海域使用權價格評估實例研究

孔昊，胡燈進，羅美雪

(福建省海島與海岸帶管理技術研究重點實驗室 廈門 361013)

海域使用權價格評估實例研究

孔昊，胡燈進，羅美雪

(福建省海島與海岸帶管理技術研究重點實驗室 廈門 361013)

隨著國家全面推進海域資源市場化配置，海域招拍掛將成為海域使用權出讓的重要形式，海域使用權價格評估是其基礎性工作。文章設計建設填海造地用海一級市場海域使用權價格評估案例，利用不同評估方法對海域使用權價格進行評估，最后基于評估過程和結果對各評估方法的適用性進行分析。結果顯示：假設開發法理論成熟，能很好地體現海域使用權價格的內涵，可作為海域使用權價格評估工作中最優選擇的方法；成本法無法體現海域自然屬性和其他影響因素對海域使用權價格的影響，且待評估海域往往為裸海，尚未有實際成本發生，因此并不適用于海域一級市場評估；成本法不適用的根源在于其忽略海域增值收益，亟須在原有計算公式的基礎上增加海域增值收益。

海域使用權；價格評估；海域使用金；海域資源；海域增值

1 研究背景

隨著海洋開發的全面實施和海洋經濟的快速發展，海域作為海洋產業基礎生產要素的價值和作用顯著提升。2002年正式實施的《中華人民共和國海域使用管理法》確定國家對海域的所有權地位，并確立海域有償使用制度。2007年財政部和國家海洋局聯合下發《關于加強海域使用金征收管理的通知》(財綜[2007]10號)，對全國海域進行分等和定級，制定不同等別海域和各種用海類型的海域使用金征收標準，這是對海域有償使用制度的一次重大完善。自2007年至今，該標準為我國沿海各省(自治區、直轄市)的海域使用金征收管理工作提供了有力的指導和依據[1]。

隨著國家資源管理體制改革的加快，海域資源的市場化配置程度不斷提高；尤其是《中華人民共和國物權法》的頒布實施，進一步確認了海域的不動產法律性質和海域使用權的物權法律地位[2-3]，海域使用權的流轉和交易日趨活躍。與此同時，當年制定的海域使用金征收標準已不能準確反映當前海域的真實市場價值，過低的海域使用金征收標準不僅無法在宏觀上調節海域開發利用活動和保護海洋生態環境，而且還會導致國家海域收益的嚴重流失[4-5]。為進一步提高國有資產價值和遏制國有資產流失，招拍掛成為海域使用權出讓的重要方式，而開展海域使用權價格評估就是其基礎性工作。

由于我國海域使用權價格評估工作起步較晚，目前尚未頒布一套完善的國家標準和行業標準對其進行規范和指導，僅有由國家海洋局編制的《海域評估技術指引》(2013年10月)作為各海域評估機構開展海域使用權價格評估工作的技術依據；但該《指引》尚不完善，尤其是在評估方法適用性限定方面存在不足，導致在實際工作中海域使用權價格評估的結果差異較大。因此，本研究設計建設填海造地用海一級市場海域使用權價格評估案例，通過應用各評估方法進行分析，進而為海域使用權價格評估工作的規范開展提供建議和參考。

2 海域使用權價格的內涵

在探討海域使用權價格評估方法前，首先要對海域使用權價格的內涵(評估對象)進行明確界定。

2.1 海域使用權和海域使用權價格

《中華人民共和國海域使用管理法》第3條規定：“海域屬于國家所有，國務院代表國家行使海域所有權……單位或個人使用海域，必須依法取得海域使用權。”在國家掌控海域所有權的前提下，海域使用權是從海域所有權上派生出來的權利，是為經營目的而設立的、授予民事主體依法在一定期限內對特定的海域使用價值進行開發利用和收益的權利；這種特定的海域使用價值不僅由海域的二維空間資源屬性決定，還受海域的水深、地形、水質等一系列自然屬性的影響。

海域使用權價格是海域使用者為獲取海域預期收益的權利而支出的貨幣額，是海域使用權的市場交易價格，也是海域所有權的經濟表現形式[6]。在海域一級市場實際交易過程中，海域使用權價格的直接表現形式為海域使用金；《中華人民共和國海域使用管理法》釋義對海域使用金的解釋是“國家作為海域自然資源的所有者出讓海域使用權應當獲得的收益，是資源性國有資產收入”。

