淺析會計證據在合同糾紛案件中的運用
——以房屋買賣合同糾紛案件為例

別舒嘯

（中南財經政法大學 會計學院，湖北 武漢 430073）

淺析會計證據在合同糾紛案件中的運用
——以房屋買賣合同糾紛案件為例

別舒嘯

（中南財經政法大學 會計學院，湖北 武漢 430073）

法務會計可以在合同糾紛案件在內的各種法律工作中發揮重大作用。本文從法務會計角度，以提供的證據為出發點,分析了合同糾紛訴訟中的爭議問題,以及法務會計在此類案件中的作用。

法務會計；證據；合同糾紛

合同糾紛，主要是指合同的履行過程中，由于合同簽訂的一方不按照合同的約定履行其相應的法定義務而導致與合同簽訂的另一方產生了經濟糾紛，最終對利益相關者造成了一定的經濟損失。具體所產生的經濟糾紛包括但不限于經濟利益主體各方對特定利益的屬性、計量方式、計量結果和相關利益發生的爭議。

會計證據作為司法會計人員依法收集到的所有具備會計資料特征或者內容，并且能夠證明案件事實以及確定最終經濟額度的證據材料，其在糾紛案件的解決機制中所起到的作用自然是不容忽視的。

而具體到合同糾紛中，客觀反映案件事實、確定涉案金額的證明材料，會計證據主要涉及以下幾類：

1.權屬性會計證據。主要用來證明經濟利益主體對實物的所有權、控制權、收益權等，同時應當注重證明實物的金額和數量，這類會計證據以外來證據為主，包括但不限于購貨發票、房產證、驗資報告，自制原始憑證為輔，主要有自建設備的成本資料、驗收與安裝材料等。

2.利益性會計證據。主要用來證明經濟利益主體對實物的處置權、使用權、收益權等，同時應當注意經濟利益主體行權的時間起止、收益享有的基礎以及所占比例、為通用計量而貨幣化的最終結果等。

3.訴求客觀性會計證據。根據當事人的退貨、懲罰、損失補償等具體訴求，尋找合同中實物的量化標準，包括但不限于面積、數量、體積、比例等，或者是合同中直接予以貨幣化的通用量化標準。

隨著市場經濟的不斷發展，作為確定經濟利益主體法定義務主要證明之一——合同，有眾多種類，包括購銷貨合同、建造合同、勞務合同等，接下來筆者將主要以房屋買賣合同相關案件為例，來具體分析會計證據在房屋買賣合同糾紛案件的作用。

案件背景：

公民李某于2001年8月13日同萬盛房地產開發公司簽訂購房合同。合同規定，李某訂購萬盛公司開發的甲住宅小區住宅一套，面積80平方米，每平方米價格1500元，價款計12萬元；合同簽訂之日起10天內李某應預付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內付清余款。萬盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付實物后4個月內代客戶辦妥“兩證”，辦證的相關費用由公司方代墊，交證時補收。任何一方違約，均應向對方按天支付2‰的違約金，并賠償相關損失。

李某按期支付全部房款，并取得收據，但萬盛公司遲遲未能交房，直到2003年7月15日萬盛公司才通知包括李某在內的購房者現場交房；但購房者發現原來宣傳資料中標明的小區公園和園中湖等均消失不見，取而代之的是開發商新增的建筑物。購房者認為，開發商必須恢復原來設計宣傳的綠地等，等一切兌現后再接受房屋；但開發商以種種借口拖延。直到2005年5月仍未兌現。

購房者發現自己訂購的房屋均已入住了人家。經調查，開發商將他們訂購的房屋已經轉賣給他人，并辦妥一切手續，由于房屋漲價，出售價為每平方米3400元。原購房者十分氣憤，由此產生糾紛。糾紛處理時，平均房價已經上漲至每平方米4000元。

案件分析：

首先，在此案件中我們可以看到，萬盛房地產開發公司單方面已經存在嚴重的違反合同行為，主要包括：第一，沒有按照購房合同要求按時交付房屋；第二，存在虛假宣傳，沒有按照宣傳資料進行實物建造；第三，開發商未經購房人同意，單方面擅自將同一商品房賣給第三方購房人。

