淺談上海市房地產經紀行業監管問題與對策

張 慰

上海理工大學管理學院，上海 200093

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淺談上海市房地產經紀行業監管問題與對策

張 慰*

上海理工大學管理學院，上海 200093

一、上海市房地產經紀行業的監管現狀

房地產經紀屬于特殊的中介行業，由于投資風險相對較小、投入資金少、入行門檻低等原因，導致整體從業人員素質偏低，再加上缺少政府監管，所以房地產經紀業的違法行為也比較突出。

2016年上海某房產中介事件，引發人們對于上海房地產經紀行業目前所存在問題的探討。上海某房產中介事件在被上海市消保委曝光后，明顯的說明了我國很多的房地產經紀行業在經營中存在著很多的不規范的行為，引發了各方監管部門的重視。隨后，上海市銀監局、工商局、住建委等各自對該房產中介公司采取不同的行政手段，例如暫停其相關的業務辦理、并處以一定金額的罰款。

在監管實際行動中，在房地產中介的交易環節常常是糾紛和矛盾存在的爆發點，住建部門是當前分工與體制中房地產交易環節的主管部門，所以一旦在行業中出現了法律糾紛，那么住建部門就是首當其沖的交易主管部門。以法院審理的涉及房地產中介的案件為例，一旦發現糾紛是由于中介操作行為不規范而導致的，那么也會針對相關主要管理部門提出司法建議。

顯然，在監管上還有很多的誤區沒有被相關行政部門及執法部門認識到。在實際操作上，對房地產經紀行業的監管在我國現行的法律體制中涉及到工商管理部門(市場監督)、發改委、人力資源管理等部門，政府監管效力顯現不出來關鍵是因為目前各職權部門大多都各自為政，低調執法。

二、上海市房地產經紀行業監管中存在的問題

(一)房地產中介機構經營不規范

1.誠信從業素質缺乏。目前影響上海市房地產經紀行業發展的關鍵問題是由于行業整體缺乏誠信。主要表現為：(1)房源數據造假。房產中介機構為了實現自身利益的最大化，總是對客戶過度承諾并且隱瞞房源關鍵信息，欺騙消費者。(2)使用存在霸王條款定制合同。利用自制合同給消費者規定了一系列義務和責任，在生意未成的情況下也憑合同中“霸王條款”向委托人索要“解約補償”，導致雙方權利義務不對等。

2.收費不合理。主要表現在以下幾個方面問題：(1)傭金過高。因為目前我國沒有統一的傭金收取準則，所以導致傭金潛規則的出現，同時由于各地方實行的傭金標準不同，導致傭金收取管理相對混亂。(2)亂收費。由于標準不一樣，造成費外有費的現象，雖然各店的收費項目大同小異，但具體到部分項目標準卻不一樣，其中不少項目實際上國家早已明令取消。

(二)監管法律法規不健全

1.沒有專門的房地產經紀行業監管法律。我國房地產經紀行業市場監管方面的立法工作嚴重滯后于行業本身的發展。《城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理辦法》以及一些規范房地產經紀行為的地方性法規，只是以小部分章節規定了房地產經紀監管的內容，還沒有專門的全國性的房地產經紀服務市場監管法。

2.監管立法位階低。雖然我國住房和城鄉建設部、許多地方各級政府制定了有關房地產經紀監管的制度，但多以規章、決定、辦法等立法形式。從立法過程看，房地產經紀監管立法基本屬于行政部門立法模式，立法層次上相對比較低，沒有上升到法律高度，造成了監管透明度不高，違反規定的房地產經紀機構一般僅承擔行政責任。

3.法律規定的可操作性不強。房地產經紀監管法律法規條文比較原則和概括，多停留在定性規定上，缺乏具體的實施細則，無明確量化標準，因此可操作性不強。

三、加強上海市房地產經紀行業監管的對策及建議

(一)完善房地產經紀行業備案制度

針對目前上海房地產經紀行業備案制度沒有對應的法律依據，存在的性質不明確、不易操作、沒有罰責等問題，應盡快制定位階較高的備案管理辦法。由于房地產經紀行業的客體是價值昂貴的房屋，該行業的有序規范牽動著整個社會民生的穩定根基，同時全國房地產經紀行業均實施備案制度而備案制度又無法滿足行業有效監管的需求，這時，有必要制定高階的備案管理辦法來規范房地產經紀行業的備案行為，使其成為行業監管的有效方式。

(二)加強房地產行業信息化建設

與一般的商品不同，房地產由于價格高昂、稀缺性、難以模仿性和難以替代性。所以相較于一般商品，房地產經紀行業非常容易產生信息不對稱的情況，市場機制不能完全發揮作用，也需要上海市政府發揮作用，強化房地產經紀信息化手段，減少信息不對稱，完善市場發展。房地產經紀信息化主要是指信息技術在房地產經紀相關行業的運用，要充分利用網絡信息化的發展使信息資源得到更大范圍的共享，改善市場信息不對稱的情況，提高房地產流通領域的效率和整個房產市場效率。

(三)充分發揮行業自律監管職能

上海市行業協會在市場監管中的作用和職責，主要是制定規范約束行業主體紀律，使行業自律監管發揮有效作用，推進行業內主體信用評級制度建設，進行業內機構的信用等級評定，定期向社會公示信用評價結果。

從行業長遠發展來看，上海房地產經紀行業協會將必然承擔上海市政府職能轉變后的部分公共管理任務，政府對于管理房地產經紀行業中出現的職能失靈，非常重要的原因是不熟悉或者不懂得專業知識，那么就需要有專業知識的人士為其提供服務。行業協會是一個非營利的組織，它的監管不僅可以幫助政府大大提高監管的針對性，而且可以明顯降低監管成本，因此，應該健全各項自律性管理制度，增強行業協會自律監管的能力，維護公平競爭的市場環境。

[1]曹伊清.房地產經紀監管的問題與對策[J].中國房地產，2016(25).

[2]廖俊平.再論房地產經紀行業監管[J].中國房地產，2014(03).

張慰(1989-)，女，上海理工大學管理學院，研究方向：行政管理。

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