需要指出的是，海域使用權價格僅是其招拍掛底價的一部分。以福建省的實際操作為例，其發布的《關于全面推進海域資源市場化配置的實施意見》明確指出，“填海項目的出讓價款由海域使用金(海域使用權價格)、填海成本、土地使用權出讓金、海域補償費及海域出讓相關費用組成，但是受讓方自行填海的，填海成本不計入出讓價款”。

2.2 海域使用權價格的影響因素

海域使用權價格是多因素相互作用和相互影響的結果。按照影響因素的屬性可將其分為社會經濟條件影響因素和自然環境影響因素2大類，其中社會經濟條件影響因素包括區域經濟狀況、海域區位條件、基礎設施條件、毗鄰土地狀況等，自然環境影響因素包括海域水深、地質、水文等條件和海洋生態環境等[7-10]。不同用海類型的海域使用權價格的影響因素也不同。

本研究以建設填海造地海域使用權價格的影響因素為例，主要體現在3個方面：①區域經濟狀況、海域區位條件和基礎設施條件從區域整體層次影響填海造地海域使用權價格，條件越好，則海域使用權價格越高。②毗鄰土地狀況是填海造地工程用海評估需考慮的重要因素，由于填海完成后以土地的形式出現在供求市場，毗鄰土地的價格對海域使用權價格有直接影響。③海域水深、地質、水文等工程條件決定填海造地工程的適宜性和成本，其適宜性越高、成本越低，則海域使用權價格越高。

3 海域使用權價格評估方法

根據現行的《海域評估技術指引》，海域使用權價格評估的主要方法有收益法、成本法、假設開發法、市場比較法和基準價格系數修正法。

(1)收益法。

式中：P為海域使用權價格；ai為未來各年的海域純收益；ri為海域還原利率；n為海域使用年限。

(2)成本法。

式中：P為海域使用權價格；Q為海域取得費；D為海域開發費；B為海域開發利息；I為海域開發利潤；T為稅費；K2為海域使用年限修正系數。

(3)假設開發法。

P=V-Z-I

式中：P為海域使用權價格；V為海域開發后的總價值；Z為海域開發成本；I為海域開發利潤。

(4)市場比較法。

式中：P為海域使用權價格；Pb為比較實例的海域價格；K1為交易情況修正系數；K2為海域使用年限修正系數；K3為評估基準日修正系數；K4為價格影響因素修正系數。

(5)基準價格系數修正法。

式中：P為海域使用權價格；Pi為某一用海類型的海域基準價格；K為海域價格影響因素總修正幅度；Ki為其他修正系數。

4 評估方法的適用性

本研究設計建設填海造地用海一級市場海域使用權價格評估案例，利用不同評估方法對其海域使用權價格進行評估，最后基于評估過程和結果對各評估方法的適用性進行分析。

4.1 案例設計

待評估宗海位于福建省A市，為廢轉鹽田，適宜填海；用海目的為通過填海造地為毗鄰產業園區提供工業用地；用海一級類型為填海造地工程用海，二級類型為城鎮建設填海造地用海；用海方式為填海造地；用海面積為10 hm2；用海期限為50年。至評估基準日已完成地質勘測、海域論證等前期工作，折合10萬元/hm2；至評估基準日已完成利益相關者補償，折合58萬元/hm2；尚未開始填海施工，根據工程量測算填海成本約為126萬元/hm2。本宗海毗鄰工業用地基準地價為525萬元/hm2(設計開發程度為“三通一平”)。

4.2 評估過程和結果

此次評估的目的是為該宗建設填海造地工程海域使用權出讓(一級市場)底價提供參考。由于項目所在區域招拍掛工作剛起步，海域市場還不成熟，尚未有類似交易可做參考，無法直接采用市場比較法；由于A市尚未發布實施海域基準價格，無法直接采用基準價格系數修正法；由于本宗用海的開發成本可收集，且開發完成后的價格可預估，可采用成本法和假設開發法(假設開發法是收益法的衍生，二者本質相同，故不再單獨采用收益法計算)。根據筆者對當前海域評估行業的了解，成本法和假設開發法可以說是各評估機構在實際操作中僅有的評估方法，尤其成本法應用最廣泛。本研究即結合各海域評估機構的實際操作，應用成本法和假設開發法對本宗海域使用權價格進行評估。

4.2.1 成本法的評估過程和結果

由于僅評估海域使用權價格，利用成本法時的一般做法是假設目標海域為裸海，設定目標海域尚未開展海域論證等前期工作和利益相關者補償工作。由此可以保證最終評估結果為海域使用權價格，不包含前期費用和補償費用。

