淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總控的研究

王立東　李立新

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最主要、最核心的一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化與國(guó)家政策的不斷出臺(tái)，在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了影響，隨著國(guó)家每次宏觀政策的出臺(tái)，均會(huì)對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成一定的影響，甚至有的出現(xiàn)破產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)困難的局面。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了天翻地覆的變化，面對(duì)這種趨勢(shì)，在跌宕起伏的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)該如何準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，最終實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不僅要充分分析內(nèi)外環(huán)境的變化形勢(shì)，同時(shí)還要加強(qiáng)其內(nèi)部管理，特別是對(duì)項(xiàng)目成本的控制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本會(huì)對(duì)其產(chǎn)生直接性的影響。所以，在這種形勢(shì)下，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的總控，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在實(shí)現(xiàn)其總控的同時(shí)，帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益，具有非常現(xiàn)實(shí)的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)商；總控

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.02.206

1 引言

當(dāng)前， 隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)正面臨無(wú)比廣闊的市場(chǎng)前景。但在略顯混亂的市場(chǎng)秩序中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展、資本的追逐，正帶領(lǐng)行業(yè)踉踉蹌蹌地走向蛻變。自從田宅交易出現(xiàn)、中介行為誕生開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)存在了上千年。其間，經(jīng)紀(jì)人的稱謂歷經(jīng)駔儈、房牙子、莊宅牙人、市儈、掮客等種種變化。在有著“重農(nóng)輕商”傳統(tǒng)的中國(guó)社會(huì)，這些稱謂不乏貶義。新中國(guó)成立伊始，國(guó)家實(shí)施土地公有制改革，在所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的“緩沖期”，土地和房屋的交易一度處于低位乃至被禁止，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亦失去了發(fā)展的土壤[1-5]。改革開(kāi)放之后，房地產(chǎn)交易出現(xiàn)復(fù)蘇，經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨之發(fā)展，其形態(tài)從最初“一桌一店”的個(gè)體戶模式，逐漸走向規(guī)模化，但整體市場(chǎng)規(guī)模仍然偏小。直到1998年房改政策頒布，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的騰飛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展期。一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司迅速做大，并催生出鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)、世聯(lián)行等巨頭。

2 分析

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)類型也已發(fā)生變化，從最初的二手房買賣和租賃、新房銷售代理，逐步延伸到經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的上下游，甚至橫向拓寬到商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，中原地產(chǎn)、鏈家、偉業(yè)我愛(ài)我家等公司除同時(shí)從事三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外，還以設(shè)置業(yè)務(wù)條線、成立子公司的形式，涉足金融或擔(dān)保資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)。世聯(lián)行也開(kāi)辟了和新房銷售相關(guān)的金融業(yè)務(wù)。

隨著存量房時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景正被普遍看好，尤其是二手房的買賣、租賃。二手房市場(chǎng)的容量和前景取決于以下幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：

第一是流通率。對(duì)應(yīng)400萬(wàn)套左右的二手房成交量，全國(guó)層面的流通率不足2%。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的二手房交易達(dá)到4%-5%的流通率是有可能的，這意味著二手房交易量可以達(dá)到1000萬(wàn)套左右。第二是經(jīng)紀(jì)滲透率，即經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)公司參與完成二手房交易的比率。一線城市的滲透率已經(jīng)達(dá)到85%以上，二線城市只有60%左右，未來(lái)還有很大提升空間[5]。第三是傭金率。我國(guó)大部分城市的傭金率不足2%，從美國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這樣的傭金率水平不足以吸引優(yōu)秀的從業(yè)者加入，也難以有高質(zhì)量的服務(wù)。在勞動(dòng)力成本日益上升的條件下，傭金率至少不存在下降空間[6-9]。

3 結(jié)論

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總控的手段，簡(jiǎn)述了幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

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