事業單位產權房的管理與維修

韓笑+曾小輝

[摘要]福利住房分配現在隨著我國住房政策的調整，已逐步退出歷史舞臺，但仍有大量的國家中央在京機關及企事業單位擁有大量的產權房，并且仍由原出售單位負責日常管理、維修。文章主要針對事業單位產權的民用住宅管理現狀進行研究。同時采用先進的精細化管理模式，對我所現有民用住宅進行統一管理，同步開展動態房產檔案記錄，彌補民用房產管理狀態不清晰的空白。在明確住房情況的同時，完善房產維修流程。

[關鍵詞]民用住宅；精細化；信息化；動態管理；房屋維修

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.131

隨著我國住房體制改革的深化、新建小區不斷涌現，老舊小區的福利房已經成為歷史產物。按照落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，解放思想，轉變觀念，統籌規劃，加強基礎設施建設，提升公共服務能力，穩步推進行政后勤工作改革；通過對福利房管理、改善等工作，進一步改善住戶居住條件，環境綠化，切實改善提高職工整體生活環境和產權單位外在形象。

1 福利房產檔案管理改善

1.1 背景簡介

福利分房產生時間久遠，且歷史住房情況復雜，在歷史分調房活動中出現了大量的文件、檔案，由于許多單位最初未對此產生重視，缺乏規范的檔案管理，使得部分歷史材料得不到有效的管理，對后續房產管理工作產生較大影響。在以往的住宅維修管理過程中，產權單位做了相當多的維修和管理工作，隨著民用住宅房齡的增長，分房老職工的去世，住房人員的變動越來越大，現采用職工住房檔案管理信息系統，通過創新的管理理念、數字化管理模式、信息化統計方法，擴展房產檔案系統，為今后的管理和材料積累提供有利保障。

1.2 住房信息登記表格化管理

房產產權檔案是民用住宅建設和管理的基礎，采用表格化登記管理的方式，可以最直觀地反映住宅的產權人、房屋狀況、核定面積及變更情況等重要信息，為確認房屋權屬提供最可靠直觀的查詢管理方式，同時可為今后的房產管理提供依據，為國家政策的執行提供數據基礎，做到歷史狀況明晰，有證可循。

1.3 住房檔案信息化管理

制定住房檔案管理辦法，對職工進行住房情況登記后，根據填寫情況逐個進行信息錄入，如：購房人姓名、身份證號、性別、職務職稱、參加工作時間、配偶姓名、配偶單位、配偶身份證號等。住房信息有：房屋1地址、建筑面積、陽臺面積、購房時間、產權證號、調房時間。房屋2地址、面積、購房時間、調房時間等。

職工住房檔案管理信息系統的特點：

第一，專業性。針對不同類型房屋，按所采用的設計表格，分別有不同的登記位置，并且對房屋狀態詳細統計，包括房屋產權證號（或租賃合同號）、售房單位、產權人姓名、建筑面積、陽臺面積、使用面積及核定面積、房屋類別、購房時間等信息。

第二，動態性。房屋及房屋產權可以及時進行變更，具有很強的動態管理性。一旦居住狀態發放改變，可隨時對住房信息進行變更，并可同時保存歷史住房情況。做到有證可循。

第三，真實性。房產檔案管理是房地產產權管理的基礎，可詳盡地記錄，系統地按樓房坐落區域綜合統計住房情況，為強化房產檔案管理系統建設作出保障。

房屋檔案管理登記可以減少由于歷史久遠，房屋管理者陸續變更而引起的房屋檔案不全、歷史政策不清等情況發生。并可在房產行政管理、司法協助、住房制度改革及住房改造、產權交易和房產規劃等各項工作中起到重要作用，房產檔案的完整性、系統性及數字化、信息化顯得更加迫切和重要。通過數字化和表格化的管理，創新了福利住房管理的理念及模式，優化房產信息系統，擴展了服務功能，使得房產檔案在收集、儲存、傳送和利用上有所突破。

