淺析城市社區業主維權的特點與法律分析

杜尚昧

（110032 遼寧省直屬機關工委黨校 遼寧 沈陽）

淺析城市社區業主維權的特點與法律分析

杜尚昧

（110032 遼寧省直屬機關工委黨校 遼寧 沈陽）

隨著城市發展，城市社區業主維權案例也越來越多，這是伴隨我國住房商品化改革而出現的新興社會現象。并且在現階段，社區業主維權動機日漸多元，各種維權的形式相互滲透、依次遞進；維權方式方法日益多樣；維權主體的組織化程度逐漸提高，本文從物權法等多個相關法律的角度對此現象進行分析。

城市社區業主；城市社區業主維權；城市社區公共治理

改革開放以來，隨著住房商品化改革的逐步深入，城市住宅產權體制發生了深刻變化，但由于房地產市場發展的不完善﹑相關產權保護制度的缺失以及有關行政主管部門行政管理不善等原因，自20世紀90年代至今，很多大中城市，業主﹑業主委員會﹑房地產開發商﹑物業公司﹑住宅行政主管部門之間圍繞住宅區內各類物業形式及社區自治權發生了諸多糾紛甚至沖突，城市社區業主維權日漸成為一種不可小覷的社會現象。

一、維權動機與目的分類

從維權的動機和目的角度可以將社區業主維權可以劃分成經濟權益性維權﹑自治權利性維權和政治權利性維權三種，這三種維權類型還會表現出相互滲透和彼此遞進的關系。

（一）經濟權益性維權

經濟利益訴求是業主進行維權的根本性動因，內在地影響和制約著維權行為的發生和變動，以及業主對維權方式和途徑的權衡和選擇。因此，維權主體的利益來源及行為動機是客觀審視業主維權特點的重要標準。

近些年來，業主購買的商品房是很多業主的最大財產，因此當房產權益受到侵害時，業主的維權愿望較強烈，主張社區民主自治已經成為商品房業主的普遍愿望。

實踐中，經濟利益的沖突是業主與房地產開發商和物業公司之間的矛盾焦點。當房地產開發商和物業公司的侵權行為致使業主的經濟權益受損時，業主往往會采取各種方式進行交涉﹑博弈與斗爭。一般而言，業主維權目的主要是為了捍衛房產權，并爭取物業的保值和增值。因此，可以把這種社區業主為維護住宅房屋所有權以及住宅區內配套的各種設施﹑設備及場地等物業形式的公共所有權和使用權，并爭取良好的物業服務等經濟利益的維權形式稱之為經濟權益性維權。

（二）自治權利性維權

此類維權方式大多是發生在業主在進行經濟維權的基礎上，由于集體行動及處理社區公共事務的需要，逐漸轉化為對社區事務的知情權﹑參與權及民主選舉﹑民主決策﹑民主管理﹑民主監督等各項自治權利的追尋，以更有利于維權活動的開展和利益訴求的實現。業主開始對房地產開發商操縱業主委員會選舉提出質疑，或對物業公司拒不接受業主大會解聘決定表示不滿，并對社區物業﹑小區治安﹑環境衛生等公共事務的管理更為關注。

（三）政治權利性維權

此種維權方式是最高層次的維權活動，業主追求的一般為憲法和法律中規定的諸如選舉和被選舉權等各項政治權利，參與者通常是具有較強政治參與意識的社區活動精英或律師等，他們一般對國家法律法規﹑政制安排及其運行規則有著較深刻的理解和研究，具有較強的社區活動組織能力和政治博弈能力。

二、維權方式的法律分析

從業主維權的方式方法方面來考察，現階段主要有行政式維權﹑司法式維權﹑技術式維權﹑商業式維權﹑職業式維權﹑政治參與式維權等，各種維權形式存在一定的特征差異，而且在維權的不同發展階段業主可能選擇其中一種或多種方式，但總體趨向是社區業主的維權方式方法日益多樣和專業。

