三線城市商品房過剩的原因與對策研究——以蚌埠市為例

高姍姍，廖信林

（安徽財經大學經濟學院，安徽 蚌埠 233030）

三線城市商品房過剩的原因與對策研究——以蚌埠市為例

高姍姍，廖信林

（安徽財經大學經濟學院，安徽 蚌埠 233030）

我國的房地產業已經成為關系國計民生的重要產業。目前，我國房地產庫存較多，其中三線城市商品房過剩問題極為明顯，去庫存問題亟待解決。以蚌埠市為例，分析三線城市商品房過剩的現狀與影響，探討三線城市商品房過剩的原因與對策。

三線城市；商品房；過剩；去庫存

引言

2015年11月10日，在中央領導小組第十一次會議上，習近平總書記提出：“在適當的擴大總需求的時候，要加強對供給側結構性的改革，提高工作效率和供給關系，增強經濟持續增長動力?！?015年11月11日，李克強指出：“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費。”房地產問題是中國結構性改革的重要一環，三四線城市的商品房過剩問題成為一項嚴峻的挑戰，如不加以解決將會阻礙中國經濟發展。因此，需要采取措施解決三線城市商品房問題，緩解我國經濟下行壓力。

一、三線城市商品房過剩的現狀與影響

（一）三線城市商品房過剩的現狀

我國房地產進入市場交易時間短，目前還不夠成熟，在很大程度上具有一定的盲目性，一些房地產企業不認真分析住房需求盲目建設投資，資金無法回籠，庫存量逐步增大。據公開資料顯示，2015年末，中國商品房待售面積達71 853萬平方米，較2014年末的62 169萬平方米增加9 484平方米。在蚌埠市，2015年商品房待售面積2 458.2萬平方米，較2014年的2 161.2平方米增加297萬平方米（數據來源于安徽統計局APP的“數據安徽”）。2016年開始，各個地區開始了去商品房庫存的保衛戰。蚌埠市推出了降稅、補貼、公積金，甚至鼓勵農民進城購房的一系列政策，但收效甚微。三四線城市相比一二線北上廣而言，房地產行業疲軟，需求量不見上升，房地產形勢依舊嚴峻。

（二）三線城市商品房過剩的影響

1.房地產企業資金鏈斷裂，影響產業升級。由于住房結構失衡、供需矛盾突出、稅費過高等問題，房價并沒有回到居民能接受的范圍，一方面商品房盲目建設，另一方面居民消費意愿不高，造成商品房庫存日趨嚴重，房地產企業資金無法流動。蚌埠東方房地產、城鄉房地產、綠城房地產等企業受到相應影響，容易造成企業資金鏈斷裂，融資受阻。小型房地產企業更加面臨破產的風險，影響產業結構升級。

2.不利周邊產業發展，就業率降低。房地產產業鏈長，周邊產業較多，如建材、餐飲、運輸等行業，從而帶動就業崗位的增加，由于房地產資金投入建設大，帶動區域經濟發展，蚌埠市政府相對來說也比較重視，但蚌埠商品房過剩，使建材、餐飲等行業受到相應不利影響，房地產無法帶動相關區域經濟，周邊產業就業率降低。

3.出現爛尾樓問題，容易造成社會不穩定。當前商品房庫存量逐漸增加，房地產開放商資金投入量巨大，一時無法回籠，特別是蚌埠中小型房地產商，融資成本高，無法從銀行取得貸款，導致資金鏈斷裂，甚至破產，這使得開發商停工，出現大量爛尾樓。蚌埠金偉小區、華夏尚都小區都出現過爛尾樓現象，大量購房者面對耗費一生積蓄買的房卻無法入住，維權上訪頻頻，使得社會不穩定因素增加。如果政府不作為更加使得雙方關系膠著，造成社會動亂與不穩定。

二、三線城市商品房過剩的原因

（一）三線城市商品房供給快速增加

1.房地產行業政策的變化。改革開放至2011年之前，我國商品房總量少，人民需求量高，導致商品房供不應求的情況，房價在這一期間飛速上漲。2010年房地產行業政策發生了變化，房地產由過度寬松慢慢轉化成了過度緊縮，而且一二線城市限購，政府發行相關政策打壓購房熱潮之后，許多一二線城市的房地產開放商向三四線城市轉移，導致三四線城市的商品房攀升。2011年之后全國房產逐漸降溫，三四線城市房地產增長速度減緩，但是之前動工和馬上竣工的房地產不能不繼續建造。蚌埠商品房建設面積由2010年的692.4平方米逐年增加到2015年的2 942平方米，增速2010年最高，達到60.1%，后來增速逐年減少，但是2015年依舊達到12.7%（數據來源于安徽統計局APP的“數據安徽”）。商品房絕對量快速增加，我國商品房供給快速增加。

2.盲目開發新城區的市場環境。在城鎮化的市場背景下，各地新區與城市副中心規劃出臺，熱衷于新區、新城的建造，樓市供應快速增加，三四線城市中缺乏產業導入支撐與缺乏對市場供需研究，政府出臺政策之后，房地產商名義是建產業新城，實際是造城，加速所謂的城鎮化進程。這種盲目開發的商品房沒有充分考慮到居民的深度消費需求，在產品設計，配套設施上面不夠有吸引力，但商品房供給快速增加。

