以不履行義務(wù)為合同解除條件的法律分析

顧亮亮

江蘇省射陽縣人民法院，江蘇 射陽 224300

以不履行義務(wù)為合同解除條件的法律分析

顧亮亮

江蘇省射陽縣人民法院，江蘇 射陽 224300

房屋買賣屬于重大交易，買賣雙方均應(yīng)審慎對待合同條款。本文中一起因“特別約定”條款的理解差異而引發(fā)的房屋買賣糾紛案件即屬典型案件。該案中，賣方以不履行義務(wù)作為合同解除的條件，并以怠于履行合同義務(wù)來促成合同解除條件的成就，應(yīng)視作條件未成就，賣方不享有合同解除權(quán)。

附條件解除；合同解除；合同失效；特別約定

一、基本案情

張某與王某簽訂一份房屋買賣合同，約定張某出售其名下的一處房產(chǎn)，作價150萬元整。雙方約定，該房屋將于2017年6月15日前過戶至王某名下。簽約前，張某得知其所在的城市房價正處于上漲中，因而有所猶豫，于是他在房屋買賣合同的特別約定一欄增加一個條款，表述為：“賣方承諾一定會按約定的時間過戶房屋，但如果逾期未過戶，合同失效”。王某買房心切，未作思考，即同意簽約。雙方約定的過戶日前，王某多次聯(lián)系張某，但張某故意避而不見。王某不斷發(fā)短信要求張某過戶，但是張某不作任何表示，幾天后回復(fù)：“請別再騷擾我，否則我報警”。王某認(rèn)為張某的做法侵害了他的合法權(quán)益，遂起訴至法院，請求法院判令張某繼續(xù)履行合同。張某表示愿意退還定金、首付款等所有款項，但堅持合同已經(jīng)“失效”，他不負(fù)過戶義務(wù)。

二、若干觀點

對于該案的處理，一共有如下幾種觀點：

第一種觀點認(rèn)為，張某與王某之間簽訂的合同系雙方真實意思表示，依法成立，合法有效。雙方關(guān)于“合同失效”情形的特別約定，實質(zhì)上是賦予了張某享有是否過戶的決定權(quán)。如果屆時張某拒絕過戶，則王某無權(quán)要求張某繼續(xù)履行。該特別約定不違反法律法規(guī)，不存在欺詐、脅迫、顯失公平等情形，是雙方的真實意思表示，對雙方均有約束力。按照該特別約定，張某不再負(fù)有過戶義務(wù)，應(yīng)駁回王某訴請。

第二種觀點認(rèn)為，張某與王某之間簽訂的合同中特別約定了“合同失效”的情形，但是我國法律并沒有對“合同失效”作出任何規(guī)定。與失效相近的概念有“無效”、“終止”、“解除”。我國法律已經(jīng)對合同無效的情形作出了規(guī)定，合同當(dāng)事人不應(yīng)約定哪些情形屬于合同無效；涉案合同并未履行完畢，因而“失效”也不宜理解為合同履行完畢后的“終止”，恐怕只能理解為“合同解除”。但是，本案中當(dāng)事人張某在合同約定的過戶日之前一直避而不見，并未行使合同解除權(quán)，該合同依然有效。法院應(yīng)支持王某的訴請。

第三種觀點認(rèn)為，該案中的特別約定，實質(zhì)上是合同解除的條件，即雙方在買賣合同中約定了合同附條件解除的情形，按照約定即“2017年6月15日張某不履行過戶義務(wù)”的，合同的解除條件成就，雙方均有權(quán)解除合同。本案中履行過戶義務(wù)是房屋買賣合同中張某作為出售房屋一方當(dāng)事人的主要義務(wù)，張某怠于履行義務(wù)，以此促成合同解除條件的成就，其目的在于獲得更多的經(jīng)濟利益。對此，我國《合同法》第四十五條有明確規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”本案中張某待價而沽，在房屋價格上漲時，怠于履行合同義務(wù)，以此促成解除條件的成就，應(yīng)視作條件未成就。因此，本案中合同解除條件未成就，張某不享有解除權(quán)，應(yīng)繼續(xù)履行合同。

三、法律分析

上述三種觀點分別從不同的角度研判了本案中的法律問題。第一種觀點從意思自治的角度認(rèn)為合同已經(jīng)“失效”，對雙方不再有約束力；第二種觀點則提出張某雖然享有解除權(quán)，但是并未行使解除權(quán)，無法產(chǎn)生合同解除的法律效果，合同對于雙方仍有約束力；第三種觀點認(rèn)為涉案合同中的在本質(zhì)上是附解除條件的合同，但是由于張某為了自己的利益，不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就，視為條件不成就，張某不享有合同解除權(quán)。

筆者同意第三種觀點：第一種觀點過于僵化地理解意思自治，未能認(rèn)識到本案爭議的實質(zhì)在于合同解除權(quán)及其行使，形成的處理結(jié)果也與公平正義原則相悖；第二種觀點肯定了張某享有合同解除權(quán)，但張某未行使該權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的義務(wù)。該觀點雖然在結(jié)論上支持王某的訴請，但是在分析過程中存在一定的偏差；第三種觀點則從附解除條件合同的原理和法律規(guī)定出發(fā)，否定了張某享有合同解除權(quán)，其理由是張某以不履行合同義務(wù)來促成解除條件的成就，應(yīng)視作條件未成就。該觀點存在明顯的價值判斷，符合公平正義的價值取向，且有明確的法律依據(jù)作為支撐，是一個令人信服的裁判理由。

本案是房屋買賣合同糾紛的一個縮影。買賣雙方當(dāng)事人在交易過程中的交易行為受到市場大環(huán)境的影響比較明顯，一方當(dāng)事人會利用其在交易中的優(yōu)勢地位，設(shè)計于己有利的合同條款，但在合同履行中往往會產(chǎn)生較多法律爭議。本案中賣方通過特別約定將自己不履行義務(wù)設(shè)定為合同解除的條件，這種情形較為罕見，然而買方不作過多思考即同意簽約，也反映了買方在房價上升通道中的焦慮、急切和無奈。法官提醒，房屋買賣屬于人生中的重大交易，買賣雙方均應(yīng)審慎斟酌合同條款，以此確保合同順利履行，減少爭議和糾紛。

[1]王長發(fā).合同附條件解除與約定解除比較研究[J].法治研究，2011(9).

[2]賀劍.合同解除異議制度研究[J].中外法學(xué)，2013(3).

D923.6

A

2095-4379-(2017)30-0146-01

顧亮亮(1984-)，男，江蘇鹽城人，2006年7月畢業(yè)于南京師范大學(xué)法學(xué)院，江蘇省射陽縣人民法院興橋法庭，庭長，主要從事民、商事審判工作。