2 房屋維修精細化管理模式

采用精細化的模式對民用住宅維修進行管理，可以在一定程度上解決房屋維修中產生的矛盾，做到有問題能及時解決，切實提高我所民用住宅維修的管理水平和服務水平。

2.1 房屋維修登記表格化管理

對房屋日常維修進行表格化管理，設計房屋維修登記表（見表1）。

2.2 房屋維修檔案信息化管理

利用Excel軟件，將單位內產權房按坐落及住宅人員歸類，并將現居住人標注在表格上，同時用標注的方式，清晰地標注歷次住戶報修的時間及維修內容。

通過建立房屋維修檔案電子表格，可以對每一套住宅的維修情況準確及時地記錄下來，為今后房屋基礎設施大修改造提供依據，確保房屋使用安全。

2.3 優化住戶維修反饋表

當施工單位入戶維修完畢后，將住戶反饋表交由用戶填寫，這樣便于針對不同維修內容進行評價，并在第一時間對維修滿意程度進行反饋，保障維修任務高效完成（見表2）。

3 房屋維修收費管理模式探討

目前許多單位分配給職工的福利住房所產生的維修、物業、衛生、暖費及水暖電改造等所發生的費用全部由原產權單位承擔，隨著老職工數量增長，許多去世職工的住房現居住人員都非產權單位職工，而且部分住房進行了出租，他們在享受著職工優厚福利的同時，還得到了收益。但這種做法給產權單位加重了經濟負擔。

3.1 完善規章制度

通過對房屋狀態進行觀察，對日常維修內容進行歸類，主要針對漏雨、門窗維修、屋面維修、結構維修等其他維修項目，分析以后可能產生的維修項目，引入精細化管理方法，以民用住宅居住人為主體，分析居住人員情況，細化各個維修項目，按最新房產檔案統計數據，將個人的維修權利和產權單位應承擔的維修責任進行定義和劃分，明確維修范圍和工作內容及收費標準。對于產權人為產權單位職工但現已去世，房屋由其親屬居住的，產權單位可以制定相關的規章制度，在承擔公共部分維修的同時，對于住房各種表計后面的管線和設施提供有償維修服務，個人應承擔屬于個人住房部分的維修費用，如個人房屋中表后的小修小改、水暖電小件更換等。對于非產權單位職工居住的情況，應采取定期收取相關的物業費、衛生費及取暖費等形式，均攤每年房屋產生的費用。

3.2 細化業務流程

經對北京市部分福利住房集中的小區進行走訪調查，現擬定可劃分兩大類維修內容：第一，水暖類維修更換：如換水嘴、閥門、疏通下水、維修面盆漏水、管道漏水維修、PVC管漏水等；第二，電氣類維修更換：如更換燈泡、查修電路故障、更換插座、開關、更換燈口、更換變組燈轉換器等。可按以上兩大類對住戶提供有償服務，收費標準待各產權單位具體實施時研究確定。

4 結 論

福利住房檔案管理和房屋維修工作是個復雜的動態管理過程，涉及各個方面，各個工作環節，采用先進的管理手段和動態記錄法，認真把握每個環節，才能創造出最接近實際房產情況的系統。同時房屋維修工作又是一項關系到職工群眾基本工作和生活的特殊工作，為確保其可以高效、高滿意度地完成，最合理經濟地利用經費，除了建立完善的房產檔案、細化工作流程外，還需要建立一套嚴格而有效的房屋維修制度，從思想上、組織與管理中多管齊下，齊抓共管，做到從源頭上控制與管理，才能真正實現房產檔案動態管理，提供安全優質的維修服務，為住戶的安居樂業提供有力保障。

參考文獻：

[1]延利萍，張毅.華陰對行政事業單位房地產產權實行集中管理[J].西部財會，2013（11）.

[2]梁麗娜，胡宏程.關于行政事業單位土地房屋統一產權集中管理的思考[J].行政事業資產與財務，2013（12）.