社區類別與終端物流模式匹配度分析

內容摘要：本文將北京的住宅社區分為四類，即高檔社區、中檔社區、普通社區和老舊社區。針對每個社區類型進行相應的樣本社區調研，以不同類別社區的特點為基礎，構建相匹配的終端物流模式。

關鍵詞：社區分類 終端物流體系 匹配度

目前在與住宅社區銜接的終端物流模式中，快遞員直接上門投遞模式依然占據主導地位。近幾年，大型電子商務和知名快遞公司都在不斷嘗試快遞智能柜、便利店代收、物業代收等間接自助取貨模式，但是成效并不明顯。如何大力發展與社區匹配度較高的間接自助取貨模式，是本文要探討的主要問題。北京作為超大型城市，住宅社區種類眾多，既有高檔豪華全封閉社區，也有20世紀60年代就存在的老舊社區，這些社區的零售業態五花八門，造成了基于社區商業建設終端物流體系的現實困難。本文將住宅社區分為高檔社區、中檔社區、普通社區和老舊社區，在不同社區的管理水平和模式下，探尋與之相匹配的終端物流模式。

高檔社區

（一）高檔社區特點分析

物業大管家模式。此類社區房屋單價遠高于周邊普通住宅，社區密度低，戶型較大，住戶數量相對較少，私密性極高。此類社區的物業費較高，每平米物業費普遍在5元以上。北京銀泰中心的物業費高達10元/m2，物業能夠為業主提供大管家模式的物業服務，并且能提供個性化的物業服務。物業公司的整個經營活動是以業主滿意度為標準，從業主的角度來分析業主的需求，做到全面尊重和維護業主的利益。因此，此類社區的物業被稱為大管家。

社區全封閉。此類社區業主私密性要求極強，以北京銀泰社區為例，業主多為社會成功人士，有極強的保護個人隱私需求，社區全封閉管理，出入社區及電梯均需要密碼，外部人員進入需要嚴格的登記制度，快遞員無法出入。

（二）與高檔社區相匹配的終端物流模式

鑒于以上特點，高檔社區應優先使用物業代收代發作為社區終端物流模式。另外，如果是規模較大的高檔社區，為了緩減物業代收發快遞的工作壓力，物業可本著方便業主取貨的原則，在社區單獨開辟一塊區域，與電子商務、快遞企業或者速遞易之類的第三方公司合作設立快遞智能柜，作為物業代收代發快遞的輔助，兩種模式相結合為社區業主服務。

物業代收模式為主。一是物業有意愿承擔此項任務。高檔社區的物業就是大管家模式，以“業主”為本，可以為客戶提供諸多特約服務，只要業主提出要求，物業通常不會拒絕，會想方設法替業主完成。以北京銀泰社區為例，某些業主為著名影星，出于保護隱私的目的，此類業主如果需要收發快遞，是不愿意透露真實姓名和住址等個人信息的，就會全權委托給物業來完成。二是后續事宜容易協商解決。高檔社區由于業主數量少，物業費用貴，物業對每位業主都很熟悉，關系也很融洽，時刻準備為業主排憂解難，物業也不會為幾件快遞再單獨向業主收費。物業代收快遞后，會認真為業主驗收貨物，親自為業主送貨上門，這就大大減少了貨損的概率，并且還能為客戶提供代發快遞的服務。如果出現貨損現象，由于物業了解此快遞的來龍去脈，也容易找出癥結所在，更容易協商解決后續問題。

快遞智能柜模式為輔。如果是規模較大的高檔社區，超大超重的快遞可以由物業代收代發外，社區業主的大多數快遞都屬于中小件，物業可以和電子商務、快遞公司或者速遞易等智能快遞柜公司合作，在社區內安裝智能快遞柜，可以節省物業的人力成本和時間成本。同時，物業還可以在智能柜上投放適合社區業主的廣告，以獲得額外收入，這樣的合作才能持續并長遠發展。因此，高檔社區終端物流模式構建如圖1所示。

中檔社區

（一）中檔社區特點分析

物業服務意識較強。目前，有配套電梯的中檔社區的物業費通常在3元左右，與高檔社區相比，住戶密度加大，業主數量大大增加，物業的服務意識還是較強的，但無法與高檔社區高端物業的大管家服務水平相比。

社區封閉度較高。此類社區基本全封閉管理，出入社區需要門禁卡，外部人員進入需要登記，快遞員不能隨意出入。某些社區大門出入自由，但進入樓門需要門禁，快遞員需要在樓下等待取貨。

社區商業業態較全面。本次調研的東城區花市街道南里社區，為規模較大的中檔社區，住戶數量多，周邊的社區商業業態較全面，包括便利店、餐飲店、銀行、藥店、廢品回收、房屋中介甚至大型連鎖超市等眾多零售業態。

（二）與中檔社區相匹配的終端物流模式

與高檔社區相比，中檔社區不能僅靠物業解決終端物流的銜接問題。需要各種終端物流模式通力協作來解決社區“最后一百米”的困境。

物業代收模式。在調研中，少部分中檔社區中的物業是幫助業主代收快遞的，不過貨到付款的貨物不可以，貨物過大過重也不可以。不過，也有多數社區的物業以人手不足、空間不夠為理由，拒絕為業主代收快遞。

便利店合作代收模式。中檔社區通常都有配套的100m2以上的連鎖便利店，比如好鄰居、京客隆、7-11連鎖便利店等。快遞企業與這些便利店合作，實現貨物的集中接收，業主可在方便的時間提取貨物，這也是解決終端物流困境的一種模式。

