營改增對房地產企業影響初探

文/梁　萍

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營改增對房地產企業影響初探

文/梁萍

摘要：我國房地產行業在之前十年得到了空前的發展，隨著市場經濟的不斷完善，給房地產企業的發展帶來了機遇和挑戰。2016年5月1日起全面完成營改增，營改增覆蓋了房地產行業，其目的是解決營業稅全額征稅、重復征稅的弊端，有效降低房地產企業稅負。營改增給房地產企業帶來諸多好處的同時也帶來了一系列的影響，我們期望可以及時了解營改增對房地產企業造成的影響，并采取相應的應對措施，以逐漸消除營改增給房地產企業帶來的不利影響，促進房地產企業健康快速發展。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響

營改增是避免重復征稅，切實減輕企業稅負，促進社會、經濟運行效率的提升。房地產行業實行“營改增”面臨較大的困境和瓶頸，難以快速順利的實施，所以直到2016年5月1日營改增的全面推行才將房地產企業納入營改增的范圍之內。財稅［2016］36號文件規定，房地產企業納稅人銷售或出租自行開發的房地產項目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11％的增值稅率，也可采取簡易計稅方法按5％的稅率征稅。營改增過后會對房地產企業的生產經營各方面造成影響，對于房地產企業從事的新項目及老項目也會造成不同的影響，比如單位出公差，住宿費和餐費可否抵扣，如何抵扣；針對簡易征收方法計稅的老項目，需要要求供應商或者是施工隊必須提供增值稅專用發票還是可以提供增值稅普通發票等問題亟待解決，我們接下來通過深入剖析營改增對房地產企業的影響，提出相應的建議，以消除營改增對房地產企業造成的不利影響，促進房地產企業在新常態經濟下穩定發展。

一、營改增對房地產企業造成的影響

（一）房地產企業的利潤和現金流會受到影響

營改增后房地產企業的利潤和現金流受到諸多的影響，具體表現在：一是由于房地產企業具有其經營的特殊性，可能會延期對與其合作的建筑企業付款，導致無法及時的取得增值稅專用發票，造成進項稅無法及時抵扣，進而導致企業流動資金被占用，可能出現資金較為緊張的情況；二是房地產企業大多以預售的形式銷售房產，獲得的收入需要進行納稅，然而房地產企業的建筑成本以及財務成本隨著開發的不斷開展和增加，但是進項稅抵扣又較為滯后，嚴重影響房地產企業的現金流；三是土地出讓金的增幅在“營改增”后可能會出現下降的趨勢，嚴重影響地方政府的財政收入，這就使得地方政府會加大以前稅金的清繳力度，影響房地產企業的短期利潤和現金流。

（二）房地產企業建設成本會上升

房地產企業建設成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費用上升綜合作用導致。材料成本上升體現在為建筑業提供原材料的供應商通常都是小規模納稅人，而且提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業在購買原材料時無法取得增值稅專用發票，進項抵扣難度加大，造成材料成本上升；人工成本上升體現在房地產企業的人工成本大約占30％，但是聘請的員工大多為農民工，人工成本的支出無法進行進項稅抵扣，使得人工成本上升；施工過程中所使用的有些設備是租來的，而有形資產租賃的進項抵扣不足，導致施工費用上升。

（三）稅負可能無法如預期的有所降低

房地產企業在實際的生產經營過程中往往無法如預期一樣取得一些項目的增值稅專用發票，使得進項稅難以抵扣，造成實際稅負并未下降，反而在短期內有所上升。第一，營改增的政策導向在短期內造成房地產企業稅負上升，營改增后房地產企業開發的土地成本難以進行進項稅抵扣，房地產企業花費大量的資金取得土地使用權的同時也面臨高額的稅金，特別是在一些繁華地段拿到的土地需繳納的稅金更多，國家的目的是鼓勵房地產企業選擇低成本的土地進行開發，但是在短期內會使得房地產企業稅負增加；第二，對于一些營改增之前的老項目，其購買的固定設備及原材料無法進行增值稅的進項抵扣，導致項目進展過程中實際稅負增加。

