房價收入比問題與房地產長效機制建設的分析

王鋒

近日，國內某市場研究機構發布了2016年前三季度《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》。該文以房價收入比這個國際通行的指標為依據，認為全國有40個城市存在泡沫，且深圳泡沫最大。從國際慣例看，房價收入比指標確實是一個通過測度房價與居民收入水平差異，來檢驗居民購房能力，進而測度房地產泡沫的重要指標。但是，房價收入比并不是衡量樓市健康程度的唯一指標。衡量上述情況的指標還有租金收入比、可支付住房比重、經濟增長和居民收入增長速度等綜合指標。只有全面、深度分析經濟社會發展的各個因素，才能對房價收入比指標有個客觀看待，才能找到控制房價收入比過高和過快增長的辦法，進而抑制房價泡沫，更好地解決城市居民的住房問題。

一、較高的房價收入比，是全球經濟快速增長、人口快速流入的大城市的客觀現象，應當理性看待

從國際貨幣基金組織《2016年中期全球房價觀察報告》看，全球有20多個城市房價收入比高居20倍以上，其中排在前十位的有深圳、孟買、河內、香港、北京、上海、倫敦、基輔、廣州、東京，亞洲人口密度較大的新加坡也高居全球第18位。這些城市中，一些城市如深圳、河內、北京、上海作為新興經濟體，近年來經濟增長較快、人口快速流入，逐漸成為全球新的超大城市，城市剛性住房需求與投資投機需求同時快速增長，進而導致短期房價收入比快速增長。另外一些城市如香港、倫敦、東京、新加坡，則因經濟發展勢頭良好，城市人地矛盾突出，樓市供求關系長期緊張，盡管其經濟泡沫并不嚴重，但因房價長期居高不下，進而導致房價與普通居民家庭收入長期偏離，房價收入比長期處于高位。

由此可見，作為經濟快速增長、人口快速流入的深圳、河內等新興城市，房價收入比的快速增長一定程度上具有短期性和必然性。隨著這些城市經濟的持續增長，城市居民的收入水平會逐漸提高，房價收入比是可以控制住的。但是，這些城市也應當注意解決好住房供求關系問題；特別是在人多地少、土地資源緊缺背景下，如不能解決好普通居民家庭的住房問題，房地產問題就有可能從一個經濟問題進而演化成社會問題。當然，我們也不必擔心房價收入比的長期過大。比如新加坡，盡管房價收入比也比較高，但由于都擁有規模巨大的可支付住房，雖然房價與居民收入偏離較大，但經濟和社會仍比較穩定，并未產生較嚴重的社會問題。

二、我國大城市房地產調控的加強，有利于抑制房價收入比的上升，有利于抑制資產泡沫

今年以來，我國大城市出現了房地產市場發展熱潮，樓市短期供求關系出現扭曲，房價過快上漲。從今年前10個月情況看，全國一線和二線城市商品住房銷售量同比分別增長27%和56%，銷售均價同比分別增長23%和14%，直接導致大城市房價收入比過快上升。從前述國內研究機構的報告看，全國有40個城市房價收入比較高，深圳、上海、北京等大城市更高，樓市泡沫比較嚴重。在此背景下，深圳等全國16個熱點城市開展了新一輪調控，以抑制房價的過快上漲，抑制資產泡沫。

從各地樓市調控后的表現看，新一輪調控取得明顯效果。從我中心監測到的16個熱點城市10月份新建商品住房銷售情況看，濟南、鄭州、合肥、蘇州成交量環比下降40%-60%，南京、無錫、北京、天津、廈門環比下降20%-40%，杭州、上海環比下降10%-20%；此外，熱點城市房價也出現明顯下降，深圳、福州、合肥下降最大，降幅為10%-16%，鄭州、南京、濟南、無錫次之為6%左右，武漢、上海、蘇州、廈門在2%左右，北京、天津、杭州、成都下降1%以內。

綜合判斷，隨著熱點城市調控的加強，今年四季度至明年，全國房地產市場將進入新一輪調整期。在調控政策的作用下，熱點城市投資投機需求將得到遏制，房價上漲將得到抑制；而隨著這些城市經濟持續增長，居民收入將進一步上升，房價收入比將有望回落，樓市泡沫也將得到有效控制。

