城鎮化背景下南京市大城東板塊房地產開發格局分析

荀福建

摘 要：我國社會經濟快速發展，到2015年年底城鎮化率已上升至56.1%，城鎮常住人口數量也達到7.7億人，城鎮原有的規模及形態發生著前所未有的變化。本文以江蘇省南京市為例，從城東四大板塊房地產開發的視角，分析在城鎮化建設中衛星城鎮發展的多種可能性，并聯系北京、上海等城市衛星城鎮的建設實際，分析句容是否會并入南京這一流傳十幾年的消息，從中獲得一些有助于城鎮化未來發展建設的有益借鑒，最后對符合未來城市發展要求的房地產開發格局進行探討。

關鍵詞：城鎮化；大城東板塊；房地產格局

一、城鎮化進程推進新長江三角洲時代來臨

根據國家發改委2016年發布的《長江三角洲城市群發展規劃》，南京被定位為特大城市，南京、杭州、蘇州一直旗鼓相當，而杭州、蘇州被定位為大城市，與南京相比，低了一個層次。通過發展規劃可以發現，最新的長江三角洲城市群的成員進一步精簡，原先包括在內的蘇北地區和浙南地區的一些城市被舍棄，以合肥市為代表的安徽省城市群被納入長江三角洲，新長江三角洲的規模進一步擴大。

南京作為長江三角洲城市群范圍內唯一的特大城市，到2020年，規劃城市人口增長為950萬，2030年增長為1060萬。從2016年開始計算，在未來五年的時間里，南京市城市人口預計將增加127萬。城市人口增加對刺激消費、增加城市發展活力具有重大意義。但不可否認的是，龐大的人口數量也帶來了住房擁擠、資源緊張等問題。交通是一個城市發展的命脈，南京依賴其交通樞紐的位置——西接合肥，東連鎮江，南接無錫、上海、蘇州、杭州，名副其實地成了新長江三角洲城市群的中心。

經過二十多年的發展，南京的房地產開發經驗已經相當成熟。在南京傳統的八大住區基礎上，發展出眾多新興的板塊與片區。通過最直接的房地產開發，這些板塊集聚了人氣、資源和配套設施，區域價值逐漸提升，同時，這些板塊的發展也改變了城市原先的分布格局，南京城市格局正在變遷。

二、南京市大城東板塊四大住區類型分析

南京市房地產市場建設始終緊密依靠改善類產品來引領，改善類住宅產品扮演著極為重要的角色。在城市住區八大板塊細致分化的過程中，河西板塊發展成了“貴人區”，而與之相對應的城東板塊，自誕生之日起就成了“富人區”的典范。

城東板塊最初是從紫金山周邊開始建設的，優越的自然環境、豐富的歷史文化遺存，是紫金山留給人的第一印象。隨著新興住區板塊崛起，城東板塊已經不再局限于紫金山下，不再限制于人們印象中的行政區劃劃分，“大城東”的概念出現，形成了包括紫金山、仙林板塊、麒麟板塊、寶華板塊四大不同住區類型。

1.紫金山——高端豪宅聚集地

十年前，就有仁恒、長發等品牌開發商入駐月牙湖，開發高端改善類產品，月牙湖片區成為南京的第一個富人區，不僅引領南京市商品房建設潮流，更掀起了由一般住區向高檔住區改善的熱潮。在此之后，更大規模的房地產開發擴展到紫金山下，紫金山周邊開發出了一系列水準極高、品質極優、居住體驗極佳的高端低密度改善類產品。

紫金山環陵路濃蔭蔽日，環境清幽，道路兩旁分布著諸多知名豪宅項目，如帝豪花園、鐘山國際高爾夫別墅以及天泓山莊、紫園等。近年來，招商紫金山1號、復地御鐘山等品牌樓盤也紛紛亮相，紫金山下的可利用土地日益稀缺，發展逐漸飽和，環陵路板塊的概念成型，南京城“東富”的地位進一步得到鞏固。其中，鐘山國際高爾夫項目作為南京整體過千萬的別墅群，絕版的地理位置、優越的自然環境、超五星級的社區配套、國際化的設計管理團隊等是其優勢定位，已經被市場及業界認可。

2.仙林板塊——人文改善類聚居區

仙林板塊，最起初是大學城的代名詞，該板塊有著優越的自然資源與人文環境。南京地鐵2號線東延線2010年開通以后，仙林與新街口的通勤時間縮短至20分鐘，交通運載能力得以增強，仙林逐漸發展成為改善類宜居的人文板塊。

而南京地鐵4號線也將在2017年1月開通，作為交通方面重大利好，未來仙林板塊的區域價值會進一步提升。目前，仙林板塊已經發展起多個商業中心，包括亞東城、大成名店、金鷹奧萊城等。在地鐵2號線周邊，也有森林摩爾商業街區、仙鶴新天地、招商花園城等多個商業綜合體。仙林作為南京三大副城之一，四大片區的白象、仙鶴開發已經接近尾聲，麒麟開發過半，青龍將是未來5～10年整個仙林唯一一塊可供完整開發的片區。至2016年9月份，該板塊的住宅均價已經向著3萬/m2靠攏，未來還會進一步上升。

3.麒麟板塊——脫離剛需，奔向改善

麒麟板塊的發展最出人意料，2016年4月15日，北京嘉誠集團最終以22353元/m2拿下麒麟G09地塊，刷新區域最高地價，麒麟板塊也一躍成為江寧區地價最貴的地方。麒麟自身地理位置優越，距離新街口直線距離只有10千米。麒麟科創園升級為江蘇省級高新技術產業開發區，區域定位提升，板塊的交通和配套都得到極大保障。該板塊2016年年初的均價僅在1.2萬/ m2，時隔8個月，毛坯均價已經漲到2萬/m2以上，已經有項目均價賣到2.5萬/m2以上，未來房價還會進一步上漲。

