農村集體經營陛建設用地人市存在的問題及對策

王芳

摘要：隨著農村經濟對農村土地資源需求的日益增加，農村土地資源合理利用成為解決農村經濟持續發展的重要手段。農村集體經營性建設用地入市符合土地資源集約節約利用的發展要求。農村集體經營性建設用地入市具有促進農民增收，有效保護耕地和提高土地利用率的優點，伴隨著農村集體經營性建設用地入市所引發的許多實際問題，本文針對農村集體經營性建設用地入市中存在的問題，根據自身的工作實踐，提出具體的建議。為今后農村集體經營性建設用地入市提供理論參考和實踐依據。

關鍵詞：農村集體；問題；對策建議

一、農村集體經營性建設用地與入市

1、農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業用地。農村集體經營性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。

2、農村集體經營性建設用地入市是指將這部分土地在市場上流轉，具體包括出讓、出租和入股等方式，實質上是農村集體經營性建設用地使用權在市場上的優化配置過程。

二、農村集體經營性建設用地入市存在的主要問題

1、農村集體經營性建設用地主體不明確。根據《土地管理法》的規定，農村土地歸農民集體所有，而在法律上并沒有明確指出農村土地產權的具體執行主體是農村集體土地所有權的主體，導致農村集體建設用地的所有權歸屬主體無法界定。擁有農村集體建設用地使用權的農民與農村集體建設用地所有權人難以達成一致的意見，這樣在農村集體經營性建設用地入市時，由于所有權與使用權相分離而不利于其入市，從而嚴重影響農村集體經營性建設用地入市交易的發展進程。農村集體經營性建設用地的主體由過去傳統的村民委員會發展為現在的城鄉居民、企業法人和地方政府等多元化主體。因此在法律上界定農村集體建設用地主體問題是農村集體經營性建設用地入市首要解決的問題。

2、農村集體經營性建設用地入市交易后土地用途純商業。根據我國開展農村集體經營性建設用地入市試點工作以來，我國農村集體經營性建設用地入市交易方式主要是出讓，并且入市交易所獲得的土地，基本全部是發展旅游、餐飲服務等商業用途。農村集體經營性建設用地入市給農村的公共基礎設施和農村醫療衛生沒有帶來實質性的改善。此外，地方政府和農村集體經濟組織通過招商引進的企業，眾多引進農村的企業投資額度偏低，污染嚴重，不符合農村發展的實際需要，農村集體經營性建設用地入市交易后用于商業，并沒有在農村經濟發展產生巨大的推動作用。

3、農村集體經營l生建設用地入市地價有顯著性差異。在農村集體經營性建設用地入市交易時，地方政府為了片面追求利益最大化和招商引資，在很大程度上農村集體經營性建設用地的交易地價普遍較低，甚至部分農村集體經營性建設用地的主體為了引進企業投資，土地以贈送的形式給予企業使用。農村集體經營性建設用地的主體在入市交易時沒有完全遵循公平、公開、公正的原則。由于受行政和政策限制等因素的影響，農村集體經營性建設用地交易價格的顯著差異。人們對農村集體經營性建設用地入市公平產生嚴重質疑，這樣不公平的入市交易并沒有給地方政府，農村集體經濟組織和農民創造多少收益。

三、農村集體經營性建設用地入市的對策建議

1、明確農村集體經營性建設用地的主體。農村集體經營性建設用地在入市之前應完成農村集體經營性建設用地所有權和使用權的確權登記工作，只允許已確權登記的農村集體經營性建設用地進行入市交易。農村集體經營性建設用地入市主體根據確權的主體來確定，這樣使農村集體經營性建設用地入市主體具有法律依據。集體建設用地屬鄉鎮農民集體所有的，入市的主體是鄉鎮農村集體經濟組織或經農民集體委托授權的法人；集體建設用地屬村集體所有的，入市的主體是村集體經濟組織或村民委員會。如產權能細化至村民小組，則以村民小組為主體入市最佳。

2、嚴格管制農村集體經營性建設用地入市交易的土地用途。農村集體經營性建設用地入市交易時，明確規定土地用途、綠化率和土地容積率等土地利用指標，要求土地轉入主體嚴格按照規劃進行建設。地方政府積極引導農村進行產業機構調整，優化產業結構。引進符合農村發展需要的產業進駐農村長期發展，控制粗放型產業的進入，鼓勵發展綠色產業和規模化生產經營，優先發展農村公共管理和公共服務。嚴格審查進駐農村的企業投資額度和經營范圍，避免重污染企業進入農村。對于入駐農村的企業不定期進行安全生產和環境影響檢查。保障農村經濟長期穩定增長和農民的永久收益。

3、建立和完善農村集體經營性建設用地價格體系。農村集體經營性建設用地的入市交易價格需要體現出其市場價值，參照國有土地公開交易的辦法，可采取拍賣、招標和掛牌等方式，通過市場主體之間的競爭，確定入市交易的地價。地方政府應積極制定農村集體經營建設用地的基準地價，在入市交易時，嚴格以基準價格為基礎，一律不允許成交價格低于政府定于的基準價格，最大限度避免行政干預農村集體經營性建設用地的入市交易。確保其在公開、公平、公正的環境中進行入市交易。每宗農村集體經營性建設用地入市交易成功，作為其主體的村民委員會應公示交易結果，接受群眾的監督。

4、制定科學合理的農村集體經營性建設用地收益分配制度。在農村集體經營性建設用地入市收益的分配過程中，地方政府、農村集體經濟組織，農民共同協商決定，在充分保障農民合理合法收益的前提下，根據地方區域的實際，因地制宜制定科學合理的農村集體經營性建設用地收益分配方案。對于農村集體經濟組織的收益，應將其收益優先用于農村公共基礎設施建設和改善農村醫療、衛生環境等。讓農民真正體會到農村集體經營性建設用地入市帶來的實質性利益。

綜上所述，農村集體經營性建設用地入市給中國土地資源豐富的農村帶來新的發展機遇，作為農村集體經營性建設用地的主體應正確領悟政策，規范行使其權利，科學合理規劃區域的發展，尊重群眾的意愿，保障農民的合法權益。使農村集體經營性建設用地入市逐漸走向規范化，科學化。為農村的經濟發展創造有利條件。