淺議房地產企業財務管理風險的控制

張靜

摘要：近年來，我國房地產企業的發展態勢呈現出復雜多變的情況。房地產是一種前期投入巨大，開發時間長，成本壓力很大的產業，并且在開發過程中還要承受一些不受人為控制的因素以及一些偶然性的因素，這些都對房地產企業財務管理來說是一項巨大的風險。因此，房地產企業應主動識別財務風險并建立有效的規避機制，通過全周期的內部控制及預算跟蹤，增強企業的財務實力，提高競爭能力。

關鍵詞：房地產企業 財務風險 管理

在房地產企業財務活動的整個過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時也面臨著不可避免的各種財務風險。財務風險的存在也增加了企業預期收益的不確定性。在目前的宏觀調控大環境下，房地產企業競爭越來越烈，結合房地產的行業特征，有效預防和控制企業財務風險，對房地產企業的良性運營和可持續發展有著至關重要的意義。

一、房地產企業財務風險識別

（一）融資風險

房地產開發項目從最初的購買土地、樁基建設到主體封頂，以及配套設施和后期的物業維護等每一個開發階段都需要投入大量資金，且開發周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結構的不同，而存在一定的風險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當該種融資方式失去作用時，就容易發生融資渠道受阻，影響企業資金的正常運作，給企業的經營帶來較大的風險；在融資結構方面，對企業資金結構的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進行合理的規劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風險。

（二）投資風險

由于影響投資效果的因素較多，房地產企業項目投資需要承受較大的風險，才能達到最終的預期收益。導致房地產企業投資收益低于預期投資報酬水平的主要原因有：一是內部的非系統性風險，主要是企業自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理系統，在初期市場分析、技術可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監控；二是外部的系統性風險，主要是企業外部市場環境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環境、宏觀經濟環境、以及房地產行業的周期性變化。

（三）資金運營風險

由于資金占用量大，需要房地產企業重視資金的運營管理，而現實中很多房地產企業對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學，存在管理不當、權責不明、監督不力等問題，使得企業的資金使用效率低下，在企業資金管理上，由于內部管理者和財務人員對資金運營管理理念的缺失，導致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業的執行不力，企業的資金計劃編制不夠嚴謹甚至流于形式，沒有有效的監管和資金使用效益分析。企業的財務管理工作仍停留在簡單的數據核算上，對實際資金需求估計的不準確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導致資金安排的不夠合理，使企業面臨潛在風險。

二、房地產企業財務管理風險的防范措施

（一）完善企業內部控制制度

一方面在各層級管理層之間合理的權責分配、形成有效的激勵與約束機制，體現權利制衡關系，落實管理控制；另一方面在內部組織結構設置上，依據企業自身特點，合理、有效地設置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責任，實行不相容職務相分離制度。 房地產企業對財務風險的內部控制制度，還應對現金流量管理密切關注。一方面企業需要根據項目的開發進度和全周期合理編制現金預算，并及時根據企業內外部各類不確定因素的變化作出適時必要的調整，保障企業現金流量的相對平衡；另一方面，需要加強對企業成本費用的管控，對項目開發建設的全過程都必須嚴格執行資金預算管理、認真監督執行情況，確保每個工作節點的完成質量， 有效控制資金收支，有效防范財務風險。

（二）實現財務管理的預算化

房地產企業的財務部門的主要任務就是對工程項目的預選以及對所需資本的準確預估，這是財務部門的基礎，從整個工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉運行，經濟效益的利潤方免進行準確的財務預算分析，針對整個工程項目對資金的需求量做出一個準確的計劃和預估，根據工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規劃以及所缺資金的借款的方面，根據這些方面的內容做好整體的預算，在執行財務預算的時候一定要秉著認真嚴謹的態度，以免在因為預算的不準確影響決策者在開發投資時的判斷。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現資金因為管理上的事物而造成的失誤性操作，有效的控制房地產企業的財務風險。

（三）建立完整的體系

目前，我國的房地產企業財務管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風險管理體系的不健全，嚴重的影響到房地產企業在開發時候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風險管理體系就顯得尤為重要。房地產企業應該從企業的自身出發，在根本意識上重視風險管理體系在房地產企業財務管理中的作用，加強企業自身的內部風險自控，完善風險機構，加強企業內部的監督，提升審計水平。除此之外，企業在加強自身的同時要學會其他房地產企業在風險管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創新自己內部的審計監督結構，提高審計的準確度，從而減低財務管理中可能出現的財務風險。

三、結束語

總之，房地產企業必須重視面臨的財務管理風險，加強企業決策者及財務相關人員的財務風險意識和綜合素質，加強內部控制，對各項已經存在的或者潛在的財務風險進行主動識別、積極應對，建立風險辨識機制及規避機制，通過全周期的內部控制及預算跟蹤，增強企業的財務實力，實現企業可持續健康發展。

參考文獻：

[1]宗艷芳.房地產開發企業財務風險及其有效控制[J].企業改革與管理，2015.（2）

[2]曾凌.淺談房地產企業的財務風險管理[J].管理視野，2013.（1）