房地產融資降溫

楊曉宴　張奇

在新一輪房地產調控下，房地產融資持續降溫：房地產企業公司債發行和再融資方面均呈現監管收緊的趨勢。最新數據和調研發現，銀行表內開發貸增速繼續下降，2016年地產開發貸規模甚至出現4.9%的負增長。表內自營投資和表外委托貸款投房地產項目的要求趨嚴。表外理財資金輸血房地產，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

“誤判”金隅：房地產類公司債繼續收緊

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，簡稱“金隅股份”）公告稱，于2月13日收到中國證監會批復，核準公司向合格投資者公開發行總額不超過40億元的公司債券。

公告顯示，該次公司債券采用分期發行方式，首期發行自中國證監會核準發行之日起12個月內完成；其余各期債券發行，自中國證監會核準發行之日起24個月內完成。

對此，有媒體報道稱，此為時隔3個月，證監會再次放行房企公司債。

“我們專門問了交易所，金隅股份（發行公司債）算是建材類公司，不是房地產類企業發行公司債”，某券商固收人士表示。

在交易所市場發行公司債融資，須遵循2016年10月發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，其中規定：房地產業分類監管適用于申報公開發行或非公開發行公司債券的房地產企業。房地產企業的認定標準參照上市公司行業分類的相關指引執行。

金隅股份曾于2016年發行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業為“非金屬礦物制品業”，經營范圍包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地產開發經營；物業管理；銷售自產產品”。即金隅股份并非以房地產為主營業務的公司。

“目前，純地產類公司債還是沒有放行，只有公司自己帶地產業務，但地產業務非主營業務的才能發行公司債?！鼻笆龉淌杖耸勘硎?。

只見受理、反饋，不見發行，是最近三個月房地產類公司債的現狀。

2月14日，上交所在給青島海信房地產股份有限公司擬發行24億元小公募的反饋中，繼續要求房企進一步披露是否屬于分類監管認定的房地產企業，是否存在不得不發行公司債的相關情形，是否屬于“關注類”等。

從房企公司債反饋意見看，交易所目前仍在受理房企公司債發債申請，但自2016年11月以來，除四大AMC之一的華融資產旗下華融置業獲批發行小公募債券外，多家房企公司債發行顯示為“中止”或“終止”，其余房企申請發債顯示為“受理”或“已反饋”但未見放行。

私募資產管理計劃禁止投向濟南等16城市

除了公司債，近期私募資產管理計劃也被禁止投向住宅類地產項目。近日，中國證券投資基金業協會研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》。該文件規定，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，暫不予備案。

具體來說，房價上漲過快熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍。

上述條款目前只涉及普通住房房地產項目融資，投資于商業地產項目，保障房等并不受影響。

根據《備案管理規范第4號》文件，禁投房地產的私募資產管理計劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產品；三是受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

住戶貸款高位或引發進一步緊縮政策

2月16日，國際評級公司標準普爾發布報告稱，短期內政府可能會繼續調控房地產市場，以抑制房地產價格。事實上1月新增住戶貸款處于高位，或將引發進一步的緊縮政策。

標普全球評級信用分析師黃馨慧表示，我們認為上述融資限制將削弱中國房地產開發商的替代性融資渠道，并增加其現金流壓力。過去許多開發商借助資產管理產品融資，共同收購土地或開發新項目。上述禁令將限制該融資渠道，開發商需更加依賴合同銷售產生的內部現金，以投資新項目或現有項目。

報告稱，盡管2017年1月新增中長期住戶貸款在新增貸款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中長期住戶貸款同比增幅仍達到32%，環比去年12月增幅達到49%。這表明盡管目標城市的銷售已降溫，但樓市熱度已蔓延至非目標城市。因此政府可能出臺更多調控政策，以抑制房地產市場投機活動。

在此情況下，市場整合將加速，大型開發商將繼續擴大市場份額。這是因為大型開發商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強的銷售執行能力，即使在房地產業放緩情況下也能保證良好的合同銷售。鑒于銀行貸款向優質客戶轉移的步伐可能加快，強勁的合同銷售對于開發商維持良好的銀行貸款融資渠道亦十分重要。

地產開發貸負增長

“我們現在只做開發貸、經營性物業貸款，建筑商融資，其他的相關融資都不做了。”某股份行華中地區人士表示。所謂經營性物業貸款，就是寫字樓、商場等經營性物業作為抵押物發放的貸款。

去年11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局下發文件，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查。在開發貸方面，要求檢查是否嚴格審查房地產開發企業各項資質，項目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來源真實性認真檢查，以及是否存在銀行資金違規用于購地等問題。

華南地區某股份行中層表示，該行去年12月就下發了通知，要求根據“實質重于形式”原則，嚴控借款主體授信資金用途。特別是兼營房地產業務的集團，要防止非房地產板塊授信資金挪用進入房地產板塊。

“要求是對房地產上下游企業的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發現問題的，要馬上停止出賬?！?

今年1月16日，上海銀監局就土地融資開出了自去年下半年全國嚴查以來的首份罰單——針對銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達478萬元。

有股份行華東地區對公人士透露，去年當地拍出一個地王項目，拍賣會后當地監管明確不得給其配套融資?！昂贤颊劻?，最后銀行寧愿違約也沒做下去”。

央行統計數據顯示，截至2016年底，房地產開發貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產開發貸款余額同比還出現下降，降幅達4.9%。

表外理財資金“通道難尋”

銀行自營投資和理財投資資金投向房地產也面臨收緊的態勢。其中一個重要影響因素，來自通道方的收緊；另外，理財資金“非標”額度緊張也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地產項目其實之前基本上也不能做了，而私募資管計劃4號文發文之后，更是“徹底歇菜”。

根據私募資管備案4號文，對于證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，基金業協會宣布暫不予備案。

具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產品；三是受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

其中，市場目前對于“名股實債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會計上一定程度處理成資本，而非負債，從而控制自己的負債率。4號文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規對策。

“基金子公司作為通道（投地產），我們肯定不愿意冒險。而且接觸到銀行理財資金，也有反饋非標額度不夠，目前沒有足夠資金來投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行資管人士表示，非標準化債權內容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據最新分類標準，帶回購條款的股權性融資，即包括股票質押回購，部分名股實債基金，都會被納入“非標”范疇，原本理財投資非標取上年度資本金4%和理財規模35%孰低者的限制，就會顯得更加嚴厲。

“說實話，理財近三個月都在疲于流動性管理，能把進出資金照顧到，實現順利兌付就行，投資端，配什么好的資產，基本沒有精力顧及了?！蹦炽y行資管部人士表示。