（一）行政式維權

行政式維權主要是指業主通過申訴﹑投訴﹑上訪等方式向政府相關部門反映房產和物業等方面的問題，以求相關政府部門通過各種行政途徑解決。具體表現為業主就房產所有權﹑小區規劃﹑住宅質量﹑物業服務﹑社區公共事務等問題向當地政府﹑房產行政管理部門﹑質量監督管理部門及消費者協會進行投訴和反映問題；政府及其相關部門則主要依靠行政組織的權威，運用命令﹑指示等強制性的方式，通過行政調解﹑行政處罰等行政手段處理業主所反映的問題。

（二）司法式維權

司法式維權主要是指業主運用相關法律法規，通過司法訴訟方式起訴侵權方或以有關法律條文為籌碼制約侵權方，以求通過法院判決的形式或法律的權威性和強制力解決有關糾紛的維權方式。由于法律手段是一種運用法律規范和規則進行社會管理的方式，其具有強制性﹑規范性﹑穩定性和可預測性等特征，因此法律手段的運用有利于業主利益的制度化實現，司法式維權日漸為更多小區的業主所采用。

（三）技術式維權

技術式維權主要是指用技術手段精心策劃“捆綁維權”，防止在維權中最容易出現的“搭便車”行為，以形成較強大﹑團結的維權利益共同體。此類維權方式具有較強的專業性，主要是通過各種協議和游戲規則明確規定各位參與者的權利和責任，將業主的利益訴求與維權過程及其所帶來的結果緊密聯結在一起，以形成組織化程度較高﹑集體行動能力較強的維權共同體。我們在調查中發現，一些小區的業主開始聘請房產方面的專業律師進行維權策劃，

（四）商業式維權

商業式維權一般指為維權群體提供類似于商業性的律師法律服務或咨詢策劃服務，以提高維權群體在現行法制框架內的博弈能力。此類維權方式具有較高的專業化水平，往往是伴隨著業主在維權活動中遇到了司法訴訟或相關法律難題而出現的，業主通過支付一定經費聘請專業的房產維權律師為其進行維權策劃和代理司法訴訟等事務?，F階段的諸多小區的業主采取了有償方式聘請律師或相關代理人進行專門的維權指導的方式。如某小區業主委員會為指導業主依法維權，特別舉辦了法律進社區活動，專門邀請三個律師事務所的律師給業主講解合同法﹑民法等法律條款，之后在司法訴訟中也聘請了專業律師代理各項訴訟業務。

三、維權主體組織化程度分類

以維權主體的組織化程度為標準，可以將現階段社區業主維權分為個體自發式維權﹑群體自覺式維權及團體組織化維權，這三種維權形式在一定程度上呈現出由低級向高級過渡和發展的特征，折射出維權主體組織化程度日益提高的現實邏輯。

（一）個體自發式維權

此類維權形式一般存在于業主維權的初級階段，主要表現為權益受損的個別業主為維護和實現自身權益，通過單獨行動的形式和途徑自發進行的維權活動。維權主體的原子化﹑維權動機的自發性﹑維權行為的單獨性﹑維權方式的簡陋性是個體自發式維權的基本特征。大多數小區在維權之初一般經歷了這一階段，個別業主針對拖延交房期限﹑房屋質量低劣﹑貨不對板﹑住宅面積縮水﹑裝修不合格﹑隨意變更小區規劃﹑物業服務水平低下等問題，與房地產開發商或物業公司進行單獨交涉和斗爭。

（二）群體自覺式維權

此類維權類型是指受損利益一致或相似的業主群體為維護自身權益，自覺聯合起來采取集體行動進行維權的活動形式。受損利益的一致性﹑維權主體的群體性﹑維權方式的聚合性﹑維權意愿的自覺性是其主要特點。相對個體自發式維權而言，群體自覺式維權往往具有更大的社會影響力。參與群體自覺式維權的業主一般正處于組織化的動態過程之中，他們雖然具有一定的集體行動能力，但尚未成立專門的維權機構，而且沒有統一的成文協定和紀律約束，維權活動往往是被特定事件所激發而起的。如某小區的一些業主由于與房地產開發商爭奪小區綠地所有權，被打傷，晚上多位業主于凌晨趕到當地市政府大門口，要求嚴懲打人兇手。