三、立足于解決普通居民家庭住房困難，從長效機制促進房地產市場健康發展

過去10多年來，為穩定房地產市場發展、解決大城市住房問題，中央和各地從實際出發，先后出臺了多項房地產調控政策。這些政策，盡管也涉及到房地產發展的基本問題——住房供應體系問題，但多數仍從需求端入手，著眼于短期房價和市場穩定，對從長效機制上促進市場健康發展仍不系統。從目前各地實踐看，從供給端發力，構建以供給端為主、需求端為輔，供給和需求同步發力的長效機制，是實現我國房地產市場長效健康發展的基本保障。

通過上述分析，對房價收入比問題，不能僅僅停留在表面數據的高低，而應當更深入地分析在房價、收入背后的經濟社會問題，并提出更好的解決辦法。以新加坡為例，新加坡的商品房價格比深圳高，單套價格折合人民幣約600萬元。但是，新加坡有占全部住房總量80%以上的公共組屋（價格約為商品房價格的20%），還有一部分解決“夾心層”的執行公管公寓（價格約為商品房價格的70%），大多數城市居民的住房問題得到較好解決，并有效抑制了商品房價格的過快上漲和樓市泡沫的擴大。

結合新一輪城鎮化人口、資金、技術加快向大城市流入，大城市房價容易波動、資產泡沫容易擴大等現象，當前和今后，我國大城市一方面要高度關注樓市泡沫、持續加強房地產市場調控；另一方面要著手開展房地產長效機制建設，促進住房和房地產問題的長效解決。對深圳等國內大城市長效機制建設，我們提出以下思路：加快深化大城市住房制度改革，加快多層次住房供應體系建立，積極探索保持房地產市場健康發展的措施，加快建立“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的房地產長效發展機制。

一是深化住房制度改革。以深圳為例，近年來深圳在深化住房制度改革方面主要從以下兩個方面入手：

首先是創新基本住房保障制度。依據2007年國務院24號文精神，深圳在充分調研的基礎上，以實事求是的態度大膽創新，在國家提出的廉租房和經適房基礎上，率先建立公共租賃住房制度，將城市常住人口中的其他低收入家庭納入住房保障。截至目前，深圳通過實物配租和貨幣補貼兩種方式，對符合條件的低收入家庭連續實施應保盡保，較好地解決了低收入家庭的住房困難。

其次是建立人才安居住房制度。隨著產業結構的優化升級，近年來大量人才進入深圳；由于房價較高，近年來深圳人才等“夾心層”群體也出現了住房困難，解決人才安居問題已非常迫切。通過實踐和創新，深圳自2010年以來出臺了系列人才安居政策，通過明確人才認定標準、住房標準、建設模式和分配模式，通過限定人才住房購租價格不超過同地段、同品質商品房的一定比例，按照“中端有支持”的原則，建立和完善解決人才等“夾心層”群體住房問題的新型公共住房制度。未來，深圳還將按照國家“共有產權”住房試點要求，在現有人才住房制度基礎上，繼續深化住房制度的改革，從建設、用地、開發、銷售、管理等方面完善人才住房制度，探索公共住房或可支付住房發展模式，使廣大人才等“夾心層”群體共享改革開放的成果，進一步增強經濟社會發展的凝聚力。

二是加快建立多層次住房供應體系。近年來深圳在建立多層次住房供應體系方面主要從以下幾方面入手：

首先是多渠道增加住房用地供應。通過加快特區外發展、實施“東進戰略”、實施深莞惠和“3+2”城市一體化發展，通過提高居住用地開發強度、加大城市更新、加強土地整備，通過加快違法建筑處置、加快閑置土地和用房的處理，深圳多渠道增加住房用地供應，解決住房供求關系緊張的問題。此外，多渠道籌集、建設人才住房和保障性住房，未來5年，深圳新供應居住用地不少于60%要用于建設人才保障房，利用房地產開發項目、公共設施、城市更新、產業園區配建人才保障房，利用舊工業區規劃調整、企業自有用地建設人才保障房，利用存量住房、違法建筑籌集人才保障房。在深圳土地資源緊張的背景下，深圳通過存量土地的挖掘和都市圈一體化的發展，將有利于增加住房供應，有利于穩定住房價格，并為多層次住房供應體系的建設打下堅實基礎。

