款項結算完畢后，還要對照成本控制的具體目標進行相應的分析，并視具體情況給予相應的獎罰，確保結算階段各項成本的有效控制，全面降低資金占用成本，以此推動成本控制目標的實現。

［責任編輯劉兆峰］

F293.3

A

1673-291X（2016）27-0078-02

2016-08-16

徐向寧（1983-），男，河北廊坊人，助理工程師，碩士研究生，從事項目管理研究。