（四）房地產企業納稅風險增加

營改增過導致房地產企業納稅風險增加體現在以下幾點：首先，營改增導致房地產企業財務指標變化較大，新增了許多會計科目，使得財務人員的會計核算變得較為困難，可能在會計核算過程中出現錯誤，導致會計核算不夠準確；其次，營改增后相關稅收法規發生了變化，房地產企業的財務人員可能沒有及時加強對相關政策法規的學習，導致無法及時準確的進行納稅，造成納稅風險增加；再次，房地產企業由于其涉及的項目眾多，上級領導可能伙同財務人員就其中的一些項目偽造增值稅專用發票進行進項抵扣，給企業帶來潛在的納稅風險；最后，房地產企業缺乏納稅風險評估預警體系，不能及時發現納稅過程中存在的風險并及時控制。

二、房地產企業有效應對營改增的對策

（一）提升財務管理水平，加強對利潤和現金流變動的監控

首先，應當加強現金流的管理水平，對于企業所從事的項目進行集體規劃，整合成一個完整的系統，對各個合作企業的付款方式進行準確的計算和評估，以避免進項稅延期抵扣給企業現金流造成的困境，以確保進項稅抵扣時間的科學合理，促進企業現金流的健康穩定；其次，加強對營改增后企業相關事宜變動的學習，以準確把握營改增后房地產企業所涉及的項目會發生怎樣的變動，并盡早的采取應對措施以規避可能給企業現金流帶來風險的因素；最后，加強對企業利潤表和現金流量表的監控，房地產企業應當在5月1號全面營改增后的關鍵時期，定期對企業的利潤和現金流量進行計算匯總，并及時發現其中存在問題的地方，以確保企業利潤的獲得和現金流的健康。

（二）加強建設成本的增值稅發票管理及稅務籌劃

首先，房地產企業應當加強增值稅發票的使用和管理。一是加強財務部門對于“營改增”的認識，在合作過程中加強與建筑企業的溝通，在購買原材料后及時取得增值稅發票以及相應的進項稅抵扣依據，對于人工成本和施工費用，應采取專業合理的方式盡可能的進行進項抵扣，以降低企業建設成本；二是委派專門的人員進行增值稅發票的管理，使得進項抵扣更加全面、及時，有效降低企業建設成本；三是房地產企業應當選擇具有正規資質的、可以開具增值稅專用發票的企業進行合作，以順利進行進項抵扣，合理降低成本；其次，針對房地產企業從事項目復雜這個因素，房地產企業應當根據自身的發展特點和所處的市場經濟環境，加強與當地稅務機關的溝通，合理的利用一切稅收優惠政策，對企業進行納稅籌劃，以順利渡過營改增過渡期。

（三）控制造成稅負上升的因素，有效減低企業稅負

首先，國家實行營改增具有一定的政策導向，但是在實現國家政策目標的過程中可能造成企業實際稅負的增加，所以政府應當積極推行房地產企業營改增過渡階段的臨時性稅收政策，比如擴大進項抵扣的范圍和延長進項抵扣的時限，給與現金流出現問題的房地產企業給與經濟支持等，以協助房地產企業向新稅制過渡；其次，企業在項目開始之前應當對企業所經營項目的開展所涉及的方方面面提前進行納稅方面的整體籌劃，有效控制稅負的上升；最后，“營改增”后，對于房地產企業中混業經營的情況，應當對不同的項目進行單獨的計算，比如采取分業核算或分率核算的方式，切實的降低房地產企業的稅負。

（四）加強對最新稅收法規政策的認識，降低企業納稅風險

第一，應當加強企業財務人員對于稅制改革后會計核算方式的學習，并加強對于進項抵扣核算方面的考核，以確保財務人員會計核算的準確性；第二，通過宣傳教育提升企業財務人員的職業道德，使其認識到虛開增值稅發票的嚴重后果，以避免造成納稅風險的行為發生；第三，加強對企業財務人員對新稅制的學習和認識，熟悉營改增后國家政策的要求和導向，同時熟悉進項抵扣的范圍和科目，在規范操作的前提下完成新舊稅制的過渡，并有效的協助企業降低稅負；第四，建立納稅風險評估、防控體系，通過計算機對企業的財務數據進行錄入和定期自動檢測，以確定財務數據的準確性，同時對企業的涉稅科目通過R等統計軟件進行風險的評估和分析，及時發現可能造成納稅風險的財務數據并進行合理的控制，促進房地產企業順利渡過營改增的過渡時期。

參考文獻：

［1］覃麗華.“營改增”對房地產企業的影響及對策［J］.財會學習，2015（11）.