其次是調整住房供應結構。按照“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的長效機制要求，未來深圳住房供應結構的調整是在“人多地少”、住房供應緊張以及房價較高背景下解決居民住房問題的重要手段。“十二五”期間，深圳累計供應保障性住房11萬多套，供應量是“十一五”的10倍；“十三五”期間，深圳還將建設40萬套人才和保障性住房，人才和保障性住房規劃供應總量占規劃期全部住房供應總量的53%，遠遠高于“十一五”期間的20%和“十二五”期間的40%。此外，深圳專司人才住房建設和運營的人才安居集團已經成立，未來政府總投資將達到1000億元，若加上企業融資，將大大加快深圳市住房結構的調整，并在高房價背景下有效解決廣大普通居民家庭的住房問題。

通過以上住房供應結構的調整，通過“十三五”乃至更長時期的努力，深圳將逐步建立適應不同收入層次的多元化、多層次的住房供應體系。住房供應結構將出現明顯的調整，商品房供應不超過總量的30%，人才住房供應達到總量的50%，保障房供應占總量的20%。

最后是培育和發展住房租賃市場。鑒于深圳人口結構倒掛、人口流動性大、住房銷售價格高等現象，考慮到深圳80%以上的實際人口租房居住的現實，今后深圳應當大力培育并規范住房租賃市場，尤其是在房價和租金差距較大、租賃市場供應充足、住房租金仍比較平穩條件下，要管控好租金、規范好市場、加大租賃住房供應。目前，深圳市已將發展住房租賃市場、構建“購租并舉”的住房消費模式列入了“十三五”住房建設規劃；同時積極落實國家有關要求，起草了培育和發展住房租賃市場的實施意見；此外還將通過新出讓特定用地開展規模化租賃、鼓勵企業籌集房源規模化租賃，多途徑發展住房租賃市場。

三是積極探索保持房地產市場穩定健康發展的措施。結合各地實際，熱點大城市要加快建立常態化的市場調控機制，促進住房市場回歸居住功能：

一是實施精準的差別化信貸政策，嚴格執行“保護剛需、支持改需、抑制投機”的差別化信貸政策，合理制定不同時期、不同需求對象的首付比例，嚴厲打擊各種違法違規行為，防止利用資金杠桿炒作樓市。二是實施住房限購政策，熱點城市要用好、用足住房限購政策，實現樓市長期穩定發展。三是加強住房價格管理，加強對開發項目的定價指導，加強已批項目的銷售管理，防止企業隨意漲價、擾亂預期。四是對熱點城市征收房產稅，鑒于房地產總體稅制改革尚需時日，可借鑒香港經驗，利用現有稅收政策，對熱點城市征收房產稅，抑制市場投機。五是加快大城市土地功能的調整，目前北京、廣州、深圳服務業對GDP的貢獻率在70%-90%，但工業用地占比仍高達22%、32%和36%，遠高于紐約（3.9%）、東京（5.1%），三城市住宅用地為28%、29%和26%，遠低于紐約（44%）、東京（73%），因此適應產業升級要求，應加快土地功能的調整，增加大城市居住和公共服務設施用地供應。六是構建完善的房地產金融體系，建議國家加快建立常態化的資金監管手段，嚴厲打擊資金非法和違規流入房地產市場；按照“一城一策”的原則，給予地方調整首付比例和利率的權限；探索政策性住房金融體系，加大對“夾心層”、中低收入人群的購房支持。

應當注意的是，我國大城市房地產發展長效機制并非一朝一夕可以建立，長期保持房地產市場穩定健康發展還需要很多基礎工作要做。對于長效機制的建立，必須樹立堅定不移、持之以恒的信念，必須按照深入研究住房建設的規律性問題和加強政策頂層設計的要求去探索實施。只有這樣，房地產發展的長效機制，才能既鞏固原有成果，又實現政策創新；既體現政府量力而行，又體現政府盡力而為；既發揮市場的決定作用，又體現政府的重要作用，進而促進我國房地產市場持續穩定健康發展。