投放快遞智能柜。封閉性較高的中檔社區可以安裝智能快遞柜，比如速遞易等第三方企業，可與物業合作進行管理，社區住戶可通過短信提供的密碼，在24小時免費儲存期限內取件。

中檔社區種類多，各社區具體情況不一，單一模式無法解決社區終端物流困境，只能根據社區特點，多管齊下，多方合作，共同為社區消費者構建方便快捷的終端物流模式，中檔社區終端物流模式構建如圖2所示。

普通社區

（一）普通社區特點分析

物業服務意識一般。此類社區物業費較低，以弘善家園為例，社區全部為高層塔樓，物業費1.1元/m2左右，物業只滿足社區的日常基本需求，業主平時的小維修、換配件都需要單獨交費。此類大型社區物業空間不夠，人手不足，一般不會幫助代為收發快遞。因此，此類社區物業代收方式不可行。

社區封閉度較差。此類社區除了少數管理較好以外，大多數社區封閉度較差。以弘善家園為例，通常為兩三個樓共用一個大門，大門和單元樓門都無門禁，外部人員完全自由出入，社區內人員眾多，構成復雜，衛生和治安狀況都較差，快遞員一般可以做到直接上門投遞。

零售業態較全面。此類超大型普通社區，密度大，人口多，社區周邊業態較為全面，包括便利店、餐飲店、藥店、蔬菜水果店以及干洗店等，其中餐飲店所占比例最高。以弘善家園為例，開設有京客隆連鎖便利店，經營面積在200m2左右。

（二）與普通社區相匹配的終端物流模式

與便利店合作。大型普通社區若有100m2以上的連鎖便利店，快遞企業應優先與連鎖便利店合作，實現貨物的集中接收，業主可在方便的時間提取貨物，這是普通社區解決終端物流困境的一種模式。

社區共同配送站模式。針對超大型普通社區，網購人數眾多，快遞數量多，快遞企業可以考慮在政府協助下建立社區共同配送站來應對“最后一公里”配送難題。以天通苑、回龍觀大型社區為例，眾多快遞企業可在政府協助下合理選址，建立社區統一調配中心，統一計劃，統一協調，整合社會現有資源，實現共同配送。

社區便民綜合服務站。針對大規模人口的普通社區，可以考慮建立社區便民綜合服務站，在政府協助下，將蔬菜水果、日常用品、廢品回收以及簡單維修等功能集成合一，為社區居民服務。服務站可以拓寬業務，與電子商務和快遞企業進行合作，代收發快遞，成為北京社區終端物流體系的一個分支。

普通社區種類多，規模大小不一，單一模式無法解決普通社區終端物流困境，只能根據社區特點，多管齊下，多方合作，為社區消費者營造方便快捷的終端物流模式，普通社區終端物流模式構建如圖3所示。

老舊社區

（一）老舊社區特點分析

物業服務意識較差，甚至很多無物業管理部門。以龍潭北里社區為例，緊鄰龍潭湖公園，在很多老舊社區中，環境不錯。不過，本社區沒有物業公司進行管理，居民也無需繳納物業費。社區居委會負責管理日常清潔、垃圾等日常事務工作，住戶只需每年交納很少的日常清潔和垃圾處理費用。因此，老舊社區的終端物流模式無法做到與物業合作代收。

社區封閉度較差。這些老舊社區基本全開放，龍潭北里社區在幾年前進行升級改造，安裝了單元門鎖，但因為住戶人員較雜，很多單元門禁被大量破壞，外來人員可以隨意出入，快遞員通常可以直接上門投遞。

社區商業業態較單一。老舊社區周邊商業較落后，以龍潭北里社區為例，零售業態通常以夫妻小店為主，包括餐飲店、藥店、蔬菜水果店以及干洗店等，其中餐飲店所占比例最高，除餐飲業外，很多小店甚至不足20m2。老舊社區缺乏管理較好的連鎖便利店，以家庭小賣店為主。

無法安裝快遞智能柜。老舊小區很多為20世紀90年代前各單位所建職工住宅，以龍潭北里社區為例，60歲以上老人居住比例很高，老人多，意味著網購消費人群少。而且，該小區由于沒有物業，社區完全開放，外部人員出入完全自由，即使安裝了快遞智能柜，缺乏人員的有效管理，加上利用率一般，也很快會被棄用。

（二）與老舊社區相匹配的終端物流模式

基于老舊社區的以上特點，此類社區適合采用以快遞員上門直接投遞為主，社區小賣店代收模式為輔的終端物流模式。

上門直接投遞。老舊小區通常完全開放，人員出入完全自由，單元門鎖也被大量破壞，快遞員通常可以直接上門投遞。若一次投遞不成功，可以與小賣店協商代收快件。

與小賣店合作。很多老舊社區沒有連鎖便利店，大多以家庭經營的小賣店為主。快遞公司可以考慮和小賣店合作，代理中小件快遞的收發貨工作。小賣店基于人流量增加可能會帶動銷售量的考慮，會同意與快遞合作。不過需要就貨物拿錯、貨物損壞等后期可能出現的問題，有完備的協商解決措施，并盡量有書面協議，否則無法形成長期合作關系。

鑒于老舊社區人員出入自由，且很多社區為6層以下板樓，住戶密度并不算高，因此老舊社區終端物流模式構建如圖4所示。北京社區種類眾多，將社區分為四種，還遠遠不能涵蓋北京的社區類型，這也是構建北京終端物流體系的難點所在。

參考文獻：

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2.王艷.社區“最后一公里”末端配送模式探析[J].北京財貿職業學院學報，2015（2）

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