其次，盡管所購商品房的“兩證”尚未辦理交予購房者，也就是說購房者李某并未擁有商品房的所有權，但這是由于開發商未按照宣傳資料建造房屋、欺騙消費者在先，導致購房者未能按時取得對房屋的所有權證明（“兩證”）最后甚至將已經賣掉的商品房再次轉賣給第三方購房者，而后房屋價格大幅上漲，這對前期已經支付了所有購房款項但卻沒有得到相應商品房的原購房者造成了嚴重的經濟損失。

最后，針對此案件涉及的糾紛，為收集相關的會計證據，筆者將從原購房者提出的具體訴求來具體分析應當尋找的會計證據。

原購房者具體訴求：

根據原購房者在此案件糾紛中所遭受的經濟損失，筆者認為原購房者應當從如下幾個方面合理提出自己的訴求：

1.貨幣等值權利。等值并不是指等價，意即由于時間價值等因素，同樣數額的貨幣在不同時間是具有不同的購買力的，也就是價值并不完全相同。而在本案中，原購房者李某同萬盛房地產開發公司簽訂購房合同，李某按期支付全部購房款12萬元，并已拿到收據，但由于萬盛房地產開發公司的違約行為，直到2005年5月原購房者仍未取得房屋，直至糾紛處理時，房價已經上漲超過150%，此時的12萬元再也不能和2001的價值等同。因此，即使萬盛房地產開發公司同意退還原購房者支付的購房款，作為原購房者，李某在考慮訴求金額時應當充分考慮通貨膨脹、時間價值等因素，注意支付購房款12萬元的等值性。

2.實物等量權利。所謂的實物等量原則是處理經濟糾紛中處理經濟量化爭議的一種方法的體現。具體在本案中，由于房價高速上漲，李某等原購房者如果只能獲得違約金和購房款，無法再買入相同面積的房屋，與此同時，也失去了低價購買其他房屋的機會。根據實物等量原則，李某等原購房者可以要求開發商賠償一套與合同房屋現價值相等的其他商品房。

3.實物區域相適應權利。承上述第三點，在考慮實物等量原則時，同時應當把實物所處的環境、區域考慮進去。在本案中，同樣是面積80平米的房屋，在不同的城市、同一城市所處的地段不同，交通、醫療、學校等配套設施不同，都會對房價產生極大的影響。所以，如果在本案中李某等原購房者無法在相同的小區得到價值相近的房屋，那么在考慮其他小區的房屋時，應當把房屋所處的區域地段對房屋價值的影響考慮進去，即所賠償的房屋在區域地段上要具有可比性。

4.違約金懲罰權利。根據《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。本案中李某和房產開發商在合同中約定“任何一方違約，均應向對方按天支付2‰的違約金，并賠償相關損失。”根據前文的分析，房地產開發商毫無疑問出現了違約，那么根據合同約定，李某等原購房者有權要求房地產開放商賠償相應的違約金，除此之外還應考慮由于對房地產開發商的違約行為,對其進行一定程度的懲罰。

相關會計證據：

1.房地產開發商發出的房屋訂購宣傳資料。根據《合同法》第十四條、十五條規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，而要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。一般來說寄送的價目表、拍賣公告、商業廣告等為被視為要約邀請，但如果其符合要約的規定時則視為要約。本案中開發商使用的宣傳資料中標明的小區公園和園中湖作為商品房的配套設施，同樣也構成了介紹所出售的商品房的一個部分，這是具體的、確定的要約內容，因此訂購房屋的宣傳資料屬于不定向要約，也應該作為合同條款的一部分。開發商2003年7月15日交房時在房屋宣傳資料中提及的公園和園中湖并未出現，而是將其改成了新增的建筑物，這并不能夠算作是完成了合同規定的規定義務，屬于違約行為。因此訂購房屋宣傳資料可以用來作為開發商的違約行為的證據之一。

2.收款收據。根據合同約定，“合同簽訂之日起10天內李某應預付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內付清余款。萬盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付實物后4個月內代客戶辦妥“兩證”，辦證的相關費用由公司方代墊，交證時補收。”而李某按期已經支付了全部房款，并取得收據。收據的取得證明李某已經按照合同履行了自己的付款責任，完成了相應的法定義務，所以收款收據是本案中證明李某已經完成合同約定的關鍵證據。

