江西省房地產市場發育的地區差異性研究

何風琴++陳榮清

[提 要]隨著經濟的發展，全省房地產投資規模日益擴大，而且發展速度較快，市場供需兩旺，但因各地區宏觀經濟狀況、人口狀況、市政設施水平、區位因素的差異，各地市在房地產市場發育狀況差異明顯，文章利用房地產投資、房地產供需、房地產市場結構、房地產市場資金來源等指標對各地市進行了房地產市場發展現狀分析；省會發達區、贛南較發達區、贛東贛中潛力區、贛西欠發達區，并綜合分析了四類發展區的差異性。

[關鍵詞]房地產市場發育；區域差異；聚類分析

[作者簡介]何風琴（1990—），女，東華理工大學碩士研究生，研究方向為不動產經濟與管理；陳榮清（1973—），男，東華理工大學副教授，碩士研究生導師，研究方向為土地可持續利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金項目]國家自然科學基金項目“土地整理中農戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）

一、問題的提出

住宅商品化的推行，房地產業在我國迅速興起和發展，中國房地產業取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結，一些問題還日趨嚴峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調控政策。縱觀我國房地產市場宏觀調控政策，都是采取了“一刀切”的調控模式，沒有充分考慮到房地產市場發展的區域差異、空間差異。這些調控模式并沒有達到預期效果。我國局部區域房價上漲仍然過快，房地產供給結構矛盾仍然突出，房價上漲速度遠高于城鎮居民可支配收入的增長速度。房地產市場分類研究的研究方法、研究結論對我國房地產市場宏觀調控政策的制定有重要意義。

因房地產商品的不可移動性，關于房地產市場區域差異研究較多，主要是集中在從房地產市場發展單方面指標的差異分析、東中西部地區差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統計分析方法研究區域差異性。如90年代張二勛就認為房地產市場的研究需要強調空間和區域差異，陳浮、王良健（2000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標分析了中國東部、中部、西部三大地區的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產市場差異，鄭大川（2008）在行政區域劃分基礎上運用聚類分析方法對房地產市場進行了區域分類的探索，把全國房地產市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規模、人均發展水平以及城市的經濟發展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數測度中國房地產價格區域差異。

上述學者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內容上側重單項指標的比較，不能系統地建立房地產市場發展指標體系進而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產市場發展綜合指標方面對這種差異性進行嘗試分析和探索。

二、江西省房地產市場發育現狀分析

本文數據來源于江西省2014年年鑒數據，從房地產開發投資狀況、房地產市場供需方面、房地產信貸規模、房地產市場結構等四個方面分析了房地產市場發育狀態。以下利用的人均指標均采用市域地區人口數。

本文參照全國同類研究，采用人均指標來對比各地市房地產投資狀況差異。

從圖中可以看出，人均房地產開發投資差異較明顯。人均房地產開發投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發投資與其良好的經濟基礎有關系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產開發投資額差距最大，達到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產供給方面差異較大。

從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。

11個地市國內貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉市國內貸款比例相對較大，達到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達到54.92%，國內貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產開發資金主要靠企業自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮市、撫州市、贛州市、國內貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規模較小。

南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達到24.49%，景德鎮市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。

以上分析主要是從房地產市場發育單項指標分析了11地市房地產發展現狀和其差異性，為了更全面的體現這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。

三、江西省房地產市場區域差異綜合分析

（一）聚類分析原理與方法

聚類分析是用來對所研究對象進行分類的方法，通過簡化變量個數，以便針對性地進行研究。聚類分析的前提假設是研究的變量之間存在一定的相似關系。假設所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統聚類法和非系統聚類法。而系統聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因為對“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。

（二）聚類分析指標的選定

在對不同區域房地產市場進行分類時，需要對房地產市場的各個主要方面選取不同指標，如在市場規模、供求關系、市場結構、市場發展階段以及資金來源各方面中選取主要指標進行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區域房地產市場的差異特性和共同性。

聚類分析指標的選擇應該科學合理規范，所選取的指標基本上能反映房地產市場發育狀況，同時具有數據獲取的可行性，本文擬選擇房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、房屋施工面積、人均房地產開發投資額、人均房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源、房地產開發資金國內貸款來源占房地產開發總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標。該11個指標包含在房地產開發、房地產施工、房地產銷售、房地產信貸規模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產經濟活動，能夠較為全面地反映房地產市場差異。

（三）分類結果及分析

在聚類之前，為消除指標的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數據進行標準化處理，spss默認的標準化方法就是z-score標準化。這種方法基于原始數據的均值（mean）和標準差（standard deviation）進行數據的標準化。將A的原始值x使用z-score標準化到x'。z-score標準化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數據的情況。新數據=（原數據-均值）/標準差，然后再利用SPSS19.0統計軟件對標準化后的數據進行進行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：

為了結果的準確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結果。

通過對十一地市聚類分析的結果可以看出，全省的房地產市場可以劃分為四大類：省會發達區只有南昌一個省會城市；贛南較發達區包括贛州市；贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市；贛西欠發達區包括新余市。

根據分類指標對分類區域進行差異分析，結合各地市的經濟發展狀況指標進行綜合分析。

1.省會發達區

省會發達區房地產市場發展水平較高，多項指標均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、人均房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產開發資金國內貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經濟的穩定發展和固定資產投資的穩步增長，為房地產市場的發展提供較為堅實的基礎，2004-2013年南昌市地區生產總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠高于其他地市。各項指標的遙遙領先使得南昌市房地產市場較其他地市都發達。

2.贛南較發達區

贛南較發達區贛州市房地產市場發展雖然沒有省會發達區南昌的迅速，很多指標僅次于省會發達區南昌市，2004 -2013年贛州市地區生產總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經濟發展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源等指標都僅次于省會發達區，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規模最大，2013年達到847.80萬人，其人均指標處于全省較低位置。

3.贛東贛中潛力區

贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市，贛東贛中潛力區房地產市場發展的大部分指標均低于省會發達區和贛南較發達區，且指標間相差較大，但由于這些城市經濟穩步向前，各地市旅游開發較快，人均收入也在不斷提高，房地產市場發展潛力無限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優秀旅游城市等稱號，為房地產市場發展提供良好的社會環境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經濟開發交叉點，是長江中游區域中心港口城市，其房地產市場發展在贛東贛中潛力區中較發達，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區中均達到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮市是江西省重要的旅游與工業城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區中最大，僅次于南昌市。進入21世紀以來，上饒市市場經濟體制框架基本形成，進入工業快速增長時期，城鎮化水平不斷提高，房地產開發投資不斷增加，2013年房地產開發投資達到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產開發資金利用金融工具的水平全省最高，房地產開發資金國內貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區房屋銷售均價水平較一致，均遠低于省會發達區南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.贛西欠發達區

贛西欠發達區的新余市大多數房地產市場發展指標在江西省都處于較低位置，新余市人口規模較小，是房地產市場發展限制性因素，但同時也是其人均指標在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業城市，城市化率達到56.6%。2013年房地產開發投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發投資額只有24.73億元。可見，新余市房地產開發投資額一直以來較少，但其人均房地產投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。

四、小結

本文通過利用房地產市場發展指標，采用聚類分析方法，把江西省房地產市場劃分為四個區域，即省會發達區、贛南較發達區、贛東贛中潛力區、贛西欠發達區，并且從房地產開發投資額、房地產供給需求、房地產市場結構、房地產信貸規模四方面詳細分析了四個區域的市場發育差異性。這種差異性的分析結果為江西省針對房地產市場健康發展實行分區調控提供政策參考。

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[責任編輯：于龍廣]