精細化管理在房地產企業工程項目中的應用分析

黃海濤

【摘 要】房地產項目管理產業隨著我國對外開放而開始迎來前所未有的發展機遇，但是整個行業的蓬勃發展勢必會導致競爭的日益激烈化，同時隨著購房者對于房地產業的產品的需求和要求的提高，使得房地產公司內部在管理模式上的革新勢在必行，粗放型的管理模式必須被一種更加順應時代步伐與發展需求的模式取代，那就是精細化管理模式，而這也是使房地產項目管理企業能夠適應外部白熱化行業競爭的關鍵所在，提升整體實力的當務之急。為此，本文將對房地產企業工程項目中的精細化管理應用進行簡要分析一，以供參考。

【關鍵詞】房地產企業；工程項目；精細化管理；應用

一、精細化管理的涵義和標準

所謂精細化，就是從思路上一般要體現流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細化管理的建立，需要以常規管理為基礎，是把常規管理進行深化改革的關鍵步驟，它的內涵主要包括規范化、精細化以及個性化三個方面。由此形成了精細化管理的標準：項目計劃管理的信息化、操作程序的規范化、工種分工的專業化、激勵考核的分段化。通過創新管理、細化流程的方式，在管理過程中獲得經濟效益，找到企業新的利潤增長點。

二、精細化管理在房地產企業工程管理中的應用

（一）建立并完善房地產項目工程質量管理體系

一般而言，房地產項目的具體實施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個部分，而這幾個部分的施工與監管都必須以保障質量為重點?？梢哉f，質量管理是項目管理的生命線，也是重中之重，一點也不能含糊。首先，更新質量管理的思路和系統，從以往的單方面的、單系統的質量管理上升為全面質量管理，費根堡姆所提出的“全面質量管理”，就是以系統論的協同思想，來理解企業的質量管理，從工程項目的采購設備材料等，到施工和監工人員的素養，以及設計階段的工程規劃等。其次，應用“ 樣板引路”?！皹影逡贰奔词┕ぶ懈黜椆ば蛑灰影澹ㄟ^實物展示、參觀學習，就可以把復雜的程序簡單化，工藝定型化、規范化，實現流水線作業。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質量關，將偏差控制在標準以內，交出令業主滿意的工程。在實際施工過程中，樣板工程 在整體、細部、施工工藝、功能要求上達到規范要求的質量標準，對整個工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質量風險。最后，引入第三方評估機構。第三方工程質量評估機構受房地產開發業主方委托，對多區域、多項目的各參建單位（ 業主方項目部、監理單位項目部、施工單位項目部）按照國家、行業相關質量規范文件及房地產開發企業工程管理的相關制度及文件進行工作質量及工程實體質量進行檢查，是一種房地產開發企業的工程質量總控模式。主要任務是定期的檢查各參建單位的工作質量和抽查工程實體質量，有利于 工程項目的質量管理監督。

（二）完善公司管控制度建設

針對無法滿足企業發展或是不符合發展需求的規章制度，應及時修改甚至是廢止，重新制定適應企業的制度。一旦新制作的規定出臺，企業需及時對管理人員以及檢查人員進行培訓，以便幫助管理人員以及檢查人員及時了解新規章制度，規范管理人員以及檢查人員的執行標準，從而使管理工作得到落實，實現管理工作精細化。房地產企業還需對各部門工作進行梳理以及精細化，一旦工作中出現問題或疏漏，企業可以根據責任制度及時確認事故由誰負責，避免出現工

作人員工作內容重疊以及事故無人負責的現象。作為管理人員，應明確自身責任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態以及工作進程有清楚的了解，進而對整體工作的質量有所把握。企業完善公司管控制度，細化責任，能夠有效強化管理工作，提高工作質量。

（三）房地產企業的成本精細化管理

目標成本即預算成本，是項目成本的第一稿，也是項目成本控制的上限。 對目標成本進行管理的意義在于，目標成本以市場為導向，可確保項目的目標利潤。隨著項目的實施，從目標成本管理進入動態成本管理，動態成本即項目的即時成本，在項目的實施階段實際反映項目該階段的真實成本。項目的開發成本隨著開發的實施是動態變化的，它將直接影響到公司的經營決策，如項目開盤時的銷售價格的確定、土地增值稅的影響、項目利潤的影響等等，因此做好各關鍵節點、各階段的動態成本尤為重要。實行動態成本精細化管理，加強動態成本的控制，建立動態成本監督預警機制，使項目的成本變化在項目的重要實施節點都能體現，真正動態地反映實際成本的變化。項目的完成，整個成本管理工作進入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項目竣工后，對項目發生的整個建造成本情況進行全面的、系統的評價及分析總結，總結成本管理的經驗教訓，積累成本資料，為新項目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結的經驗教訓，應落實到各責任部門，在后期開發的項目中重點關注，避免重復發生。

（四）房地產企業的人力資源精細化管理

一個項目要進行精細化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細化管理的意義、必要性以及可實現性，從思想方面培養員工追求精細化的氛圍，并且認可精細化管理的理念。其次是要注重人才的培養，精細化管理的本質是對人員專業的要求，對項目管理參與人員進行專業素質的培養和提高，將職業技能滲透到每個人的工作習慣中。要想真正實現精細化管理，就必須培養一大批合格的專業人才，通過職業化的管理流程，實現專業化、精細化、規范化。最后企業要在管理中運用項目管理理論，通過合理的、科學的管控促進企業員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導、培育、促進精細化管理，提高員工的工作效率。經過獎勵優良處罰劣質的形式，總承包和監理主管能逐步增強職責感、加大質量監管力度，將質量業務落實的更加細致、完整。

（五）房地產企業的物業服務精細化管理

精細化服務是一種先進的理念、態度及文化。在房地產企業中實行物業服務精細化管理，需要與企業文化建設緊密的結合在一起，營造出一種良好的物業服務精細化管理的企業氛圍。將物業管理覆蓋到每一個環節、細節、操作和數據等。它最終目標是利用服務精細化的理念、態度及文化對看似簡單的工作 進行精細、優質的管理。

三、結束語

總而言之，隨著房地產企業工程項目的不斷拓展，精細化的管理模式將會成為企業管理的主要方式，該管理方式也是一項長期的、系統性的工作，需要各項目工作人員的積極配合，將精細化管理的思想貫徹到企業發展的全過程，促進企業的快速平穩發展。

參考文獻：

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