房價收入比問題與房地產長效機制建設的分析

王鋒

近日，國內某市場研究機構發布了2016年前三季度《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》。該文以房價收入比這個國際通行的指標為依據，認為全國有40個城市存在泡沫，且深圳泡沫最大。從國際慣例看，房價收入比指標確實是一個通過測度房價與居民收入水平差異，來檢驗居民購房能力，進而測度房地產泡沫的重要指標。但是，房價收入比并不是衡量樓市健康程度的唯一指標。衡量上述情況的指標還有租金收入比、可支付住房比重、經濟增長和居民收入增長速度等綜合指標。只有全面、深度分析經濟社會發展的各個因素，才能對房價收入比指標有個客觀看待，才能找到控制房價收入比過高和過快增長的辦法，進而抑制房價泡沫，更好地解決城市居民的住房問題。

一、較高的房價收入比，是全球經濟快速增長、人口快速流入的大城市的客觀現象，應當理性看待

從國際貨幣基金組織《2016年中期全球房價觀察報告》看，全球有20多個城市房價收入比高居20倍以上，其中排在前十位的有深圳、孟買、河內、香港、北京、上海、倫敦、基輔、廣州、東京，亞洲人口密度較大的新加坡也高居全球第18位。這些城市中，一些城市如深圳、河內、北京、上海作為新興經濟體，近年來經濟增長較快、人口快速流入，逐漸成為全球新的超大城市，城市剛性住房需求與投資投機需求同時快速增長，進而導致短期房價收入比快速增長。另外一些城市如香港、倫敦、東京、新加坡，則因經濟發展勢頭良好，城市人地矛盾突出，樓市供求關系長期緊張，盡管其經濟泡沫并不嚴重，但因房價長期居高不下，進而導致房價與普通居民家庭收入長期偏離，房價收入比長期處于高位。……