4.寶華板塊——城東新興剛需主陣地

寶華鎮并不屬于南京的區劃范圍，作為最靠近南京主城的衛星城，都市圈內離主城距離最近的板塊，從南京新街口開車到寶華鎮僅需1個小時，不少開發商的入駐，也使得寶華板塊備受關注。至2016年8月，該板塊房源均價在10000元/m2左右，只有仙林湖板塊的一半。區域內已經有恒大、招商、遠洋、碧桂園等品牌房企，配套設施在逐步完善。寶華板塊雖不屬于南京，但是其房價卻比鎮江市中心貴了一倍，究其原因，流傳已久的“句容并入南京”的傳言加劇了民眾買房的投資預期。但是，句容真的會并入南京嗎？

三、南京城市向東發展的反思與展望

人口數量增加，城市空間向外圍區域擴展成為不可阻擋的城鎮化趨勢。十年前，上海市青浦區、嘉定區的開發也不完善，而隨著主城區人口密度加大，城市開發向外圍擴張，周邊城區建設速度加快；北京與河北相鄰區域原本缺乏關注，但新流入北京的大量外來人口遭到擠壓，被迫向河北方向搬遷。造成這種局面，不僅是由于受城市資源緊張等負面影響，更重要的在于高房價對城市新流入人口的生活壓力。

以南京為例，經過房地產開發，原先的城中村（河南村、天堂村等）區域房價成倍遞增，外來居民或者城市貧困人口經濟能力有限，被迫向主城區外圍的新開發區域搬遷，這種情況在一定程度上加速了城市居民居住層次的分化。一個不可忽視的事實是，南京主城土地資源日漸稀缺，一方面土地拍賣價格不斷提高，另一方面南京房價水漲船高。南京市每年流入外來人口10萬有余，不僅帶來促進經濟消費的巨大活力，同時也在就業、醫療、教育、住房等方面產生巨大需求。

回顧南京城東四大板塊，紫金山已無土地可用，仙林的建設接近尾聲，麒麟板塊房價在2016年中經歷一波高漲，許多利益相關者期盼句容并入南京，實際上是為了享受大城市更加優質的醫療、教育等資源，這也反映出不同等級城市之間資源不平等的現實差距。

四、試論衛星城鎮句容并入南京的可能性

目前支持句容并入南京的論據主要有兩點：一是人口補給理論，二是同質化傾向。所謂人口補給理論，即一個城市的規模與等級決定了其所需的人口數量。在《長江三角洲城市群發展規劃》中，特大城市劃分標準為城區常住人口達到500萬～1000萬。到2015年年底，南京常住人口僅有823萬左右。從南京城市人口歷年增長幅度來看，2007年的南京常住人口為741萬左右，10年時間才漲82萬。到2020年，南京常住人口未必能增加到950萬。南京市人口自然增長幅度并不能滿足城市規模與等級發展需求。此種情況下，直接吸收周邊城鎮居民以填補人口空缺成為一些人的呼聲，“句容60萬人口”首先被提起。第二點是同質化傾向。不可否認的是，南京與句容兩地本身相鄰，生活習慣相似，空間距離很近。兩地的交通便捷，2012年已經實現公交卡一卡通，城際交通一體化快速發展。此外，南京與句容的教育資源也正在銜接，有關部門正在推進中小學聯合辦學。

本文認為，句容整體并入南京，可能性不大。首先，不可否認的是，南京句容一體化速度確實很快，這也是不可阻擋的趨勢，但是這與“寧鎮揚”都市圈的城鎮化進程密不可分。聯系加強、交通改善都是城鎮化向周邊區域擴展的有利影響，并不能成為并入的依據。其次，城市生態系統具有穩定性、系統性，輕易打破則容易產生問題。南京和鎮江的發展都在穩步推進，如果把句容并入南京，南京城市人口增長的同時，鎮江卻會損失巨大的人口和土地，考慮到鎮江本身的外來人口較少，鎮江自身這一穩定的城市生態系統將遭到重創，談何發展？從行政層面來講，不同層級的區劃調整需要國務院等相關部門的審核批準，牽一發而動全身。最后，對比北京、上海周邊，河北廊坊、蘇州花橋依然歸屬自身的行政區劃，而衛星城鎮建設的目的在于增強區域經濟活力，促進資源整合，相鄰城鎮之間的同質性會增強。但統一區劃，并入周邊城鎮的城鎮化模型未免太具侵略性，也不符合城市空間和諧發展的理念。南京城市本身仍有大量土地尚未開發，空間內部并未充分擴展，未來五到十年，南京城市開發的重點仍會集中在江北、江寧等熱點區域。

在城鎮化發展過程中，享受城市開發帶來的紅利不應依賴于被動的區劃調整，更重要的在于依托自身的產業優勢，發展適合本地的經濟發展模式。南京地處長江三角洲中心位置，交通便捷，通勤速率高，這為大都市圈的發展提供了必要條件。郊縣城鎮迫切希望融入大城市以獲得優勢資源導入，并以此來提升區域土地商業價值，促進經濟發展，這一點無可厚非。但是區域發展不應過于行政化，特別不應隨意打破區域空間已經形成的穩定生態系統，應避免可能產生的負面問題，當然如何協調資源配置、人口流動與房地產開發等問題仍值得進一步商榷。

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