營改增對房地產企業稅收籌劃的影響及對策分析

文/毛航

營改增對房地產企業稅收籌劃的影響及對策分析

文/毛航

在國際金融危機發展背景下，我國未來降低充分征稅發生率，進一步推動產業結構發展而實施的一項對策就是“營改增”。“營改增”對當前繳納增值稅的房地產行業造成了一定的消極影響。和營改增實施前進行比較，營改增之后這些房地產企業稅負明顯提高。通過數理模型分析可知，營改增后對各房地產企業 稅負造成影響的主要原因包括可抵扣進項稅、增值稅稅率以及采購成本金額占營業收入的具體比重。本文主要對營改增對我國房地產企業稅負造成的影響進行分析研究，提出相應的思考和建議，僅供參考。

營改增；房地產企業；稅負；影響

以往征收稅務過程中依據營業稅全額部分開展繳稅工作會使得房地產企業 稅負過高，產生重復征稅以及抵扣中斷等不良現象。所以，我國經濟發展的一條必經之路就是落實營改增稅制。營改增屬于結構性降稅政策，同時也是國家對產業稅制結構進行調整的一個要求，營改增實施目的主要是為了擴大增值稅實際增收范圍，有效解決一些行業重復征稅不良現象，實現減小社會所承擔的稅務負擔這一目的，對稅收改革的進一步推進非常有利。然而，營改增實際實施之后，雖然一些房地產企業 稅負有所降低，可是也有一些房地產企業出現稅負上升的現象。

一、營改增給房地產企業造成的影響

（一）不良影響

我國房地產企業改革前具體營業稅稅率值為3%，進行改革后增值稅存在兩種增收方式：基礎電信服務需要繳納11%的相應增值稅；另外增值電信服務需要繳納6%的相應增值稅，同時允許抵扣達到條件要求的進項稅額。相對于征繳營業稅，如果房地產企業增值稅稅率值是6%，那么在全部成本均可以獲得充足進項稅的條件下，房地產企業稅負將減小，可是因為實際業務里面房地產企業成本很難全部進項抵扣，因此改革后房地產企業稅負依然提高了。如果稅率值是11%，無論成本里面進項稅額占多少比例，稅負均將提高。

落實營改增體制之后，按照增值稅所具有的特性，通常情況下，房地產企業能夠抵扣一定的進項稅，在確保具體稅率不變的條件下，因為是某些企業先落實營改增體制，還有一部分沒有落實營改增體制的企業無法開出增值稅相應專用發票，使得進項稅額暫時處于不足狀態，可是這個時候企業具體流轉稅額講顯著降低，導致企業所獲得的經濟效益依然不能得到提升。

在我國稅務結構里面，營業稅以及增值稅本身處于不同范疇之內，所以，落實營改增制度之后，我國房地產企業所獲得的營業收入不含有增值稅，和早期含有營業稅的相應確認方式存在一定的差異。若未合理調整企業的定價，那么企業由于受到營改增帶來的影響，實際營業收入會產生降低的趨勢，從而使得企業經濟效益也明顯減少，直接影響到企業的穩定發展。

（二）主要原因

實施營改增后，各個試點房地產企業 適用的具體增值稅稅率明顯比原營業稅稅率要高，這是導致房地產企業 稅負提升的關鍵原因之一。因為交通運輸業以及有形動產租賃業具體稅率增加幅度非常大，所以這兩個行業受稅率變動影響最嚴重。

盡管營改增后，普通納稅人能夠抵扣進項稅額，可由于政府稅收制度有待進一步的完善，所以增值稅可抵扣這一項目存在很多不足，會對增值稅實際抵扣效果產生直接的影響。可抵扣項目比較少的主要原因包括：在時間上，固定資產整個更新周期以及營改增具體稅收優惠政策互相不匹配；對于中間投入比率而言，相對較低，其中房地產企業成本里面僅有外購產品以及服務成本才可以進項抵扣，所以那些中間投入不多的服務行業具體增值稅稅負將顯著提升；可抵扣項目范圍比較窄。

二、基于營改增下促進房地產企業稅收籌劃的有效對策

（一）合理開展納稅籌劃

實施營改增后，為各個房地產企業帶來了更大稅收籌劃空間。相關人員應該搜集完整性、真實性以及可靠性都比較高的籌劃材料，確定籌劃切入點，設計科學籌劃步驟，制作出與房地產企業 要求完全一致的具體籌劃方案。比如，籌劃施工材料整個采購環節、籌劃納稅人自身身份、籌劃房地產企業 固定資產購進環節等，在實施合理合法方法的基礎上開展合理稅收籌劃工作，最終獲得降低房地產企業稅負的效果，該工作屬于所有財務會計工作人員的任務，同時也是所有房地產企業的任務。

（二）加強溝通，協調發展

企業管理工作人員應該改變觀念以及經營理念，對當前經營模式進行創新，深入認識到營改增所具有的重要性，重視企業管理工作，提高管理意識，在整個企業發展過程中發揮出帶頭作用。由于當今市場經濟體制的影響，各大房地產企業 想要增加經濟效益，就一定要加強與稅務部門之間的溝通，強化工作人員所具有的服務意識，從而為企業營造一個良好稅收環境，推動企業與經濟實現協調發展目的。日常工作過程中，企業相關管理人員應該嚴格監督各個工作人員的實際工作狀況，依據“營改增”具體規范標準執行，提高企業稅收工作所具有的高效性以及合法性。

（三）重視人員的培訓

企業在應對營改增這一政策的過程中，相關管理人員應該不斷完善企業管理制度，針對稅收管理工作制定具體考核標準，重視人員的培訓，通過培訓手段提升人員自身專業水平，大力培養專業人才，有效提升綜合素質，從而與我國經濟發展實際需求相符，使企業整體形象得到提升，不斷提升企業實際管理質量與管理水平。除此之外，企業一定要高度重視納稅環節所需的憑證以及企業會計核算結果的準確性等，從而提高企業納稅行為所具有的合法性，同時完善和企業有緊密聯系的納稅制0度，確保企業納稅活動能夠順利

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