（作者單位：中交高新科技產業發展有限公司）

上接（第10頁）

銷售業務，必須繳納百分之三的營業稅。根據相關規定，提供電信業務的納稅人要分開計算增值稅。［6］所以，實行“營改增”使得電信業里面很多的銷售模式包含的一些捆綁式業務依然要征稅，影響了電信銷售終端公司的業務模式。

2.地方政府收入下降

“營改增”總的來說是減稅，由于地方政府征收的主要稅種就是營業稅，在財政收入中是最多的。稅制的改革縮小了營業稅的征收范圍，因此給地方政府的財政收入方面帶來了巨大壓力。同時，企業指定的財政支持政策在降低“營改增”帶來的影響的同時也帶來了財政支出方面的壓力。

3.影響稅務機關征管

“營改增”實行，稅務局開始對電信業征收增值稅，稅務部門也變成了國稅部門，大量的納稅人應和納稅項目，給國稅局的征管帶來了比較大的困難。不僅如此，對于電信業實行“營改增”，嚴重影響了地稅部門的相關職能的有效發揮。

4.對公司手機采購等影響

客服費、宣傳費等已經納入“營改增”范圍，對一部分進項稅額用增值稅發票進行抵扣將降低電信企業的成本費用。電信公司一般采取“地-省-集團”的模式來降低采購成本。“營增改”實行后，集團的稅負就失衡了。一方面，電信企業一般會有大型工程項目，而不同區域、不同類型的工程進度不統一，導致年度進項稅發票不均衡，可能產生現金流提前流出情況。另一方面，電信設備的采購、安裝進項稅抵扣基本取決于合作商的增值稅,因而電信企業要識別合作商是否具備其條件，這類合作商或供應商的選擇直接關系到電信企業現金流的管理以及效益的提高電信企業的發展離不開大量基礎設施的投資和建設，營改增的推行，降低了企業運行的成本，有利于企業運營能力的增強,除此之外還會加大IT系統的改造難度，對企業的集團化管理造成干擾。［7］

四、手機終端銷售通信企業采取的對策

電信公司要隨時做好準備，了解有關政策市實施，做好變革的準備，有效地控制“營改增”帶來的消極影響，同時，企業要抓住這個機會完善公司的管理方式，轉變運營模式。運營商要及時改變自己的營銷策略和銷售業務模式，盡快地適應新的稅收體制，根據消費者的愛好來制定合適的營銷方式；優化產業結構和收入結構，完善營銷和套餐的模式。加速推進在物聯網、移動互聯網和行業信息化等新興業務領域的發展,在基礎設施建設、企業資源配置和組織結構調整等多個環節中,增加對新興數據業務的投入力度；與服務業分工專業化的未來趨勢相結合進行稅務籌劃,可考慮將非核也業務進行外包,使人工成本轉化為營業成本,從而可將進項稅發票進行抵扣［8］。

五、總結

綜上所述，“營改增”在短期內會是電信企業的稅負增加，對它的營銷模式帶來不利影響，但是也應該看到它的積極影響，勇于創新，化不利為有利。稅務機關也應該研究新的征管辦法，建立高效的稅務管理機制。

［1］韓亞奇.“營改增”對區域經濟及稅收的影響［J］.中國稅務，2014（03）.

［2］郝曉薇，段義德.基于宏觀視角的“營改增”效應分析［J］.稅務研究，2014（05）.

［3］何代欣.電信業“營改增”影響幾何［J］.中國稅務，2014（08）.

［4］賴勤學，林文生.巧析巧國地方稅體系的制度安排［J］.稅務研究，2014（04）.

［5］李美珍，余建銘.“營改增”對廣播影視業發展的影響［J］.財會月刊，2014（04）.

［6］賴勤學，林文生.巧析巧國地方稅體系的制度安排［J］.稅務研究，2014（04）.

［7］滿子君.“營改增”對屯信業營銷模式的影響［J］.財會月刊，2014（20）.

［8］石堅.“營改增”將進入攻堅戰［J］.中國稅務，2014（05）.

（作者單位：聯通華盛通信有限公司廣西分公司）