建立信任是提高小區(qū)綜合治理績效的基礎(chǔ)

黃光宇

自1991年深圳萬科天景花園成立全國第一個業(yè)主自治組織——業(yè)主管理委員會以來，我國商品房住宅小區(qū)（以下簡稱住宅小區(qū)）業(yè)主自治組織的建設(shè)已走過了25個春秋。在這25年中，如何提高業(yè)主自治績效始終是住宅小區(qū)綜合治理進(jìn)程中一個揮之不去而又必須面對的難題?；仡欉@25年的歷史，難度并未因為業(yè)主自治組織的普遍建立、法律制度的不斷完善、街道社區(qū)行政組織的介入等而有所減小。業(yè)主自治績效沒有出現(xiàn)普遍的繁榮，反而讓我們感到解決任何一個與業(yè)主自治有關(guān)的問題，都像是在大洋里航行見到了冰山，你永遠(yuǎn)無法預(yù)知海水下冰山的厚度。國內(nèi)有些學(xué)者將這一現(xiàn)象歸結(jié)為“自治功能失靈”?！白灾喂δ苁ъ`”與“市場失靈”“政府失靈”并稱為我國物業(yè)管理三大失靈現(xiàn)象。

業(yè)主自治功能失靈是城市病的一種，這種病在不同時期表現(xiàn)出不同的“癥候”：業(yè)主委員會成立難、避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主利益難、業(yè)主自治相關(guān)法律制度操作難、維修資金籌集使用難、政府監(jiān)管小區(qū)業(yè)主委員會難……針對這些病癥，各級政府開了不少藥方，比如：四資移交、三方聯(lián)動、業(yè)主委員會應(yīng)建盡建等。不可否認(rèn)，這些措施在特定的時間和空間里取得了很好的效果，但“療效”均難持久，走不出“業(yè)主大會成立-炒前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)-降低物業(yè)服務(wù)費-物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭-小區(qū)管理品質(zhì)下降-業(yè)主普遍欠費-物業(yè)服務(wù)企業(yè)逃離-業(yè)主自治-政府兜底”的惡性循環(huán)，業(yè)主自治績效并未因此有明顯改善。