房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略研究

文/向建華

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略研究

文/向建華

摘要：隨著我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力越來越在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮著積極作用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要得到良好的發(fā)展，積累雄厚的資金，壯大自身實(shí)力，就必然離不開融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)觀察經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不斷對(duì)融資貸款策略進(jìn)行調(diào)整和改善。這不但要配合市場(chǎng)和政府的調(diào)控作用，也要結(jié)合自身的實(shí)際情況，做出正確的分析，最終進(jìn)一步地完善我國(guó)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，促進(jìn)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資；貸款；策略

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略改變的意義

隨著我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力越來越在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮著積極作用。這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)大的背景，也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展日益艱難。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，它的主要資金流動(dòng)及管理來自于融資，而目前的形式下，作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的前提下，也存在著許多還尚待解決的問題。而其中的融資問題對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，只有有效解決了融資問題，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。并且，也能進(jìn)一步地完善我國(guó)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，促進(jìn)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使兩者相輔相成，達(dá)到良性循環(huán)的目的。如上海億邦置業(yè)有限公司就是有效改變了融資貸款策略，尋找出了與當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)的模式，才能以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額，有效保證了整個(gè)企業(yè)的良性發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)觀察經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不斷對(duì)融資貸款策略進(jìn)行調(diào)整和改善。

二、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及融資貸款策略中的問題

（一）我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及推行的相關(guān)政策

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展也越來越重視，相關(guān)政策層出不窮，從2003年頒布的《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，到如今頒布的相關(guān)政策已多達(dá)數(shù)條。這些政策在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，但也同時(shí)對(duì)它們提出了要求，迫使它們對(duì)已有的融資貸款策略進(jìn)行調(diào)整。

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式大多還都是傳統(tǒng)融資方式，如銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托融資等。這些傳統(tǒng)融資方式使得融資具有一定的局限性，雖然目前也多了許多新型融資方式，但總的來說融資方式顯得太過單一，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源大部分直接或者間接來自銀行，沒有其他的途徑，那么一旦政策改變，將會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很大的沖擊。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金越少，越難以抵擋變化。據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金都沒有超過35%，這對(duì)于它們的健康發(fā)展是極為不利的。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的融資貸款詳細(xì)規(guī)定，對(duì)資金需求及融資需求分析不夠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得一席之地，必然也要認(rèn)清自身的總體情況及發(fā)展方向。因此，對(duì)資金及融資的需求必然要有一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)和歸納。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對(duì)自身內(nèi)部資金需求的特點(diǎn)沒有一個(gè)好的分析，從而不能預(yù)測(cè)出每一個(gè)階段所需要的資金數(shù)量，也無(wú)法建立一個(gè)合理的目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)，這使得最終難以對(duì)以后的資金方向有一個(gè)大的把握，對(duì)可持續(xù)發(fā)展是很不利的。

而對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金問題了解之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要開始考慮融資的問題。目前我國(guó)仍然沒有形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，缺乏豐富并且規(guī)范的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在了解大背景大環(huán)境的前提下，對(duì)融資進(jìn)行一系列改善。了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的融資需求，從而結(jié)合自身房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，分析出具體的融資需求。

（三）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相關(guān)宏觀調(diào)控政策不健全，銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過大

就目前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)控政策還處于一個(gè)很不健全的狀態(tài)，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展，使其在融資的很多方面都存在著較大的問題。而政策的不完善，又同時(shí)削弱了監(jiān)管力度，使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資缺乏一個(gè)有力的監(jiān)督，這不但在無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，還給融資帶來了許多不穩(wěn)定因素。

同時(shí)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)又過大，這取決于我國(guó)目前實(shí)施的銀行所得到收益為從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的固定利息，這與承擔(dān)的高負(fù)債的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是極其不對(duì)等的，而相關(guān)政策的不完善，又使得違規(guī)貸款的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，也不利于銀行利率的穩(wěn)定。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略的調(diào)整及改善措施

（一）實(shí)現(xiàn)多元化融資，發(fā)展并開拓多種方式

為適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)，必然要不斷創(chuàng)新，開拓多元化的融資渠道。對(duì)傳統(tǒng)的融資方式應(yīng)進(jìn)行一定的取舍，找到適合自身企業(yè)發(fā)展的融資方式，并不局限于一種融資方式，而要多方面地吸取經(jīng)驗(yàn)，不斷將新型融資方式進(jìn)行推廣。同時(shí)使住房抵押貸款不斷進(jìn)行分散，通過證券化的形式使風(fēng)險(xiǎn)不集中于某一處，而是分散給了所有市場(chǎng)的投資者，這會(huì)在很大程度上降低了融資貸款的風(fēng)險(xiǎn)，保證了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有序發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)控能力及自身實(shí)際情況對(duì)融資貸款策略進(jìn)行調(diào)整

作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不但要對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、銀行的利率以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整體狀況有一個(gè)大致的了解，而且應(yīng)該對(duì)自身的實(shí)際情況有一個(gè)充分的了解。否則，再多的改變也不能達(dá)到確切想要的結(jié)果。想要更好地進(jìn)行融資，必然要對(duì)自身企業(yè)的資金情況有一個(gè)了解，對(duì)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)估算，并詳細(xì)推算出資金所用到的方向以及需要的資金數(shù)量。然后再對(duì)將要實(shí)行的融資做一個(gè)大的預(yù)測(cè)。從而判斷出融資方向，找出最適合的融資方式。

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