經濟轉型期中國土地市場建立與管理研究

王偉紅

摘 要： 在經濟轉型時期建立完善的土地市場，是實現我國土地由粗放型向著集約型轉變的關鍵，是提高土地利用效率的關鍵，更是發展社會主義市場經濟的客觀要求。加強土地市場管理，規范土地交易行為，對更好緩解土地資源矛盾有著很大幫助，從而保證有限的土地資源得到最大限度的利用，發揮其應有的經濟效益和社會效益，促進經濟社會實現可持續發展。本文主要結合實際情況，首先分析了山東省高密市土地利用情況，然后就經濟轉型時期土地市場建立和管理進行分析研究，希望通過本次研究對同行有所助益。

關鍵詞：高密市 土地市場管理 土地利用

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）09-0084-01

為科學合理管理土地資源，山東省高密市出臺意見建立起建設項目用地預審查制度，對項目投資強度、容積率、用地定額指標、環境評價、資金到位等內容進行預審，凡未通過預審或沒有預審的，國土部門不予保障用地。此外，該市還利用平原的地形特點，從前幾年開始，在基本農田保護區安裝攝像頭，對土地實行實時監控。截至目前，已安裝33個高清監控攝像頭，總覆蓋面積達165平方公里，涉及高密市全部18個基本農田保護區和2個土地開發整理項目區。

一、高密市土地利用現狀分析

總面積1523平方公里、人口86萬的高密市屬于平原地區，耕地保護率高達91.7%，位居山東省第二位，可供開墾的耕地后備資源十分有限。在城鎮化進程進一步加快、建設用地需求進一步加大、社會經濟發展迅猛的新形勢下，土地利用總體規劃的調整勢在必行。近些年，高密市充分發揮好職能作用，積極向市政府出謀劃策，當好參謀，利用報紙、電視、宣傳欄等方式，加大宣傳力度，引導全社會增強保護耕地和節約集約用地意識，營造了良好的節約集約用地氛圍。充分挖掘利用城區現有存量土地。加快舊城、城中村改造和企業“退城進園”。去年以來，高密經濟開發區先后對東小莊、娘娘廟等9個居委會進行舊村改造，改善了300多戶居民的居住條件，騰出住宅用地60多畝，不僅提升了城市化水平，而且增加了項目建設用地。但是我們還應該清楚的認識到，地區土地利用過程中還存在不少問題，需要我們及時采取措施將其解決。

首先，土地結構不合理。高密市耕地比重比較高，園林、林地所占據的比重比較少。在農業耕地中，主要以糧食型作物為主，畜牧業發展過程由于缺少相應的畜草資源，導致糧食壓力增加，農業和畜牧業生產成本大大增加；其次，土地退化比較嚴重。因為農業生產技術不合理導致的農田土壤被污染現象十分嚴重，土地生態環境遭受到嚴重破壞，土地退化嚴重，耕地生產能力下降，土壤板結，耕作層變淺，城鎮建設和工程項目建設給植被生長產生了嚴重的影響；最后，建設用地不足，土地浪費現象嚴重。地方土地管理和建設機構經常反應建設用地不足，但同時在建設用地使用過程中存在嚴重的浪費現象，城市中心區域建筑高度不合理，土地利用效率低下，一些地區不顧時期，盲目建設項目，導致建設用地嚴重浪費。

二、經濟轉型時期土地市場建立和管理研究分析

1.保證糧食產量基礎上，堅持市場導向，調整農業結構

山東省是我國的農業大省，高密市是山東省的農業大市，其蔬菜、瓜果和中草藥有自身獨特的優勢。因此，在保證糧食基本產量前提下，適當縮減糧食面積，擴大優勢農業產業的種植面積，是符合市場發展需求。借助縮小糧食生產面積的機會，對農業結構進行調整，發展飼草產業，這樣既能緩解糧食壓力，同時還能夠提高土壤活性，改良土壤結構。在對后后背土地之間開發利用過程中，應該以發展理你和園林為主。在農業發展過程中，生態農業是未來主要發展方向，其市場前景更為廣闊，地方政府通過政策、技術、信息和市場保護等措施，促進生態農業快速發展。

2.做好土地資源市場管理工作

首先，繼續完善和規范土地市場。要進一步建設國有土地和城市土地儲備體系，進一步完善土地轉租、評估、拍賣、流轉和抵押等多種制度，通過建立土地交易規定、提供相應的土地信息服務、定期公布土地交易信息等措施確保土地使用的公平、公正和公開，進一步優化市場環境；其次，對農村土地市場進行約束和規范。在不改變農村土地使用用途的前提下，積極鼓勵農民群眾進行土地流轉，通過城鄉土地置換，有償回收等措施進一步做好農村宅基地管理工作，村鎮集中建設，將多余的土地更好的釋放出來，通過對農業用地進行登記評估，為農業用地經濟補償額度提供了相應的數據支撐；最后，要進一步完善農田基本用地補償制度，通過經濟補償的方式，將一批高產量的農田用地穩定起來，同時還要進一步加大新增建設用地的費用補償和土地使用過程中管理力度，確保農業用地質量。

3.融合規劃，科學配置土地資源

首先，緊緊圍繞融合城市總體規劃及各專項規劃主線，嚴格落實“控制總量、優化布局、提高效率、統籌城鄉”的發展目標，把科學規劃編制、統籌城鄉發展的理念納入土地規劃完善建庫的工作中，做到土地利用總體規劃與城市規劃、村鎮體系規劃、南部文化發展區規劃、城北工業區規劃“完全融合”，與城市園林體系、林地保護利用、畜牧業發展、綜合交通體系、水利發展、旅游規劃“基本融合”；其次，實現土地規劃修編和城市規劃、相關專項規劃有效銜接，在優化用地布局上狠下功夫，在盤活存量用地，用好、用活現有土地政策，做好土地外延擴大上做文章，增加土地利用規劃的彈性、可行性、操作性，最大限度集約、節約用地。

參考文獻

[1]張明星，田志群，劉亞莉. 新型農業經營體系視角下農村經紀人作用探究——以湘西自治州為例[J]. 產業與科技論壇. 2016（06）

[2]陳美球，周丙娟，徐安慶. 適時促進農村土地由保障功能向資本功能的轉變[J]. 江西農業大學學報（社會科學版）. 2005（04）

[3]張永麗，趙鋒，姚華. 合作與不合作的政治經濟學分析——我國農民經濟組織發展中的國家、政府與市場[J]. 西北師大學報（社會科學版）. 2006（01）

[4]李景剛，歐名豪，張效軍，臧俊梅，高艷梅，張全景. 耕地資源價值重建及其貨幣化評價——以青島市為例[J]. 自然資源學報. 2009（11）

[5]梁磊磊，鄒子建. 陜西省農村土地整理生態效益評價研究——以延安市為例[J]. 黑龍江生態工程職業學院學報. 2009（05）

[6]王海春，喬光華. 基于旅行費用法的游憩價值評估分析——以內蒙古達理諾爾國家級自然保護區為例[J]. 技術經濟. 2009（07）