北京、上海、深圳房地產價格的影響因素比較研究

丁軍

摘要：北京、上海、深圳是我國生產力最發達和創新要素最集聚的城市。以房地產為代表的固定資產是城市財富積累的象征，房地產價格的變化既體現出城市創新與發展的活力，又關系到我國城市居民生活的品質。運用因子分析法，構建房地產價格影響因素指標體系，從2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年六個時點的北京、上海、深圳的房地產價格進行比較研究，并對2011、2013、2015時點的北京、上海、深圳房地產價格的共同影響因素以及每個城市房地產價格的主要影響因素進行分析。研究表明：住房與投資需求是拉動北京、上海、深圳房價持續走高的直接原因。財政和金融對房地產價格的影響日益突出。影響北京房價的主要因素是產業結構與消費；影響上海房價的主要因素是財政與金融；影響深圳房價的主要因素是金融與市場環境。

關鍵詞：房地產價格，北京，上海，深圳，影響因素

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）12-0028-35 收稿日期：2016-10-25

1 引言

北京、上海、深圳是我國北方、長江經濟帶和華南地區的經濟、創新和金融中心城市，是我國高素質人才、技術、資金等生產力要素的集聚中心，城市土地集約化程度高，有限的土地資源與高速發展的經濟矛盾日益凸顯。因此與土地相關的房地產價格問題日益影響北京、上海、深圳社會經濟的可持續發展以及宜居城市的建設。因此，通過對同一時點的北京、上海、深圳主要影響因素分析以及同一城市不同時點的主要影響因素進行比較分析，對規范北京、上海、深圳房地產市場、調控房地產價格和營造良好的宜居城市環境意義頗大。

2 文獻綜述

國外學者研究認為影響房地產價格的主要因素在于供求關系：供給包括房地產供給、建筑生產成本、土地供給、融資成本、投資回報率等；需求包括人口數量、經濟水平、收入、稅后利率等因素。Bramley將房地產價格設為房地產供給、人口、經濟因素和地理位置的函數。Abraham認為房地產價格由實際建筑成本、居民收入的增長率及稅后利率決定。Green認為房地產價格主要受控于供給和需求兩大核心要素，其中供給要素包括建筑成本和土地供給，需求要素包括人口、收入等。Kraimer將影響房地產價格的因素歸并為收入、投資回報率、建筑成本、土地成本、融資成本。

國內學者從產業關聯、金融、宏觀經濟環境、財政調控、房地產成本等角度闡述了影響我國房地產價格的主要原因。原鵬飛運用CGE模型研究了我國房地產業同其它產業間的關系，認為建筑、重工業、公用事業與房地產價格呈正相關。在金融方面，人民幣匯率、購房融資方式的變化，貨幣政策、信貸、利率等因素的變化都直接或間接的影響房地產供求關系，左右房地產價格的變化。宏觀經濟環境主要表現在人口、城市經濟、居民收入、消費結構等因素對房地產價格的影響。政府發揮財政的調控杠桿作用有助于平穩房地產市場，預防房地產泡沫的產生。王立平運用極值邊界分析方法，實證檢驗房地產價格的“穩健性”影響因素，認為宏觀經濟環境、財政調控以及房地產成本是制約房地產價格穩定的三大影響因素。

現有的文獻已從多個視角分析房地產價格的影響因素，這些研究是廣泛、獨立、深入的。對于我國金融中心城市北京、上海、深圳不同時點的房地產價格影響因素的共性是什么，個性如何，還尚未研究。因此通過研究找出影響城市房地產價格的主要影響因素并結合影響各自房地產價格主要因素的特點，有利于制定精確的房價調控政策，平穩房地產市場，預防房地產泡沫。

3 北京、上海、深圳房地產價格影響因素分析

從2010-2015年6年間北京、上海、深圳房地產價格變化（見表1），可見三個城市價格變化均出現持續增長趨勢，但是三個城市價格高低排序此消彼長。2010-2012年上海房價高于北京和深圳，2013-2014年北京房價高于上海和深圳，2015年深圳房價達4.26萬元/平方米，分別高于北京、上海21.75%和16.29%。

基于前人研究成果和2010-2015年北京、上海、深圳房地產平均價格變化情況，本文對產生北京、上海、深圳房地產均價影響因素進行假設：認為產業經濟、宏觀經濟環境、社會需求、房地產成本因素對北京、上海、深圳房地產平均價格有重大影響。據此本文根據上述一級指標，構建16個二級指標（見表2）。

3.1 2011年北京、上海、深圳房地產價格影響因素分析

運用SPSS17.0軟件，依據上述房地產價格影響因素指標做了因子分析。經正交旋轉后，將貢獻率最大公因子作為影響2011年北京、上海、深圳房地產價格的主要因素。

從表3中發現，房地產消費市場環境因素是影響2011年北京、上海、深圳房地產價格的主要因素。上海、北京、深圳GDP總量分別位居大陸城市的第一、二、四位，城市發達的經濟基礎為房地產消費市場營造了良好的經濟環境。此外，城市人口均超過1000萬，城市創新創業活力每年吸引大量人口集聚，作為全國人口集聚地，房地產市場開發潛力巨大，房地產消費需求旺盛，城市金融業發達。2011年北京、上海、深圳金融業增加值分別為2055億元、2240億元和1562億元，金融業之發達是大陸其他城市無法比擬的，這就為城市居民提供了極其便利的存貸款、投資等業務，現金流量之大，流通速度之快，不斷刺激房地產行業的繁榮。2011年北京、上海、深圳政府財政支出高于財政收入分別為240億元、500億元、250億元，可見積極的財政政策有利于刺激京滬深房地產消費市場。綜上所述，2011年上海的房地產消費市場環境相比北京和深圳更為優越，使得上海房地產價格在2011年均價最高。

3.2 2013年北京、上海、深圳房地產價格影響因素分析

運用SPSS17.0軟件，依據上述房地產價格影響因素指標做了因子分析。經正交旋轉后，將貢獻率最大公因子作為影響2013年北京、上海、深圳房地產價格的主要因素。