閑話住房租賃

□楊博野

閑話住房租賃

□楊博野

在短期內，從供求的角度看試點會實現擴大住房租賃規模、強化住房居住屬性、降低群眾居住成本的目標

“房子是用來住的，不是用來炒的”。2016年12月，中央經濟工作會議的一句定論，重新點燃了一大批盼降價如甘霖的購房者希望。今年8月21日，國土部會同住建部發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》文件，確定了北京、上海、杭州等13個第一批開展試點的城市，再次強化住宅居住屬性的回歸。8月30日，杭州市正式發布《加快培育和發展住房租賃市場工作方案》，進一步催生學者和網友大討論。有的甚至仿佛已經聽到了降價的腳步聲。

拋開房地產對經濟的支柱作用、金融市場的系統性風險等原因，本文僅僅從供求關系的角度，以短期的時間維度，理性分析租賃住房試點將會產生的住房租賃市場和商品住宅市場均衡。

首先看住房租賃市場。杭州試點方案明確提出增加租賃住房供應，并配套增加租賃住房用地有效供應、盤活存量土地和用房、允許成套住房按間出租等政策。因此，租賃住房供給曲線會向右平移。同時由于房源閑置對于私人有較高的機會成本，租賃住房的供給曲線彈性較低。假設未發生城市常住人口增長率、消費者租賃偏好、居民收入等其他因素明顯變動從而影響住房租賃需求，預計租賃住房成交量會增加，租賃價格小幅下降，達到第一個市場均衡。

然后看商品住宅市場的需求端。租賃住房成交量的增加相應地釋放或延緩一部分購房壓力。租賃和購房具有一定的替代效應。一部分購房者，如年輕購房者，發現住房租賃的吸引力之后，會轉移或暫時轉移至租賃需求。因此，購房需求曲線將向左平移，推動購房價格和成交量下滑，達到第二個市場均衡。

最后看商品住宅市場的供給側。根據《杭州市加快培育和發展住房租賃市場工作方案》要求，未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%，未來五年，公共租賃住房總量不少于8萬套，主城區商品住宅項目用地配建公共租賃住房比例不低于總建筑面積的10%。假設商品住宅年度土地供應不變，即使按照下限10%配建公共租賃住房，缺口均由村集體的10%留用地來滿足，也會對商品住宅供應造成10%的擠出效應。況且數據顯示，2010年杭州市主城區留用地總規模為1.1萬畝，按照容積率2.5計算，套均面積90平方米計算，合計可供應1.8萬套公共租賃住房，補充效應有限，基本上還是要靠商品住宅用地配建公共租賃住房完成五年8萬套目標。因此，商品住宅供給曲線將向左平移，推動價格上升和成交量下降，達到第三個市場均衡。

綜上所述，最終兩個市場的均衡狀態大概率是，住房租賃市場成交量上升、價格小幅下降；商品住宅市場成交量大幅下降、價格基本維持不變。這既實現了擴大住房租賃規模、強化住房居住屬性、降低群眾居住成本的目標，又滿足房地產市場價格不出現大起大落、以房地產為抵押物的金融市場不出現系統性風險的要求。只是不抓緊轉型、裹足不前的房地產開發商以后的日子，恐怕不會像以前那么好過了，估計新一輪深度洗牌即將拉開帷幕。

作者單位：浙江省發展和改革研究所