（二）三線城市商品房需求增加緩慢

1.農民市民化問題。從目前狀況來看，我國屬于社會主義初級階段，城市建設也處于初級階段，農民人數很多。例如蚌埠市，雖然進城工作的農民很多，但是由于戶口、教育、社保等原因，不能享受與城市居民同等的待遇，無法安居樂業，農民不愿在蚌埠市買房，導致無法依靠農民解決一部分商品房庫存問題。當然在另一個方面，新農村建設加快，農村經濟發展迅速，農民生活水平提高，部分農民也沒有意愿進城就業或者落戶在城市。2015年蚌埠市的農村人口達到2 903 379人，占總人口的88%（數據來源于安徽統計局APP的“數據安徽”）?？梢姡霾簺]有充分利用農民市民化解決商品房問題。由于農民市民化問題難以真正解決，三線城市商品房需求增加緩慢。

2.以售為主住房供應模式。我國商品房出現的是出售型住房供應多，租賃型住房供應不足的情況，住房租賃的發展滯后于住房買賣的發展，形成的是以售為主的住房供應模式。但由于商品房成本稅費等原因，即使商品房庫存量大，三四線城市房價也沒有出現大幅度下降的情況。而三四線城市每年有大量的城鎮就業的年輕人和到城市務工的農村人口，他們的購房能力不足，過渡性的租賃型住房更適合他們，而當前的住房供應模式明顯不適應他們的需求，這使得三線城市商品房需求增加緩慢。

3.三線城市對其他地區居民的吸引力不足。三線城市經濟發展水平通常比較落后，就業機會不足，收入水平低。其他地區的人們很少愿意在三線城市定居，買房、生活與工作。而一二線城市卻有較強的經濟發展水平、優異的教育醫療環境，吸引移居人口向一二線城市轉移，三線城市與一二線城市的差異，可以看出三線城市對其他地區的吸引力不足，僅僅靠本地消費者對商品房消費，使得三線城市商品房需求增長緩慢。

三、三線城市商品房過剩的對策

（一）增加三線城市商品房的需求

1.農民工市民化，擴大住房需求。政府要通過加強戶籍人口城市化率，深化住房制度改革，加快農民工市民化，可以通過出臺鼓勵農民工購房的相關政策，如給予農民工相關補貼，降低首付，在稅費上實行一部分減免，降準降息，讓農民工形成進城就業落戶買房的需求，促進商品房的消費，穩定三線城市房地產市場。農民也可以將空置房改造成旅游觀賞區或者旅游住房，提升自身經濟實力，然后用來買商品房，擴大住房需求。

2.發展本地經濟，吸引人口流入。三線城市產業結構陳舊，老產業萎縮，新產業發展緩慢，人口凈流出嚴重，導致嚴重的商品房庫存。這就要求三線城市調整產業結構，淘汰落后產業，發展新興產業，大力發展本地經濟，提高本地的收入水平與生活水平，吸引外來人口不斷流入。同時，三線城市可以根據當地獨特的人文、地理與歷史文化等特色資源，優化改造滯銷樓盤和爛尾樓，做出特色商品房，并做好相關配套服務，從經商、旅游與養老等方面，吸引外來人口，增加對三線城市商品房的需求。

（二）減少對三線城市商品房的供給

1.房地產企業并購兼并，提高住房質量。三四線城市的政府可以直接并購兼并那些受資金困擾，無法追加投資，瀕臨破產的房地產企業，將其轉讓給優質企業進行重新開發。優質企業可以進行優化升級，提高住房質量。通過對房地產企業的清理、重組，可以減少房地產商的不適當開發，減少對三線城市商品房的供給。

2.嚴格限制房地產開發，解決爛尾樓問題。控制商品房用地的供應，減少土地供應，嚴格限制房地產開發用地，緩解商品房壓力。目前三線城市的商品房已經飽和，接下來要根據實際開發用地。房地產爛尾樓問題都是由于房地產商資金鏈斷裂造成，政府可以建立融資平臺或者讓銀行與房地產商合作，為房地產商提供資金，解決爛尾樓問題，保障動遷戶能夠入住，有效解決商品房庫存量問題。解決爛尾樓問題，限制房地產開發，減少對三線城市商品房供應，解決商品房庫存問題。

小結

總之，三線城市商品房過剩是不容忽視的嚴峻問題，而在三線城市商品房去庫存的道路上，需要政府制定相關政策引導，促進房地產產業科學發展，市場平穩運行。同時，也需要房地產商主動參與其中，遵循市場規律，合理開發用地。各個主體從供需兩方面共同發力，促進商品房供需平衡，切實解決商品房過剩問題，促進商品房市場健康發展。

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［責任編輯吳迪］

F293.3

A

1673-291X（2016）27-0110-02

2016-07-08

安徽省社會科學創新發展研究課題重大研究項目“安徽省推進供給側結構性改革研究”的資助（2016ZD007）

高姍姍（1995-），女，安徽安慶人，本科生，從事經濟學研究；廖信林（1979-），男，江西贛州人，副教授，碩士生導師，博士，從事宏觀經濟理論與政策研究。