建立信任是提高小區綜合治理績效的基礎

黃光宇

自1991年深圳萬科天景花園成立全國第一個業主自治組織——業主管理委員會以來，我國商品房住宅小區（以下簡稱住宅小區）業主自治組織的建設已走過了25個春秋。在這25年中，如何提高業主自治績效始終是住宅小區綜合治理進程中一個揮之不去而又必須面對的難題。回顧這25年的歷史，難度并未因為業主自治組織的普遍建立、法律制度的不斷完善、街道社區行政組織的介入等而有所減小。業主自治績效沒有出現普遍的繁榮，反而讓我們感到解決任何一個與業主自治有關的問題，都像是在大洋里航行見到了冰山，你永遠無法預知海水下冰山的厚度。國內有些學者將這一現象歸結為“自治功能失靈”。“自治功能失靈”與“市場失靈”“政府失靈”并稱為我國物業管理三大失靈現象。

業主自治功能失靈是城市病的一種，這種病在不同時期表現出不同的“癥候”：業主委員會成立難、避免物業服務企業侵占業主利益難、業主自治相關法律制度操作難、維修資金籌集使用難、政府監管小區業主委員會難……針對這些病癥，各級政府開了不少藥方，比如：四資移交、三方聯動、業主委員會應建盡建等。不可否認，這些措施在特定的時間和空間里取得了很好的效果，但“療效”均難持久，走不出“業主大會成立-炒前期物業服務企業-降低物業服務費-物業服務企業惡性競爭-小區管理品質下降-業主普遍欠費-物業服務企業逃離-業主自治-政府兜底”的惡性循環，業主自治績效并未因此有明顯改善。