營改增的影響與分析對策

文/姚新華

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營改增的影響與分析對策

文/姚新華

一、營業稅改增值稅的意義

國務院總理李克強2016年3月18日主持召開國務院常務會議。為落實《政府工作報告》關于全面實施營改增的要求，進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，會議進行了部署。從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。

（一）統一貨物勞務稅制，優化稅制結構。納稅人提供貨物和勞務將統一繳納增值稅，從稅制建設角度看，簡化了稅種、統一了稅制；從企業角度看，簡化了企業稅務管理，降低了遵從成本。

（二）將解決增值稅和營業稅并存導致的重復征稅問題，消除了重復征稅，降低了企業稅負。

（三）打通二三產業增值稅抵扣鏈條，促進專業化分工協作，有利于服務業與工業深度融合發展，形成完善的產業配套體系，推動工業轉型升級，優化產業結構。

（四）通過促進專業化分工和服務外包，拓展了企業特別是小微企業的發展空間，有助于催生大量從事研發和技術服務、文化創意服務的小微企業，對于鼓勵投資和促進大眾創業、萬眾創新將發揮重要作用。

（五）對出口服務實行增值稅零稅率或免稅的政策，將有利于增加我國企業提供服務的國際競爭力，提高服務貿易在出口貿易中的比重。

二、營業稅改增值稅對房地產企業成本的影響

增值稅影響因素分析

根據增值稅率計算公式：應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。因此，影響稅負的因素為進項稅額和銷項稅額。

（一）進項稅額影響因素分析

影響進項稅額的因素有成本費用和進項稅額的稅率，主要包括以下幾個方面：

1.土地成本和政府性收費。目前由于土地款和政府性收費均采用專用收據形式，無法像增值稅專用發票一樣取得進項稅額抵扣聯，若要將票據更換成增值稅專用發票，涉及稅務、國土、房產等多個部門，有不小的難度。那么，能否像收購農產品一樣憑票計算抵扣？如果抵扣，抵扣比例是多少？這些因素對稅負高低影響較大。

2.拆遷補償費。拆遷補償費基本以白條形式入賬，也不屬于增值稅的征稅范圍，基本無法取得發票，實現進項抵扣的難度較大。

3.建安成本。影響建筑業稅率的關鍵因素是其進項抵扣的問題，主要成本包括鋼筋、混凝土、人工。鋼筋能取得進項稅額發票，而人工成本無法取得票據，很難抵扣進項；沙石混凝土等適用3%較低的稅率，這些因素可能導致建筑業適用較低的稅率。

4.設計費。設計企業已經完成營改增，可以提供增值稅專用發票，影響稅負的關鍵是設計企業的稅率高低，需要在企業考察及招投標時重點關注。

5.利息支出。利息支出也是房地產支出較大的部分，目前金融業尚未完成營改增，其稅率對房地產影響較大。由于銀行主要通過息差取得收入，其成本主要為向儲戶支付的利息，很難取得進項發票。此外，利率市場化的推進對金融業影響較大，金融業可能采用較低的稅率，一定程度上會導致進項稅額減少。

6.職工薪酬。發放給職工的工資和獎金沒有票據，只有銀行回單，實現進項抵扣的可能性較小。

7.廣告費。廣告業已經完成營改增，一般納稅人適用6%的稅率，低于房地產傳言的11%稅率，一定程度上增加了稅負。

8.固定資產購置。公司購置的汽車、電腦等固定資產取得增值稅專用發票可以實現稅前扣除，其稅率為17%，高于房地產傳言中11%的稅負，一定程度上減輕了稅負。

9.管理費用。管理費用中，除職工薪酬、折舊外，招待費可能不允許抵扣進項，差旅費和辦公費占比較大，需要加強發票管理，除無法取得增值稅專用發票（如火車票、機票），其余支出盡可能取得增值稅專用發票。

（二）銷項稅額影響因素分析

目前房屋出租和現代服務業尚未實現營改增，如果允許其建設階段的進項抵扣，對商業地產的發展是一個好消息，由于出租物業和自營物業建造成本較高，可以極大地減輕企業在銷售環節的增值稅，減少建設階段的現金流壓力，節約資金成本。

（三）銷售物業產品結構影響分析

可以將房地產的產品結構大致分為住宅、別墅、寫字樓、公寓、商鋪（包含底商），產品的毛利率差異較大。

假設房地產的增值稅稅率與其取得的進項稅率一致、所有成本均可抵扣進項、不考慮期間費用，營改增之前房地產的營業稅為5%，上述假設條件下不增加稅負，則：

由于增值稅額=銷項稅額-進項稅額=收入*稅率-成本*稅率，假設房地產稅率為傳說中的11%，推導如下：

（收入-成本）*11%＜收入*5%

兩邊同除以收入：

1-成本/收入＜45.45%即毛利率小于45.45%

銷售產品中，普通住宅、公寓、寫字樓的毛利率大部分低于45%，預計稅負不會增加；而商鋪和別墅毛利率非常高，稅負會增加。因此，一個樓盤整體稅負是否增加與產品結構的比重存在較大的關系。

三、營改增的影響分析

（一）行業影響分析

第一，土地出讓金比重：全國一、二線城市的土地出讓金較高，遠遠高于建安成本（俗稱面粉貴過面包），如果取得的土地和建安成本無法抵扣進項，將面臨稅負增加；三、四線城市由于土地出讓金較低，將從中受益。第二，產品結構：毛利率較高的產品稅負將會增加。第三，產品策略：由于進項稅額可以抵扣，房地產企業若按精裝房銷售（假設售價中的精裝成本按成本價計算），如果精裝成本中的主材（瓷磚、水管、電線、插座等）和固定

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