房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理

文/張　靜

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房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理

文/張靜

摘要：會計成本分攤與所得稅處理是房地產企業會計核算的重要內容，本文圍繞房地產行業會計核算中的成本分攤和所得稅處理，介紹了核算的內容以及核算方法等。

關鍵詞：房地產行業；成本分攤；所得稅處理

一、相關概述

對于房地產行業會計核算來講，要想確保成本會計核算的準確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應當遵照以下幾個方面的原則來實施：對于單體開發項目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個獨立的編制設計概算或者是施工圖所列示的單體開發工程項目來作為其會計成本核算的對象。而在開竣工時間基本接近或者相同、開發地點位置相同、同時施工單位或者總包開發、開發項目的結構類型也一致的開發項目，在進行成本會計核算時也可以將它們合并為一個同一成本核算對象。對于成片開發的項目，可以按照建設項目的施工期作為劃分的依據，按照各期進行成本會計核算。

房地產行業在成本的確認上一般都是按照稅收成本來進行會計核算結果的確認，一方面成本作為房地產行業的消耗，在成本計量的會計方法選擇上會對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發出計價方法、成本結轉方法以及成本分配方法等都可能導致企業在資產計價、所得稅以及成本等各個方面計量出現偏差。同時，房地產企業的成本還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。

一般情況下，房地產行業的成本主要包括六個主要內容，分別是前期工程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費以及公共配套設施費等。其中土地征用費以及拆遷補償費主要是指房地產企業為了獲得土地的使用權以及開發權所需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、契稅等。前期工程費則是指房地產企業在項目開發前期圍繞項目測繪、項目可行性研究、場地平整、項目規劃、項目設計、水文地質勘察以及項目籌建等所花費的各項費用支出。

二、房地產行業會計成本分攤分析

對于房地產行業成本分攤，主要有以下幾種分攤方法，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法以及層高系數建筑面積法等。

其中，占地面積法是按照已經動工的建筑項目所占的土地面積占整個開發利用總面積的比重進行成本的分攤。建筑面積法則是按照已經動工的建筑項目所占的面積占整個建筑項目總建筑面積的比重進行成本的分攤。直接成本法則是按照某一期建筑開發項目所具有的直接開發成本占當期全部開發成本的比重進行分配。而預算造價法則是按照期內某一個建筑項目的預算造價占整個期間內所有的對象預算造價的比重進行成本的分配。而對于同一個建筑項目，其中既包含住宅項目，又包含其他類型房地產項目時，房地產企業在進行成本分攤時就可以采用層高系數建筑面積分攤法進行成本的計量和分攤。

具體來講，對于房地產行業成本分攤的對象主要包括土地成本的分攤、公共配套設施費的分攤、其他成本項目的分攤以及利息費用的分攤等。對于土地成本，房地產企業財務人員大都是按照占地面積法進行成本的分攤。假如房地產企業在進行土地成本計量和分攤時需要結合其他的分攤方法，則應當會同稅務機關進行協商。假如房地產企業在進行土地開發時，同時也將房地產開發一并進行，則這一開發模式屬于一次性取得土地分期開發房地產，此時的房地產企業土地成本需要在征得稅務機關批準的情況下首先按照土地的整體預算成本進行土地的成本分攤，等到整個土地項目都開發完成之后在對土地成本的分攤進行必要的調整。

對于公共配套設施費用的分攤，假如將它們單獨作為過渡性質的成本對象，則對于此時的公共配套設施開發成本需要按照建筑面積法對公共配套設施費進行合理的分配和處理。對于其他的相關成本項目，房地產企業可在政策和規定允許的范圍之內，自行合理選擇合適的成本分攤方法進行成本的分攤。而房地產行業利息費用的分攤主要有預算造價法和直接成本法兩種方式，同時房地產企業也可以根據自身需求使用借款費用資本化方法進行成本的分攤。

而對于開發間接費用，稅收制度中有著專門的規定，房地產行業企業為了管理和直接組織相關的開發項目而發生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個特定的成本對象時，此類費用支出就屬于成本費用類支出。在這其中，開發間接成本主要包含了職工福利費、修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營銷設施建筑費、折舊費、勞動保護費、辦公費等。

三、房地產行業所得稅處理分析

房地產企業所得稅是針對從事房地產開發、經營、管理以及服務的房地產行業企業生產經營所得以及其他相關所得所征收的一種稅收。對于房地產企業所得稅來講，進行季度預繳所得稅時，應當按照企業的會計利潤加上預售收入所計算出來的企業預計利潤，并在此基礎上扣除掉房地產企業之前年度的待彌補虧損之后的余額來作為所得稅應納稅額的基礎，以此來計算出房地產企業預繳的所得稅額。

盡管稅法中有規定，對于企業所得稅應當按照月度或者季度的實際企業利潤進行所得稅的繳納，但是由于房地產企業一般項目周期時間都比較長，同時都會對房屋進行預先銷售，并提前收取銷售款。所以對于此類銷售收入，房地產企業需要實現按照預計的計稅毛利率進行所得稅的預繳。與此同時，房地產企業在預繳所得稅時還應當考慮到企業的實際利潤。假如企業季度內完工產品或者其他收入已經產生了利潤，并且按照原先的預計進行的所得稅預繳明顯小于實際所得稅，則應當按照實際所得稅額進行所得稅的繳納。

參考文獻：

［1］王小梅.關于房地產企業會計核算的探討［J］.中外企業家，2013（04）.

［2］萬小章.房地產企業會計核算特點分析［J］.中國管理信息化，2014（12）.

（作者單位：濟寧礦業集團）