3.購房合同。毫無疑問，李某于2001年8月13日同萬盛房地產開發公司簽訂的購房合同是本案例中最為重要的會計證據。

從合同中我們可以看到，一方面，雙方約定了各自所應承擔的義務，即“李某自合同簽訂之日起10天內李某應預付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內付清余款。與此同時，萬盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付實物后4個月內代客戶辦妥“兩證”，辦證的相關費用由公司方代墊，交證時補收。”另一方面，合同也約定了雙方若存在違約應該接受相應的懲罰，賠償另一方相關損失，即“合同簽訂之日任何一方違約，均應向對方按天支付2‰的違約金，并賠償相關損失。”

根據規定，除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益，就可以發生效力。而在前文中筆者已經提到的收款收據是作為李某已經完成合同約定義務的證據，但開發商并未按照合同約定在規定的時間內交房，直至2013年7月15日才通知李某等人到現場交房，這是作為李某向開發商索賠違約金的會計證據。

相關會計證據的具體分析：

合同糾紛所涉及會計證據的兩個個重要功能，第一就是用來確定合同一方沒有按照合同約定履行其相關義務，從而確定其存在違約行為的事實；第二就是用來量化當事人的訴求，根據合同約定來確定違約方應當承擔的賠償責任通用量化標準到底是多少。

（一）與量化相關的證明

1.房屋的面積。李某與萬盛房地產開發公司訂立合同的標的物為萬盛公司開發的甲住宅小區住宅一套。根據合同規定，標的房屋面積為80平方米，且由上文分析可知合同真實有效。因此開發商對李某進行賠償是無論是以實物形式還是以貨幣形式都需要保證李某能夠在相似地段獲得同等面積房屋。

2.合同金額的可靠性。合同中對房屋的單價、總價，李某交付房款的時間、金額也做了詳細規定：一方面“甲住宅小區住宅一套，面積80平方米，每平方米價格1500元，價款計12萬元”，另一方面“合同簽訂之日起10天內李某應預付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內付清余款”。李某也按照約定按期支付全部房款，并取得收據，表明李某完成其付款責任，購買房屋時約定的房款金額12萬元具有可靠性。

（二）違約責任的認定

1.違約時間、期限。根據《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。而在本案中，根據合同約定，萬盛公司應于2002年12月31日前交付房屋，但直到2003年7月15日萬盛公司才通知包括李某在內的原購房者現場交房，這已經構成了萬盛房地產開發商的違約行為，按照法律規定，開發商應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。然而，在延期履行義務現場交房時，原來要約中設計宣傳的小區公園和園中湖等綠地卻被新增的建筑物替代。

開發商不僅延期履行義務而且履行結果不符合約定，因此李某等原購房者拒絕接收房屋，但是開發商卻以種種借口拖延，直到2005年5月仍未兌現，最后開發商不但沒有采取相應的補救措施，甚至將原標的的房屋轉賣給他人，并已辦妥一切手續，使得本應該屬于李某等元購房者的房屋所有權被開發商單方面非法轉讓。

根據上述分析可知萬盛房地產開發公司違約時間應從2003年1月1日起，一直計算到糾紛處理時2005年5月，共計約850天。

2.違約金的計算。一方面是按照合同約定，萬盛房地產開發公司應向李某按天支付2‰的違約金。依據前文計算出的違約天數，萬盛房地產開發公司應賠償李某約20.4萬元。

另一方面，根據《合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。因此，萬盛房地產開發公司需要賠償因為自己的違約行為給李某帶來的相關損失，從貨幣的實際購買力來看，訂立合同時的12萬元購房款在2005年5月僅能在相同地段購買到30平米的房屋，這顯然和2001年合同所標的的80平米的房屋有巨大的差別；從機會成本來看，李某失去了使用支付給給開發商的房款購買其他低價房屋或投資的機會。根據《合同法》第一百一十四條規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。而在本案中，李某若能在2001年以1500元/平米的低價買入80平米的房屋，到2005年5月房價上漲到4000元/平米，李某能從中獲得20萬元收益。因此如若萬盛房地產開發公司對所應支付的賠償金存在異議，那么至少需要向李某補償這一部分損失。

（三）價值補償與實物補償要求關系

實物補償也即李某獲得賠償應該滿足其應具有的實物等量訴求和實物區域相適應訴求。而作為價值補償的違約金正是實現實物補償的手段之一。由于房價上漲，李某若只獲得原來的房款和違約金，無法再買入類似地段相同面積的房屋，因此需要價值補償來彌補損失。價值補償與實物補償應具有一致性。