（三）團體組織化維權

維權行為的持續性往往受到各業主利益關聯性的制約，業主經濟利益的一致性程度關系到維權活動的組織化水平以及能否持久，當參與者的經濟利益具有高度同質性，并且各自的利益只有在集體行動中才可能有效實現時，經過社區維權活動精英的動員與“選擇性激勵”，業主往往會選擇聯合的形式組織起來進行維權。團體組織化維權，一般是指業主聯合體自主成立了業主委員會或其他專門的維權組織或機構，并制定了具有集體約束力的規則﹑紀律﹑協議和合同，擁有較強的組織動員能力和持續集體行動能力的維權形式。在維權實踐中，越來越多的業主開始認識到“只有聯合起來，才能取得進步。業委會作為業主維權的領導者將明確行動目標﹑規劃行動步驟，一盤散沙是無法與有明確目的﹑行動能力﹑持續資源的房產商抗衡的。”

四、業主維權的法律建議

現階段，業主維權動機逐漸從最初單純的經濟利益訴求，開始向追求社區自治權利和有關民主政治權利轉變和提升，“經濟權益性維權”﹑“自治權利性維權”與“政治權利性維權”呈現出相互滲透和融合之態勢；在維權的組織化程度方面，“個體自發式維權”開始向“群體自覺式維權”及“團體組織化維權”過渡，維權主體正處于組織化過程之中，社區業主的集體行動能力與利益博弈能力日益提升；在維權方式上，除行政式維權和司法式維權之外，還出現了技術式維權﹑商業式維權﹑職業式維權﹑政治參與式維權等新興形式，維權方式日趨多樣化和專業化；一些維權精英為更好地維護自身及所代表的業主群體的利益，開始積極進行政治參與活動，以影響公共政策及有關規則制度的制訂。

城市社區業主維權動機多元化﹑維權主體組織化﹑維權方式多樣化和專業化﹑維權活動政治化趨勢初見端倪，這也必將對我國政治和行政生態以及社區治理環境產生重要而深刻的影響。因此，我國基層公共權力機關在應對城市社區業主維權挑戰時，應從執政理念﹑治理體制﹑權力配置﹑治理網絡諸方面進行理論創新和制度轉換，改革傳統高度行政化的社區管理體制，同時要“健全基層黨組織領導的充滿活力的基層群眾自治機制，擴大基層群眾自治范圍，完善民主管理制度”，加強房屋產權保護機制和社區自治法律制度建設，遵循多元治理的原則規范居民委員會和業主委員會的自治功能，增強基層黨組織的政治整合能力，注意挖掘和吸收業主群體中的中共黨員和社區活動積極分子，通過黨組織吸納與嵌入的方式，發揮基層黨員及業主代表在社區中的協調﹑組織﹑管理和整合作用，加強基層人大機關及人大代表在社區公共治理中的民意表達和代議功能，全面建構業主﹑業主委員會﹑居民委員會﹑物業公司﹑街道辦事處﹑房產行政主管部門﹑民政部門及基層黨組織之間的多元化和網絡型治理體系，以構建管理有序﹑服務完善﹑文明祥和的城市和諧社區。

五、結語

我們生活在一個倡導依法治國的時代，法律體系正在不斷健全，各種法律法規的頒布如雨后春筍一般。然而，思考“依法治國”卻不應僅停留在立法的數量層面，“法”必定要與行動者發生聯系，必定要在行動中得到實現，必定要鑲嵌在當下的社會結構之中，這就要求我們走近行動者和他們的行動，去了解法律與社會的真實互動。

[1]陳文.城市社區業主維權:類型與特點探析[J].貴州社會科學,2010.4

[2]李昊.從“產權”走向“公民權”——當前中國城市業主維權研究[J].法制博覽,2015.05