淺析房地產限購政策

閆 斐 李亞楠

山西財經大學，山西 太原 030000

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淺析房地產限購政策

閆 斐 李亞楠

山西財經大學，山西 太原 030000

一、現狀

2016年“十一”長假前后，房地產市場迎來了新一輪調控大潮。繼9月30日北京出臺新的限購措施之后，各地也紛紛出臺了意在控制房價瘋漲的限購限貸等舉措。9月30日至10月7日，北京、武漢、廈門等19個涵蓋了一線、二線、三線的城市發布了力度不一的樓市調控政策。長假結束政策出臺的節奏并沒有放緩的跡象，10月8日，南昌也緊跟著出臺了新的樓市新政，上海則公布了六條措施，遏制房價過快上漲。短短9天，先后有21個城市出臺了新的樓市調控政策。

限購政策出臺之后，各地樓市的成交量呈明顯下跌走勢。一線城市以北京、上海為例，北京新建住宅，10月份樣本平均價格為40948元/平方米，環比漲1.26%，明顯比9月份的環比減少2.62%，為4個月來最低，如圖1；10月份，上海新建住宅樣本平均價格為45447元/平方米，環比漲1.09%，比9月份環比減少2.45%，如圖2；此前火熱的二線城市也深受調控影響，以杭州為例，10月份，杭州新建住宅樣本平均價格為19851元/平方米，環比漲2.99%，比9月份環比減少2.11%，如圖3:

圖1 北京新建住宅樣本平均價格和環比漲跌

圖2 上海新建住宅樣本平均價格和環比漲跌

圖3 杭州新建住宅樣本平均價格和環比漲跌

二、限購政策效果評價

自限購政策出臺以來，一、二線城市等對房屋需求過熱的城市，實施效果特別明顯，但對一些房價不熱的城市，效果不是很好，從積極和消極兩個方面討論。

(一)階段性的積極影響

限購政策在短期內的實施是非常有必要的。限購政策是通過抑制投資和投機性購房，降低人們對房地產價格的預期來穩定房價。限購政策因其特有的針對性和強制性，確實在一段時期內打擊了投機性購房需求，使得房地產價格的增幅下降，在較短的時間內起到了“退燒針”的作用，特別是在一線城市等對房屋需求過熱的地區，穩定了房地產市場。一方面為政府推出長效相關政策爭取了時間，另一方面也表明政府高度關注民生的態度，促進了社會的穩定與和諧。

(二)消極影響

1.購政策的實施有可能會形成房價進一步上漲的預期。

2.限購政策不僅會抑制需求還會在較大程度上影響供給。

3.限購政策會對改善性需求的購房者形成傷害。

三、完善房地產市場調控的對策建議

(一)利用稅收來代替限購政策

限購政策能夠在短時間內控制房價，同時也使房屋的成交量下滑，這不利于房地產的發展。限購政策對投資和投機需求者的影響一般是短暫的，一旦政策放松，容易使房價報復的上漲。若使用房產交易稅、房產持有稅來代替它，可以在一定程度上降低投機需求。可以對居民的第一套住房少收或不收房產交易稅，隨著你購買套數的增加來提高繳納稅的比例。我國已經有些城市試點征收房產稅，稅率過低，效果不甚明顯。

(二)適當增加住房中“中小戶型”房的供應

房地產市場供給不是很足，也是影響房價持續走高的原因之一。土地資源是有限的，可供開發的土地數目在減少，但是需求還在不斷上升。這就要求政府更加緊湊的開發城市建筑的用地，優化土地規劃，提高其利用效率，可是引導開發商建“中小戶型”房，增加中低端房屋供給?？梢赃m當的給予這類開發商一定的優惠政策，如稅收優惠。增加房屋的供給緩解了供求，也是穩定房價的辦法之一。

(三)拓寬投資渠道，引導百姓理性投資

目前，我國金融體系還不夠健全，投資渠道過窄，越多的民間資本投向房地產中。要想從根本上限制房價，就需要加強金融體系建設，規范其發展，為百姓提供寬泛的投資渠道，使國民經濟健康發展。

(四)區域不同，分別對待

政府要加大租住性保障房的提供，緩解部分居民對買房的需求。在房價比較穩定的二、三線城市，可以適當鼓勵居民買房，適當投資。

四、結論

從2012年到2016年，“限購令”斷斷續續實施的這幾年，我們可以看“限購令”一出，房屋成交量下降，房價明顯出現下降。雖然限購政策對房地產市場有良好的導向作用，在短期內確實取得了積極成果，但仍有一些不完善的地方需完善，否則造成的不良影響將導致“限購令”一系列目標無法實現。房地產市場限購政策，在遏制房地產價格的快速上漲，也同時為房地產市場的發展埋下了很多隱患，并沒有真正的解決房地產市場的供求矛盾。因此，我們要重新審視房地產市場的調控問題，總結之前調控政策的經驗與教訓，并以此為依據進一步完善房地產市場調控。

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