基于成本法公式即P=(Q+D+B+I+T)×K2，對本宗海域使用權價格進行評估。①海域取得費(Q)按用海者為取得海域使用權而支付的各項客觀費用計算，包括海域使用金、海域使用前期費用和各種補償費；由于假設宗海尚未開展前期工作和補償工作，僅考慮海域使用金；以國家規定的海域使用金最低標準計算，項目用海為4等，對應的建設填海造地用海的海域使用金征收標準為75萬元/hm2，則海域使用金為75×10=750萬元，即海域取得費(Q)為750萬元。②本次評估設定對象為空置海域，尚未投入用海設施，則海域開發費(D)為0；由于評估對象尚未開發利用，不計開發利息，則海域開發利息(B)為0；根據評估對象所在地區的實際情況，無相關稅費，故稅費(T)為0。③海域開發利潤(I)以海域取得費、海域開發費和稅費為基礎，為便于討論設定開發利潤率為10%，由此計算海域開發利潤(I)為(750+0+0)×10%=75萬元。④本次評估為海域使用權一級市場出讓價格，法定用海年限為50年，故不進行年限修正，取海域使用年限修正系數(K2)為1。

綜上所述，計算待估海域使用權價格為(750+0+0+75+0)×1=825萬元，折合82.5萬元/hm2。

4.2.2 假設開發法的評估過程和結果

假設開發法是在預估開發完成后海域項目正常市場價格的基礎上，扣除正常的開發成本、利潤和利息等，以價格余額來評估海域使用權價格的方法。由于設定該宗用海截至評估基準日已完成前期工作和海域補償(距評估基準日1年)，前期工作和海域補償費用的利息在成本中也要考慮。此外，項目施工周期設定為1年。

基于假設開發法公式P=V-Z-I，對本宗海域使用權價格進行評估。①海域開發后的總價值(V)可根據毗鄰土地價格予以估算；由于海域開發完成后為工業用地(10 hm2)，該宗海毗鄰工業用地基準地價為525萬元/hm2(設計開發程度為“三通一平”)，計算海域開發后的總價值(V)為525×10=5 250萬元。②海域開發成本(Z)中，海域取得費(Z1)僅考慮10萬元/hm2的前期費用，共計10×10=100萬元；海域補償費(Z2)為58×10=580萬元；工程費用(Z3)為126×10=1 260萬元；由于基準地價設計開發程度為“三通一平”，而填海完成后僅為陸域平整，尚需三通，三通成本根據實地調研按80萬元/hm2計算，則土地開發費用(Z4)為80×10=800萬元；根據閩政辦[2010]267號文，填海用于工業項目的不需補繳土地出讓金，則土地出讓金(Z5)為0；管理費用以上述成本為基礎，費用率設定為4.5%，則管理費用(Z6)為(100+580+1 260+800+0) ×4.5%=123萬元；海域取得費和海域補償費的計息期至項目完工即設定為2年，其余費用設定為均勻投入即計息期為0.5年，利息率設定為5%，由此計算總利息(Z7)為123.6萬元；將上述各項成本相加得到海域開發成本(Z)為2 986.6萬元。③海域開發利潤(I)以海域開發完成后的收益為基礎，利潤率同樣設定為10%，則該宗海域開發利潤(I)為5 250×10%=525萬元。

綜上所述，計算待估海域使用權價格為5 250-2 986.6-525=1 738.4萬元，折合173.84萬元/hm2。

4.3 評估方法的適用性和成本法的改進

由上述評估可以看出，2種方法得出的結果差距很大。利用成本法計算得到的待估海域使用權價格為82.5萬元/hm2，而利用假設開發法計算得到的價格為173.84萬元/hm2，是前者的2.11倍。2種方法的評估結果出現較大誤差的原因在于，成本法并不適用于招拍掛海域一級市場。

成本法在土地估價中的應用很成熟，是基于經濟學中“生產費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理”進行計算的；在實際評估中，待估價土地往往進行過前期開發，即土地在交易前都已有一定程度的投資。反觀海域，尤其是在實際評估工作中遇到最多的情況，即待評估海域為裸海，尚未進行任何投資和開發。如上文所示，按成本法評估的最終結果僅與海域使用金征收標準(A)和評估人員設定的開發利潤(r)有關，即P=A(1+r)。也就是說，需評估的是海域使用權價格，而評估依據也是海域使用權價格，這明顯是矛盾的。

