現(xiàn)代經(jīng)濟下商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略創(chuàng)新

章文娟

[提要] 近年來，政府加大了對國內(nèi)主要城市住宅“限購政策”的實施，并加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛由住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與投資面臨著前所未有的歷史性發(fā)展機遇。過去國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營大多采用資產(chǎn)重型化為特征的“香港模式”，重資產(chǎn)運營模式就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總攬全包，可以獲得巨額利潤，而商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，資本投入更大，回報周期更長，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金薄弱，外部融資主要依靠銀行貸款，而銀行貸款政策的收緊使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的融資壓力。萬達(dá)研發(fā)了一種全新的“輕”資產(chǎn)模式，即萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。這種“輕”資產(chǎn)模式使萬達(dá)在激烈的商業(yè)地產(chǎn)競爭中仍然保持著持續(xù)快速的拓展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；財務(wù)；創(chuàng)新；發(fā)展；輕資產(chǎn)模式

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：現(xiàn)代經(jīng)濟下商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略創(chuàng)新——萬達(dá)的“輕”資產(chǎn)模式

收錄日期：2016年11月21日

前言

目前，我國處于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的關(guān)鍵時期，商業(yè)地產(chǎn)作為城市發(fā)展的重點，面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。機遇是隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，龐大的消費群體為商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大商機，商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展前景；挑戰(zhàn)是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式需要大量資金，在面臨樓市低迷和融資難的困境下，其持續(xù)發(fā)展受到阻力。本文通過對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的案例分析，為我國商業(yè)地產(chǎn)以及其他的重資產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理提供借鑒，以優(yōu)化企業(yè)整體財務(wù)經(jīng)營模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)的含義及特征

商業(yè)地產(chǎn)主要是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括超市、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場、酒店等用途的房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)具有以下特點：

（一）收益性強。商業(yè)地產(chǎn)收益包括商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)收益、現(xiàn)金流的產(chǎn)生和使用等多種收益，同時隨著商業(yè)營業(yè)的開展還會產(chǎn)生遞延的附加值。

（二）投資規(guī)模大、風(fēng)險大。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)雖然會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，但同時也是資金密集型和高風(fēng)險的投資，從前期的開發(fā)到后期的經(jīng)營，需要2～3年的過渡期，需要大量的運營資金投入。

（三）經(jīng)營方式和內(nèi)容多樣。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方式以租賃為主，也有租售結(jié)合，經(jīng)營內(nèi)容主要有大型的購物中心、餐飲、娛樂、休閑、金融服務(wù)等。

（四）經(jīng)營管理要求高。商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營方式多樣，經(jīng)營內(nèi)容多變，因此需要專業(yè)團隊進(jìn)行管理，對服務(wù)促銷、整合營銷等都比較高，要求系統(tǒng)地、有計劃地持續(xù)經(jīng)營。

二、萬達(dá)商業(yè)的重資產(chǎn)模式及財務(wù)問題

過去萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式是萬達(dá)自己投資、建設(shè)、管理一個大型的萬達(dá)廣場，旁邊再建造一些商鋪、寫字樓、住宅等進(jìn)行銷售，這種城市綜合體模式使萬達(dá)商業(yè)取得了巨大成功。過去萬達(dá)的這種經(jīng)營模式依靠的是低廉的土地成本、大比例的住宅銷售和高額的銷售利潤，萬達(dá)通過資產(chǎn)抵押來獲取金融機構(gòu)的融資，這種通過金融機構(gòu)融資和出售物業(yè)取得回款的重資產(chǎn)模式，在如今金融工具不足、商業(yè)物業(yè)回報率低的情況下，使萬達(dá)面臨一系列的財務(wù)問題。

（一）凈資產(chǎn)收益率下降。萬達(dá)商業(yè)收入主要由銷售物業(yè)收入、投資物業(yè)收入以及酒店經(jīng)營收入構(gòu)成，主要依靠銷售物業(yè)。通過整理萬達(dá)商業(yè)近四年的會計報表資料數(shù)據(jù)，計算其凈資產(chǎn)收益率發(fā)現(xiàn)，2011～2012年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率由32.71%上升到37.36%，上漲了14.22%，達(dá)到歷史最高點，而此后凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)明顯下滑，2013年下降至25.34%，2014年下降到了19.03%。在受到經(jīng)濟形勢與政策變化影響下，房價受到很多起伏，造成銷售毛利率下降，從而導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率下降。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率高。在過去的重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商業(yè)一直依靠“以售養(yǎng)租”的方式來獲取大量的資金，用來買地和投資開發(fā)，獲得快速發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，一二線城市開發(fā)機會減少和更多地進(jìn)入三四線城市，物業(yè)銷售回款困難，因此萬達(dá)的資金流更加依賴外部融資，萬達(dá)的負(fù)債連年維持在巨額狀態(tài)，達(dá)到了74%以上，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率65%，每年的利息支出就有100多億元。

（三）現(xiàn)金流壓力大。萬達(dá)商業(yè)的重資產(chǎn)模式就是依靠經(jīng)營活動和籌資活動的現(xiàn)金凈流量來支持其投資活動現(xiàn)金流量的支出。從萬達(dá)近幾年的現(xiàn)金流量表的數(shù)據(jù)來看，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量在2012年、2013年發(fā)生了大幅下滑，而隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模快速增長，投資活動的現(xiàn)金流量總體呈上升趨勢，2014年其投資現(xiàn)金凈流出為457億元，2014年其資產(chǎn)負(fù)債表的應(yīng)付賬款額高達(dá)500多億元，還有近1，800億元銀行貸款及未償還債券，全年利息支付達(dá)120多億元。萬達(dá)的重資產(chǎn)模式給萬達(dá)帶來了不小的資金壓力。

