房?jī)r(jià)收入比問題與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的分析

王鋒

近日，國(guó)內(nèi)某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了2016年前三季度《全國(guó)45個(gè)大中城市房?jī)r(jià)泡沫研究報(bào)告》。該文以房?jī)r(jià)收入比這個(gè)國(guó)際通行的指標(biāo)為依據(jù)，認(rèn)為全國(guó)有40個(gè)城市存在泡沫，且深圳泡沫最大。從國(guó)際慣例看，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)確實(shí)是一個(gè)通過測(cè)度房?jī)r(jià)與居民收入水平差異，來檢驗(yàn)居民購(gòu)房能力，進(jìn)而測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。但是，房?jī)r(jià)收入比并不是衡量樓市健康程度的唯一指標(biāo)。衡量上述情況的指標(biāo)還有租金收入比、可支付住房比重、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)速度等綜合指標(biāo)。只有全面、深度分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的各個(gè)因素，才能對(duì)房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)有個(gè)客觀看待，才能找到控制房?jī)r(jià)收入比過高和過快增長(zhǎng)的辦法，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)泡沫，更好地解決城市居民的住房問題。

一、較高的房?jī)r(jià)收入比，是全球經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、人口快速流入的大城市的客觀現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)理性看待

從國(guó)際貨幣基金組織《2016年中期全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告》看，全球有20多個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比高居20倍以上，其中排在前十位的有深圳、孟買、河內(nèi)、香港、北京、上海、倫敦、基輔、廣州、東京，亞洲人口密度較大的新加坡也高居全球第18位。這些城市中，一些城市如深圳、河內(nèi)、北京、上海作為新興經(jīng)濟(jì)體，近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、人口快速流入，逐漸成為全球新的超大城市，城市剛性住房需求與投資投機(jī)需求同時(shí)快速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)收入比快速增長(zhǎng)。另外一些城市如香港、倫敦、東京、新加坡，則因經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，城市人地矛盾突出，樓市供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張，盡管其經(jīng)濟(jì)泡沫并不嚴(yán)重，但因房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)與普通居民家庭收入長(zhǎng)期偏離，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位。……