地價與房價的相互影響關系

劉宇星

摘要：為了探討房價與地價的相互影響關系，本文運用Granger因果關系檢驗法分別對全國29個省市1999-2013年的房、地價數據進行實證分析，結果表明，房價是地價的格蘭杰原因，房地產業的快速發展，房價的非理性增長帶動了土地價格的上漲，從而導致土地成本上升，但土地成本上升仍然不足以解釋房價的繼續上漲，引起高房價的根源另有其他因素。

關鍵詞：房地產價格；土地價格；相互影響；格蘭杰因果檢驗

一、引言

近年來，房地產業發展迅猛，為拉動國民經濟發展做出了重要貢獻。然而，2003年以后房價飛速上漲帶來諸多社會問題，引起人們重視。土地，作為房地產的重要組成部分，它的獲取方式以招標、拍賣和掛牌出讓居多，這三種方式充分引入了市場競爭機制的同時，容易導致高地價，尤其是拍賣和掛牌出讓，多人多輪競價，以價高者得，導致有些一線城市寸土寸鉆。那么到底是高房價引起了高地價？還是高地價引起了高房價？房價和地價之間的互動關系成為學者探討的熱點話題。鄭娟爾和吳次芳（2006）從城市層面分析得出結論各城市地價與房價的關系不是唯一確定的，房價的增長更多的受自身因素而不是地價的影響；況偉大（2005）從全國層面分析認為短期內房價和地價相互影響，長期內地價是房價的Granger因；游和遠和譚術魁等（2007）以深圳市為例分析地價與房價變動因果關系，得出深圳市地價變動與房價變動不存在因果關系；高波和毛豐付（2003）從全國層面分析認為長期內房價決定地價，短期內兩者相互影響；曾向陽和張安錄（2006）以武漢市為例分析得出短期內，武漢市房價與地價互為因果，其中地價對房價的影響更大，長期內房價與地價之間沒有顯著的因果關系。其他研究成果還有很多，不再一一羅列。但從已有的文獻來看，多數文獻是以全國層面進行分析房價與地價的互動關系，沒有因地而異考慮區域因素，還有一些文獻以具體省市為例進行分析，不具有代表性。本文擬考慮區域差異，采用全國29個省份的房價與地價數據進行計量分析與對比，以期得出一般規律。

二、研究方法和數據來源

探討房價與地價的相互影響關系多采用格蘭杰因果關系檢驗，本文擬采用Eviews6.0對全國29個省市1999-2013年的房價與地價數據進行檢驗。變量的選取，選擇商品房平均銷售價格（元/平方米）代表房價（FJ），土地成交價格/土地購置面積（元/平方米）代表地價（DJ）。房價和地價的數據均來源于歷年《中國房地產統計年鑒》。

三、實證分析

1.平穩性檢驗

為了避免偽回歸，首先對全國29個省市1999-2013年的房價和地價的數據進行單位根檢驗以判斷其平穩性，結果表明原始序列FJ和DJ是不平穩的，而一階差分序列ΔFJ和ΔDJ為平穩序列，檢驗結果如下表1：

3.格蘭杰因果檢驗

為進一步說明房價與地價之間是否具有因果關系，本文對全國29個省份的FJ和DJ數據分別進行格蘭杰因果檢驗，結果如下表3（下頁）：

由表3可以看出，縱觀全國29個省市，房價與地價之間的互動關系不是唯一確定的，但房價與地價的相互影響，以房價是地價的格蘭杰原因為主導，即高房價引起了地價上漲，而地價對房價的反作用僅在少數省市出現。

四、結論

1.通過全國29個省市的數據分析得出，房價和地價是相互影響的，并且以房價是地價的格蘭杰原因為主導，少數省市存在地價對房價的反作用。

2.目前我國實行的招拍掛出讓土地方式不是房價上漲的主要原因。

3.房地產業的快速發展，房價的非理性增長帶動了土地價格的上漲，從而導致土地成本上升，但土地成本上升仍然不足以解釋房價的繼續上漲。

4.引起高房價的根源另有其他因素，有待以后進一步研究。

參考文獻：

[1]鄭娟爾，吳次芳.地價與房價的因果關系[J].中國土地科學，2006（06）

[2]況偉大.房價與地價關系研究：模型及中國數據檢驗[J].財貿經濟，2005（11）

[3]游和遠，譚術魁，林寧.基于格蘭杰因果關系檢驗模型的地價與房價關系分析[J].蘭州工業高等專科學校學報，2007（01）

[4]高波，毛豐付.房價與地價關系的實證檢驗：1999-2002[J].產業經濟研究，2003（03）

[5]曾向陽，張安錄.基于Granger檢驗的地價與房價關系研究[J].中國土地科學，2006（02）