在面臨盈利能力下降、現(xiàn)金流壓力上升和融資壓力不斷上升的情況下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)推行輕資產(chǎn)運營模式來解決投資資金不足、盈利能力下降及融資成本高等問題，從而實現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三、萬達(dá)輕資產(chǎn)模式及策略

2015年1月14日，萬達(dá)地產(chǎn)與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問、嘉實資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司一起投資240億元人民幣，建造了20多座萬達(dá)商業(yè)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)項目的選址、建設(shè)、冠名、招商、運營和管理。萬達(dá)與合作方按一定比例分享租金凈收益，萬達(dá)的這種輕資產(chǎn)模式實施策略包括以下三個方面：

（一）拓展融資渠道。一方面萬達(dá)與基金、保險等機構(gòu)投資者合作，通過引入第三方資金投入來獲得置地、開發(fā)及建設(shè)所需的資金；另一方面萬達(dá)收購了快錢并成立了自己的商務(wù)公司，采用眾籌方式獲得資金。通過搭建內(nèi)外部的融資平臺，萬達(dá)解決了融資難的困境。

（二）輸出品牌和提高運營管理能力。由第三方出資金，萬達(dá)復(fù)雜選址、設(shè)計與建造，萬達(dá)不控股，但萬達(dá)掌握合作項目的操盤權(quán)。合作項目使用萬達(dá)廣場品牌，通過萬達(dá)的品牌影響力來獲得高的出租量與客流量，通過全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理的“慧云”系統(tǒng)，萬達(dá)負(fù)責(zé)廣場的正常運營與管理。萬達(dá)沒有控股，而是作為提供品牌及拿地、開發(fā)、招商、運營等一系列服務(wù)者獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，不用再擔(dān)心房價波動帶來的現(xiàn)金流入的影響，萬達(dá)借此提高了資金的利用效率。

（三）分享租金收益獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。在與第三方投資者的合作中，萬達(dá)作為一個服務(wù)的提供方，分享35%的租金收入。萬達(dá)原來“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式受經(jīng)濟形勢及政策影響，房價波動大，物業(yè)銷售回流的現(xiàn)金不能為萬達(dá)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而在輕資產(chǎn)模式下，通過分享租金收入就能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

四、萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的借鑒意義

（一）拓展融資渠道。目前，我國資本市場還不完善，融資形式單一，開發(fā)商主要通過銀行貸款獲得資金，因此可以借鑒萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式，尋找戰(zhàn)略合作伙伴，一起共擔(dān)風(fēng)險來減少資金支出。此外，也可以通過私募股權(quán)基金、銀團貸款或信托資金等多元化的融資方式獲取資金，進(jìn)行資源整合。

（二）企業(yè)自身能力培養(yǎng)。企業(yè)在獲取外部資金來源后，也要加強自身優(yōu)化資源與資本配置能力，提高企業(yè)自身的運營能力與盈利能力。

1、提高核心知識技能。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不僅要有建筑及規(guī)劃技術(shù)、建筑施工技術(shù)、空間設(shè)計技術(shù)、園林規(guī)劃與設(shè)計技術(shù)等，還要注重自身軟實力的培養(yǎng)，樹立品牌意識、提高項目運作能力、提高服務(wù)質(zhì)量、注重市場影響力等等。通過投入知識成本，再加上自身核心技能與項目的運營管理能力，地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得優(yōu)勢。

2、提高資金運作能力。輕資產(chǎn)模式可以幫助企業(yè)以較低的成本獲取資金，但同時也需要企業(yè)有更強的資本運作能力。因此，地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資源優(yōu)化配置，通過加強資金使用效率與提高資金周轉(zhuǎn)率，增強企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力，從而使企業(yè)的資金流處于一個高效快速流轉(zhuǎn)狀態(tài)。

3、提高組織管理能力。輕資產(chǎn)模式不再需要企業(yè)運作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是要求專業(yè)公司運作各個產(chǎn)業(yè)鏈，這就需要企業(yè)有良好的組織管理能力與協(xié)調(diào)能力。地產(chǎn)企業(yè)不僅需要擔(dān)任組織者和統(tǒng)籌者的角色，還需要具有項目管理與整合、組織與協(xié)調(diào)能力，通過進(jìn)行各個環(huán)節(jié)地有序銜接，來完成商業(yè)項目的開發(fā)運營。

4、采用信息化管理。商業(yè)管理具有任務(wù)重、工程管理量大的特點，而萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式通過建立一個“慧云”系統(tǒng)，把萬達(dá)廣場的消費管理、機電管理、節(jié)能管理等16個子系統(tǒng)放在一個電腦屏上，通過計算機工程師對公司的整體運作情況進(jìn)行監(jiān)控。通過計算機管理，不僅減少了管理人員，降低了成本，還能有效地提高運營效率。

我國商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式發(fā)展還處于起步階段，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型不是一蹴而就的，一方面商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要積極拓展外部融資渠道，通過第三方投資、基金、保險等多種方式獲取資金來源；另一方面商業(yè)企業(yè)也要提高資金投資與運營管理能力，樹立品牌意識、提高服務(wù)理念、加強運營管理，有效利用計算機網(wǎng)絡(luò)等來提高管理效率，增強自身可持續(xù)發(fā)展能力，獲取更多的市場競爭優(yōu)勢。

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