地方政府債務對房價的影響分析

袁肖肖

【摘要】2003年以來，我國房地產市場蓬勃發展，房價也一路迅猛飆升，房子是百姓的最基本的生活保障，房價的不良上漲對于人民的幸福和社會的穩定存在反向的作用。政府也一直出臺了一系列的房地產市場調控措施，希望能調控房價，使房地產平穩發展，但一直效果不顯著。本文即從地方政府債務的角度的分析，分析其和房價之間的關系，并希望對我國地方政府債務的可持續發展提出相關參考性政策建議。

【關鍵詞】地方政府債務；房價；影響

一、引言

中央政府債務以及各地方政府債務在近些年引起了全國范圍內的廣泛關注，2014年8月31日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議通過了《關于修改《中華人民共和國預算法》的決定，地方政府債務更是引起了重視。隨著各地區間競爭加劇以及城鎮化的推進，地方政府為促進經濟發展大規模舉債，繼而出現了越來越大規模的收不抵支現象，面臨如此壓力，其基本都會選擇通過土地來獲得財政收入。

二、地方政府債務現狀

94年的分稅制改革，中央收入有很大程度的增加，但地方政府的收入份額大幅下降。地方政府錢少，事多，還存在剛性的經常性支出。形成了“要飯財政”。中國地方政府債務不斷增加，在預算法修改之前，地方政府無權發債，當地方財政出現困境時無權收稅，只能靠土地，出現了“土地財政”。新預算法修訂后，地方政府可通過發行債券來緩解財政壓力，但當地方政府債務達到一定規模，債務期限的臨近，還債壓力的增大，地方政府以發展地方經濟形成的債務，最后政府會選擇以不利于經濟發展的方式還債。本文從地方政府債務的規模、各級政府的負有償還責任的債務比以及對土地出讓金的依賴比率來分析地方政府的債務現狀。

（一）從債務的規模上看，2011年和2013年國家審計署對全國范圍內的地方政府債務進行了審計，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務108859.17億元，負有擔保責任的債務26655.77億元，可能承擔一定救助責任的債務43393.72億元。

（二）此次審計包括中央、省、市、縣、鄉五級政府，省級、市級、縣級、鄉鎮政府負有償還責任的債務分別為17780.84億元、48434.61億元、39573.60億元和3070.12億元。從各層級政府債務占總債務的比例來看。市級債務占總債務比例最高，為41%。省級債務占比29%，縣級28%，鄉級2%。

（三）截至2013年6月底，省市縣三級政府負有償還責任的債務余額105789.05億元，比2010年底增加38679.54億元，年均增長19.97%。其中：省級、市級、縣級年均分別增長14.41%、17.36%和26.59%。

（四）對對土地出讓金的依賴，截至2012年底，縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34865.24億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%。

從上面幾個方面的分析來看，地方政府借債的規模較大，政府負有償還責任的債務增長比率較高，債務的償還對土地出讓金的依賴程度較高。這樣在債務期限臨近時，地方政府會有巨額的還款壓力，據測算，寧夏、甘肅、青海等地方政府已經接近破產線。

三、地方政府債務與房價的關系及影響

近年來的房價一路上漲，根據清華大學恒隆房地產研究中心與住房和城鄉建設部聯合編制的“城市住房價格指數”數據，2006年至2014年期問，全國40個主要城市新建商品住房銷售價格總增長幅度平均為240.02%，復合年增長率平均為14.11%。過高的房價會帶來貧富差距的日益加劇，國民的物質和精神壓力加大會產生影響社會穩定的因素，以及帶來物價的上漲。

（一）土地價格作為成本抬高房價

中央政府在抑制房價上漲和過快上漲采取了一系列的應對措施，但這些措施在落實到地方，執行時卻效果大打折扣。從理論和現實的角度來看，地方政府的財政收入有超過一半取決于土地出讓金收入，而地方政府若要保持該部分收入就要保證房地產市場的繁榮發展，以此來抬高土地價格，房地產開發商購買土地成本增加，也就隨之增加房價。雖然現在高房價已經對社會發展起到了抑制作用，但在面對巨大的還款壓力下，地方政府還是會保持房價的上漲。

（二）銀行貸款困壓

地方政府債務主要來自于銀行信貸，占地方政府債務總規模的80%左右，當地方政府出現兌現困難時，銀行將成為主要波及對象。地方政府大規模舉債所投入的項目，有經營性項目和非經營性項目，對于非經營性項目，在整個項目的過程中，不存在現金的流入，那么一旦地方政府財政收入大幅下滑，地方政府就可能出現龐大的承兌壓力，導致承兌危機的出現。銀行此時就會將地方政府的貸款劃分為不良貸款，這將直接影響銀行貸款質量，需要增加撥備計提，將會導致銀行壞賬率上升、利潤下降。銀行利潤下降，也會增加貸款的難度，房地產開發商在遭受了地方政府土地出讓金增加這一重壓力后，又遇到銀行貸款的困壓，開發房的成本增加，最后的結果就是房地產商再把壓力轉嫁到購房者身上，也就是抬高房價。

四、結論及政策建議

從上述分析可見，地方政府的債務會導致房價的上漲，房價的上漲又關乎人民的基本生活質量，影響到社會的和諧穩定，和經濟的健康發展。因此，要嚴格地方政府債務信息管理，控制債務規模，使債務促進經濟的增長，而不是造成經濟困難。對于地方政府債務的可持續發展，本文提出以下三個建議：

（一）地方政府債務信息透明化

信息的透明是社會進步的其中一個基本，增強地方政府債務信息公開，加強對地方政府債務信息的管理，對于政府過去的債務要進行全面整理、檢查其完整性。要把債務信息準確、真實、完整的錄入，對于地方政府新增的債務也要及時添加，嚴格管理債務信息的記錄工作者，對于地方政府債務信息的公開形式也要對其進行嚴格規定，提高地方政府債務的管理水平。

（二）嚴格核實地方政府政策落實情況

對于中央政府的房地產調控政策，要嚴查各地方政府的落實情況，基于地方政府龐大債務，分析其財政收入的來源，雖然目前房地產市場的發展已經對市場經濟的穩定增長產生了制約，但地方政府對于中央的房地產調控政策的落實就會大減折扣，因此要嚴查地方對于政策的落實情況。對地方政府的績效評價不再僅靠GDP的增量，當地經濟的發展，也要看其對政策的執行程度。

（三）合理劃分中央和地方的財權和事權

要進一步完善財稅體制改革，劃分中央和地方的財權和事權，使中央和地方的財權和事權相符合。94年分稅制改革后，地方政府由于事權和財權分配不合理，過度依賴與土地出讓收入，甚至土地出讓收入已經是縣級政府全部的財政收入來源。這是導致房價上漲的一個重要原因，因此要控制房價就必須要完善財稅體制，并且2016年5月1日全面營改增后，作為地方政府主體稅種的營業稅，成了中央和地方共享的增值稅，地方財政收入又進一步縮減，所以應該適當將部分事權上收，以及通過橫向的轉移制度來為地方政府財政收入注入強心劑。