北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格的影響因素比較研究

丁軍

摘要：北京、上海、深圳是我國生產(chǎn)力最發(fā)達(dá)和創(chuàng)新要素最集聚的城市。以房地產(chǎn)為代表的固定資產(chǎn)是城市財富積累的象征，房地產(chǎn)價格的變化既體現(xiàn)出城市創(chuàng)新與發(fā)展的活力，又關(guān)系到我國城市居民生活的品質(zhì)。運用因子分析法，構(gòu)建房地產(chǎn)價格影響因素指標(biāo)體系，從2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年六個時點的北京、上海、深圳的房地產(chǎn)價格進(jìn)行比較研究，并對2011、2013、2015時點的北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格的共同影響因素以及每個城市房地產(chǎn)價格的主要影響因素進(jìn)行分析。研究表明：住房與投資需求是拉動北京、上海、深圳房價持續(xù)走高的直接原因。財政和金融對房地產(chǎn)價格的影響日益突出。影響北京房價的主要因素是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與消費；影響上海房價的主要因素是財政與金融；影響深圳房價的主要因素是金融與市場環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格，北京，上海，深圳，影響因素

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）12-0028-35 收稿日期：2016-10-25

1 引言

北京、上海、深圳是我國北方、長江經(jīng)濟(jì)帶和華南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新和金融中心城市，是我國高素質(zhì)人才、技術(shù)、資金等生產(chǎn)力要素的集聚中心，城市土地集約化程度高，有限的土地資源與高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)矛盾日益凸顯。因此與土地相關(guān)的房地產(chǎn)價格問題日益影響北京、上海、深圳社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展以及宜居城市的建設(shè)。因此，通過對同一時點的北京、上海、深圳主要影響因素分析以及同一城市不同時點的主要影響因素進(jìn)行比較分析，對規(guī)范北京、上海、深圳房地產(chǎn)市場、調(diào)控房地產(chǎn)價格和營造良好的宜居城市環(huán)境意義頗大。

2 文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者研究認(rèn)為影響房地產(chǎn)價格的主要因素在于供求關(guān)系：供給包括房地產(chǎn)供給、建筑生產(chǎn)成本、土地供給、融資成本、投資回報率等；需求包括人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)水平、收入、稅后利率等因素。Bramley將房地產(chǎn)價格設(shè)為房地產(chǎn)供給、人口、經(jīng)濟(jì)因素和地理位置的函數(shù)。Abraham認(rèn)為房地產(chǎn)價格由實際建筑成本、居民收入的增長率及稅后利率決定。Green認(rèn)為房地產(chǎn)價格主要受控于供給和需求兩大核心要素，其中供給要素包括建筑成本和土地供給，需求要素包括人口、收入等。Kraimer將影響房地產(chǎn)價格的因素歸并為收入、投資回報率、建筑成本、土地成本、融資成本。

國內(nèi)學(xué)者從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、金融、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財政調(diào)控、房地產(chǎn)成本等角度闡述了影響我國房地產(chǎn)價格的主要原因。原鵬飛運用CGE模型研究了我國房地產(chǎn)業(yè)同其它產(chǎn)業(yè)間的關(guān)系，認(rèn)為建筑、重工業(yè)、公用事業(yè)與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)。在金融方面，人民幣匯率、購房融資方式的變化，貨幣政策、信貸、利率等因素的變化都直接或間接的影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，左右房地產(chǎn)價格的變化。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要表現(xiàn)在人口、城市經(jīng)濟(jì)、居民收入、消費結(jié)構(gòu)等因素對房地產(chǎn)價格的影響。政府發(fā)揮財政的調(diào)控杠桿作用有助于平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。王立平運用極值邊界分析方法，實證檢驗房地產(chǎn)價格的“穩(wěn)健性”影響因素，認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財政調(diào)控以及房地產(chǎn)成本是制約房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的三大影響因素。

現(xiàn)有的文獻(xiàn)已從多個視角分析房地產(chǎn)價格的影響因素，這些研究是廣泛、獨立、深入的。對于我國金融中心城市北京、上海、深圳不同時點的房地產(chǎn)價格影響因素的共性是什么，個性如何，還尚未研究。因此通過研究找出影響城市房地產(chǎn)價格的主要影響因素并結(jié)合影響各自房地產(chǎn)價格主要因素的特點，有利于制定精確的房價調(diào)控政策，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。

3 北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格影響因素分析

從2010-2015年6年間北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格變化（見表1），可見三個城市價格變化均出現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，但是三個城市價格高低排序此消彼長。2010-2012年上海房價高于北京和深圳，2013-2014年北京房價高于上海和深圳，2015年深圳房價達(dá)4.26萬元/平方米，分別高于北京、上海21.75%和16.29%。

基于前人研究成果和2010-2015年北京、上海、深圳房地產(chǎn)平均價格變化情況，本文對產(chǎn)生北京、上海、深圳房地產(chǎn)均價影響因素進(jìn)行假設(shè)：認(rèn)為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會需求、房地產(chǎn)成本因素對北京、上海、深圳房地產(chǎn)平均價格有重大影響。據(jù)此本文根據(jù)上述一級指標(biāo)，構(gòu)建16個二級指標(biāo)（見表2）。

3.1 2011年北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格影響因素分析

運用SPSS17.0軟件，依據(jù)上述房地產(chǎn)價格影響因素指標(biāo)做了因子分析。經(jīng)正交旋轉(zhuǎn)后，將貢獻(xiàn)率最大公因子作為影響2011年北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格的主要因素。

從表3中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費市場環(huán)境因素是影響2011年北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格的主要因素。上海、北京、深圳GDP總量分別位居大陸城市的第一、二、四位，城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)消費市場營造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。此外，城市人口均超過1000萬，城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力每年吸引大量人口集聚，作為全國人口集聚地，房地產(chǎn)市場開發(fā)潛力巨大，房地產(chǎn)消費需求旺盛，城市金融業(yè)發(fā)達(dá)。2011年北京、上海、深圳金融業(yè)增加值分別為2055億元、2240億元和1562億元，金融業(yè)之發(fā)達(dá)是大陸其他城市無法比擬的，這就為城市居民提供了極其便利的存貸款、投資等業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流量之大，流通速度之快，不斷刺激房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。2011年北京、上海、深圳政府財政支出高于財政收入分別為240億元、500億元、250億元，可見積極的財政政策有利于刺激京滬深房地產(chǎn)消費市場。綜上所述，2011年上海的房地產(chǎn)消費市場環(huán)境相比北京和深圳更為優(yōu)越，使得上海房地產(chǎn)價格在2011年均價最高。

3.2 2013年北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格影響因素分析

運用SPSS17.0軟件，依據(jù)上述房地產(chǎn)價格影響因素指標(biāo)做了因子分析。經(jīng)正交旋轉(zhuǎn)后，將貢獻(xiàn)率最大公因子作為影響2013年北京、上海、深圳房地產(chǎn)價格的主要因素。