投資性房地產后續計量模式選擇淺議

徐蘋

[提要] 2006年2月財政部頒布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》，一直以來人們關注著投資性房地產的后續計量模式選擇，是由于它有成本模式和公允價值模式兩種后續計量模式。選擇不同的投資性房地產后續計量模式會對企業產生不同的影響，因此研究分析投資性房地產后續計量模式的選擇有很大的意義。

關鍵詞：投資性房地產；后續計量模式；公允價值模式；成本模式；經營業績

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年11月22日

一、投資性房地產的概念及計量模式

如今我國的房地產市場每天都在不斷發展，企業持有的房地產不僅用來自己在里面生產、經營，為這些經濟活動提供一個場地，還有對外出售，另外還用來出租從而獲得收入或等到它漲價后賣出獲得收益。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。出租房屋和土地使用權是企業投資性房地產的主要形式，實際上就是企業把自己擁有的這些資產的使用權利轉移出去，出租后企業獲得的現金或其他形式的總收入，使企業達到經營目的，使企業得以發展；企業持有的土地使用權利，等土地漲價后對外轉讓可以獲得收入時企業將它所擁有的部分對外銷售轉讓，獲得收益。投資性房地產的范圍限于已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。如果企業自己有的房地產只是拿來像作為商品存放的就肯定不是投資性的房地產。

（一）公允價值模式。公允價值就是在自愿公平的交易中對情況熟悉的當事人自愿拿來償還債務和購買資產的金額。若有事實證據可以證明并且可以一直獲得投資性房地產的公允價，后續計量模式就可以選擇公允價值進行計量，并且一個企業只可以采用一種后續計量模式，就是說成本模式和公允價值模式只可以二者選其一。企業選擇公允價值模式后改為成本模式這種情況也是存在的，當公允價值不能持續可靠地取得而且這是有事實可以表明有證據可以說明的時候，可以在處置之前將公允價值模式改為成本模式直到最后，反過來就不行。

（二）成本計量模式。企業一般而言都會采用成本模式來后續計量。采用成本計量模式時，就需要對固定資產按月計提折舊，或對無形資產成本按月攤銷；《企業會計準則第8號——資產減值》規定若投資性房地產存在減值現象的，經減值測試后確定發生減值的應計提減值準備；在以后的會計期間不論發生什么情況，已經計提的減值準備都不可轉回。

二、兩種模式的對比和各自的優缺點

（一）兩種模式對企業投資性房地產披露的信息有所不同。采用成本模式計量時在期末資產負債表上的價值則是該項資產的凈值，而采用公允價值計量時，期末資產負債表上的價值是該資產的公允價值。在如今房價急速不斷上漲的時代，采用不同的計量模式所披露出的信息有很大的不同，而采用公允價值進行計量更能準確地顯示出該資產的價值。

（二）兩種模式的適用條件。成本模式不受限制，而采用公允價值模式進行后續計量就必須滿足：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產市場；二是企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而使投資性房地產的公允價值可以被合理的估計得出。

（三）兩種模式的會計處理不同。采用成本模式進行后續計量要對固定資產計提折舊、對無形資產進行攤銷，計提的折舊或攤銷要計入其他業務成本。投資性房地產采用公允價值模式計量時，不需要進行計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量，其變動計入當期損益。

三、影響企業選擇投資性房地產后續計量模式的因素

企業投資性房地產的后續計量模式的選擇要考慮到很多方面，需要對這些因素綜合分析進而選擇合適的后續計量模式，模式使用的限制條件、企業的成本問題、稅收等都不同程度的影響到企業對后續計量模式的選擇。

（一）公允價值模式運用的條件。采用公允價值計量時具有一定使用限制，即采用公允價值模式進行后續計量應同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場；（2）企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而可以合理地估計投資性房地產的公允價值。由于相關市場目前還未完善，從而導致要找出每一處的活躍的房地產市場很難實現，由于要得到一個合理且相對正確的市場價格存在一定的難度，所以使得公允價值模式在企業投資性房地產的后續計量中受到了一些限制，從而使企業更多地選擇成本模式進行計量和會計處理。

（二）成本因素。如果企業采用公允價值模式計量，公允價值是變化的，在每一個會計期間企業都需要對它所擁有的資產和負債重新進行計量，這就要求企業必須要有專門的評估計量人員對企業的資產和負債的價值進行準確的測量評估，而且同時也要求了企業的會計人員需要根據不斷變化的公允價值進行資產和負債的賬務處理。這不僅大大增加了評估測量人員和會計人員的工作量還增加了企業在員工工資薪酬方面的支出，使得企業的成本大大提高。

（三）兩種計量模式下的稅收問題。2007年7月財政部、國家稅務總局發布了《關于執行<企業會計準則>有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號）對執行新準則后的企業所得稅稅務處理問題做了一些規定，其中包括企業以公允價值計量的金融資產負債和投資性房地產等，持有期間公允價值的波動不計入應納稅所得額，只有在實際對外出售對其進行處置時，才將收到的實際的金額數目減去以前取得時的成本的余額計入應納稅額的部分。一段期間大家都認為，在成本法下，雖然需要對固定資產計提折舊和對無形資產攤銷，從而使企業的賬面上的盈利減少了，但卻可以抵消稅額，從而使企業現金支出減少。如果企業選擇公允價值模式，則不用計提折舊和進行攤銷，從而使得企業的現金支出增加，影響企業的盈利和發展。企業投資性房地產后續計量模式選擇的重要影響因素之一里面就含有稅收這個因素。

四、對企業經營業績的影響

（一）由于新會計準則的實施，企業需要將原計入“存貨”的投資性房地產改計入非流動資產下的科目中，存貨是屬于流動資產的，這就使得流動資產占總資產的比例降低，從而使流動比率降低、流動資產和存貨的周轉率上升。流動比率的降低在一定程度上對企業短期償債能力有影響，資產流動周轉率的上升可以加快企業的周轉速度，使資源得到很好的利用，從而會給企業帶來一定的利潤，增加企業的收益。存貨周轉率的上升意味著存貨的流動性在上升，可以減少企業的存貨儲藏保管成本，存貨的利用出售也可以給企業帶來很大的收益，這些都會增加企業的經營業績。

（二）采用成本模式進行后續計量時，在成本法下，需要計提折舊和進行攤銷，這就使得企業賬面上的盈利減少，而賬面上盈利的減少可以抵稅，企業就減少了稅務上的現金支出，使企業的利潤增加。

（三）如果企業采用公允價值模式進行計量，而公允價值是變化的，這就要求企業需要有專門的評估測量人員在每一個會計期間對企業所有的資產、負債進行測量，使得企業的會計人員也需要在每一個會計期間對所有的資產和負債進行會計賬務處理，這不僅增加了企業一部分員工的工作量，也增加了企業的成本，增加了企業的現金流出，減少了企業的盈利。

（四）公允價值模式可以及時地反映出投資性房地產的公允價格，有利于企業提高運營效率，提高企業的盈利水平。

（五）在成本模式下，投資性房地產存在減值跡象的，適用《企業會計準則第8號——資產減值》的有關規定，經減值測試后確定發生減值的，要計提減值準備，且已計提減值準備的在以后無論發生什么情況已計提的部分不可以轉回。企業采用公允價值計量，公允價值與賬面價值之差計入當期損益，會使得會計利潤隨之波動，影響企業的經營業績。

主要參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社，2006.