此外，本研究界定了海域使用權價格的影響因素，即合理的評估結果應是由各價格影響因素決定的，但在采用成本法的評估過程中明顯無法體現海域自然屬性和其他影響因素對最終價格的影響。反觀采用假設開發法的評估過程，待估海域的區域經濟狀況、海域區位條件、基礎設施條件和毗鄰土地狀況對海域使用權價格的影響，會通過作用于海域開發后的總價值體現；而海域水深、地質、水文等工程條件，會通過作用于海域開發成本體現。因此，在一級市場海域使用權價格評估中，成本法并不適用，假設開發法應作為最優選擇的評估方法。

上述成本法不適用的根源在于其忽略海域增值收益。海域作為重要的自然資源，其價值會因開發利用而增加[11]；這部分增加的價值不僅有因資本投入改良而形成的收益，還有因海域使用者未對海域進行任何改良便獲取的自然增值收益，主要包括海域自然環境狀況的改善、海域周邊基礎設施的完善以及政府政策的傾斜等；從理論上來說，這部分自然增值收益應由政府代表公眾享有，用于社會公共利益的改善[12]；因此采用成本法計算海域使用權價格時，理應考慮這部分自然增值收益。這一觀點也可從成熟的土地估價理論體系中得到佐證：根據《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508—2014)中對成本法的界定，待估宗地價格是土地成本價格和土地增值之和；土地增值既包括土地投資開發產生的增值，也包括因土地使用條件改變和土地用途改變導致的自然增值。

綜上所述，亟須對現行海域使用權價格評估的成本法進行修改，在原有成本法公式的基礎上增加海域增值收益(C)，即因改變海域用途或進行海域開發而產生的海域價值的增加額。修改后的成本法公式為：

式中：P為海域使用權價格；Q為海域取得費；D為海域開發費；B為海域開發利息；I為海域開發利潤；T為稅費；C為海域增值收益；K2為海域使用年限修正系數。

5 結語

本研究利用設計的建設填海造地用海一級市場海域使用權價格評估案例，對現行《海域評估技術指引》中評估方法的適用性進行分析。

在當前我國海域招拍掛市場剛起步、海域基準價格未實施的背景下，市場比較法和基準價格系數修正法并不適用于海域使用權價格評估，成本法和假設開發法(收益法的衍生，二者本質相同)可以說是各評估機構在實際操作中僅有的評估手段。其中，假設開發法理論成熟，評估結果受各海域使用權價格影響因素的影響，能很好地體現海域使用權價格的內涵，應作為海域使用權價格評估工作中最優選擇的方法。成本法的評估過程無法體現海域自然屬性和其他影響因素對最終海域使用權價格的影響，此外在一級市場價格評估中待評估海域往往為裸海，尚未有實際成本發生，因此現行的成本法不適用于海域一級市場評估；其不適用的根源在于忽略海域增值收益，故亟須進行完善，在已考慮成本的基礎上增加海域增值收益，使海域使用權價格表現為海域使用權成本和海域增值收益之和。

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CaseStudyonSeaAreaUsageRightsAssessment

KONG Hao,HU Dengjin,LUO Meixue

(Fujian Provincial Key Laboratory of Coast and Island Management Technology，Xiamen 361013，China)

As China promotes market allocation of marine resources,bidding auction and listing would be the primary form of sea area grant,while sea area usage rights assessment is the foundational work.Being the unique normative document,“Technical Guidelines of Sea Area Assessment”,enacted by the State Oceanic Administration,is not complete,which induces large difference of the assessment results in practice.The wrong choice of assessment methods would induce serious erosion of sea area assets.Therefore,to investigate suitability of different assessment method in the “Technical Guidelines”,an assessment case of land reclamation sea area usage rights was designed in this paper,and different methods to evaluate the sea area usage rights were used.Based on assessment results,the paper analyzed the suitability of these methods.The results showed that: hypothetical development method,with mature theoretical basis,could well reflect the connotation of sea area usage rights price,therefore the paper recommend it be the optimal choice for evaluation.Since cost approaches could not reflect influences of natural quality to sea area usage rights price,and in most cases,the sea area to be assessed is not yet developed,the paper determined cost approaches are not suitable for sea area usage rights assessment in primary markets.Moreover,the unsuitability of cost approaches is because of the ignorance of the added-value of sea area usage rights.There is absolutely a need for modifying the cost approaches formula in the “Technical Guidelines”.

Sea area usage rights,Evaluation on sea area,Sea area usage fee,Sea area resources,Incremental profit from sea area

2017-01-16；

：2017-07-19

孔昊，助理研究員，博士，研究方向為海洋經濟和海岸帶管理

P7

：A

：1005-9857(2017)08-0087-05