“三圍繞”穩步開展農村宅基地及農房確權登記工作

□ 嘉興市國土資源局秀洲區分局 高萌媛

“三圍繞”穩步開展農村宅基地及農房確權登記工作

□ 嘉興市國土資源局秀洲區分局 高萌媛

土地是農民賴以生存的信心和保障。農村的土地，特別是宅基地和集體建設用地使用權是農民及農民集體重要的財產權利，直接關系到每個農民的切身利益。今年，嘉興市秀洲區按照“先易后難、總體推進”原則，率先在洪合鎮開展農村宅基地及農房確權登記試點工作，以圍繞“有多少、發給誰、怎么發”的總體思路為中心線，穩步開展農村宅基地及農房確權登記工作，切實維護農村居民合法權益，夯實農業農村發展基礎。

一、圍繞摸清底數，搞清楚“有多少”

農村宅基地及房屋登記工作情況復雜，工作量大，且存在較多歷史遺留問題，所以，首先需摸清底數。

1.做到“一條直線”，明確責任分工落實到位

農村宅基地使用權及房屋所有權是農民的重要物權，關系到每個農戶的切身利益、通過農村宅基地及房屋確權登記發證，可以促進農村社會的和諧穩定、促進城鄉統籌發展、促進農村各項改革的深入推進。因此，秀洲區四套班子高度重視宅基地不動產登記發證工作，區人大、區政府分管領導專題調研此項工作，成立了由區國土資源分局主要領導任組長，分管領導任副組長，地籍科、規劃耕保科、法規科、不動產分中心等相關科室負責人和各鎮（街道）國土資源所所長為組員的工作組，由地籍科牽頭協調推進宅基地不動產登記發證工作。

2.做到“四個不漏”，摸清楚試點區總體情況

按照“以點帶面、試點先行”的原則，選取洪合鎮作為先行試點，試點摸索出一套以“登記一批、擱置一批、處罰一批、拆除一批”為主要內容的農房登記發證工作思路，為全區推進積累經驗。根據洪合鎮現有農業戶口總數（6542戶）、2010年開展“兩新工程”以來洪合鎮已建農民建房數，調查摸清宅基地已發證、未發證以及未審批的數量，做到“村不漏組、組不漏戶、戶不漏宅、宅不漏項（宅基地審批）”四個不漏。同時明確，近期計劃安排拆遷安置的農房不再納入此次測繪、登記范圍。

3.做到“三先三后”，確保外業測繪高效精準

為確保全區宅基地發證工作的順利推進，秀洲區確定了“先易后難、穩步推進”的工作總基調，有序推進地形數據調查、農房測繪、發證管理系統建設等工作。在開展外業調查過程中，宅基地和農房確權主要采用“先方案后測繪”，先制定詳細的宅基地調查及房屋調查方案，做到房地一體調查，再組織開展外業實地調查。“先試點后推廣”，目前先在洪合鎮的兩個村進行試點調查，通過對調查數據及調查方法的再分析，進一步完善調查方案，再全區推廣，同時安排村干部及農戶現場指界后測繪。“先檢查后確定”，測繪完成后，作業單位對測繪數據進行質監，控制誤差，最終確定測繪面積。同時，明確要求成果數據必須進行“實測面積、發證面積、審批面積”三項比對，確保各項數據真實、準確、有效。

二、圍繞問題導向，弄明白“發給誰”

在完成洪合鎮良三社區和建北社區兩個試點社區的地形、房屋及權調內外業處理后，秀洲區對梳理出的問題多次組織研究、討論處置辦法。

1.把握核心，解決認定權利人資格

為穩步推進宅基地及農房確權工作，秀洲區在深入調研的基礎上，對發證過程中可能出現的問題進行了初步梳理，并把這些問題分發各鎮征求意見，最終明確以戶主名義作為主體進行登記發證，其他成員予以記載。戶口非農化后的宅基地，依據原審批資料進行宅基地及農房確權登記，辦理不動產權證；對現有家庭成員與原審批表不符的，包括死亡、遷移等，需由全體家庭成員共同確認是否予以記載發生變動的成員資格；對以宅基地形式安置的拆遷戶應參照戶口非農化的情況予以登記。做到登記時確保一戶一宅。

2.抓住關鍵，解決合理界定發證面積問題

明確確權方法嚴格遵循“房地一致”原則，按照先確地權、再確房權的思路，對農村宅基地及房屋權利主體不相符的，重新確認權利主體，確保房地主體一致。對于實際調查中出現的審批面積、原宅基地面積及實測面積，以審批面積為登記依據，實測面積予以記載，對實際面積與原宅基地證面積差異在合理范圍內的，以此次實測面積為準。另外對于歷史違法用地在補辦過程中，合法面積應統一按照現有農民建房政策認定，超出部分予以保留。

3.放活遺案，解決違法用地處置問題

堅持“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的前提下，以化解矛盾、應發盡發為原則，通過把握時間界限，合理界定超高及保留面積、簡化處罰（處置）程序等方式，妥善處理宅基地及農房確權過程歷史遺留的違法用地問題，切實維護農民的合法權益，夯實農村發展基礎。

三、圍繞每個環節，謀劃好“怎么發”

在前期大量調查和問題梳理后，秀洲區為下一步政策研究，出臺有針對性的政策進行了認真謀劃。

1.實行“兩審一核”登記制度

宅基地不動產登記發證工作實行村初審、鎮復審、區審核的“兩審一核”制度。在基層國土資源所的配合、指導下，村負責相關材料的收集整理，把好初審關；鎮專門工作小組負責對匯總資料進行研究，把好復審關；區不動產登記分中心依據提交的材料，根據不動產登記的相關要求把好審核關，并制證、發證。

2.“五方聯動”，確保責任落實到位

為進一步深化農村產權制度改革，秀洲區從上到下，層層聯動。在區級層面，負責總體設計和整體推進，加強政策指導和工作督查。在鎮級層面，按照“成立一個機構、召開一次大會、開展一次培訓、明確一名聯絡員”的“四個一”要求，做好相關工作。在村級層面，按照“有牽頭負責人、有工作班子、有作業向導、有議事規則、有保障措施”的“五有”要求，穩中求快比速度，抓好村組矛盾糾紛調處。在農戶層面，引導他們主動配合。在作業單位層面，明確承擔執行者和操作者的職責。

3.“三級調解”，確保糾紛處理及時

秀洲區在審批環節、權調環節、發證環節已經梳理出近50多個問題，同時對擬定的處置意見進行風險預估。針對確權工作中容易產生的不穩定隱患，秀洲區明確各鎮做好預案，負責協商調解；在每個村，落實專人負責糾紛處理，充分發揮老隊長、老黨員、老會計的“三老”作用引導當事人依法理性地反映和解決糾紛，確保“小事不出村、大事不出鎮、矛盾不上交”。