房地產開發(fā)企業(yè)轉型分析

朱 丹

(黑龍江省省直機關大直街辦公區(qū)管理服務中心，哈爾濱 150001)

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房地產開發(fā)企業(yè)轉型分析

朱 丹

(黑龍江省省直機關大直街辦公區(qū)管理服務中心，哈爾濱 150001)

面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟時代，房地產開發(fā)企業(yè)也在面臨著挑戰(zhàn)和考驗，如何才能夠讓企業(yè)保持發(fā)展動力且健康良性運轉，是現(xiàn)今所有房地產開發(fā)企業(yè)必須要面對的問題，因此，進行適當轉型成為了眾多房地產開發(fā)企業(yè)的選擇。

房地產開發(fā)；企業(yè)轉型；分析

中國的房地產市場自1988年至今歷經(jīng)了三個重要的發(fā)展期。第一期是從1988年開始到1998年結束，這10年間是我國政府對房地產開發(fā)企業(yè)有關政策的醞釀初始階段，1988年4月《中華人民共和國憲法》修訂稿出臺，文件中明確規(guī)定土地使用權可以依法轉讓，這一條款的出臺，讓海南、北海等地的房地產市場發(fā)生了爆炸性的發(fā)展，致使當?shù)胤績r急速上漲。

第二期是從1998年開始到2008年結束，這10年間是中國房地產企業(yè)發(fā)展速度最快的黃金時期，國務院在1998年7月頒布了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，國家文件出臺了有關全面停止住房實物分配的相關文件之后，讓原來的住房實物分配變?yōu)榱俗》控泿呕峙洌嗣駥ψ》康男枨笤诓粩嗟脑黾樱谶@樣的環(huán)境下，中國的房地產市場經(jīng)濟進入了完全化的市場經(jīng)濟時期，并且在迅速的繁榮發(fā)展。第三期是從2008年開始至今的房地產開發(fā)企業(yè)進入優(yōu)化調整轉型期，這一時期下社會的經(jīng)濟文化、政府政策等問題更加的復雜化，房地產開發(fā)企業(yè)的贏利利潤一直處于下滑趨勢，房地產企業(yè)的投資風險在逐漸加大，很多的房地產企業(yè)面臨著企業(yè)轉型的艱難抉擇。

1 房地產開發(fā)企業(yè)轉型的背景分析

1.1 國家政策基調的變化對房地產開發(fā)企業(yè)的影響

從1988年中國房地產企業(yè)發(fā)展至今，政府會在房地產市場價格急速上漲時出臺相關的政策法規(guī)，對其進行及時的控制。在房地產市場經(jīng)濟出現(xiàn)低迷的時候，政府又會出臺一些扶持房地產行業(yè)的政策，幫助房地產行業(yè)渡過困難期。由于房價的漲幅波動一直較大，在發(fā)展過程中曾經(jīng)出現(xiàn)過大幅度的下跌，又曾出現(xiàn)過大幅度價格上漲，這種政策變化的頻率就使得房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益受到了一定程度遏制。

國家在2008年出臺了《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》和《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》相關政策性文件，文件中明確提出了關于購買商品房的貸款利率可以享受七折優(yōu)惠、購買商品房的首付款比例下調到了最低點、對第二套房產的貸款限制有所放寬，購買首套商品房可以減免一定額度的契稅、購房超過兩年(包含兩年)者出售或是轉讓可以享受減免營業(yè)稅等多項惠民政策，全方位的刺激了房地產市場。而在2010—2011年這兩年里，政府的調控政策在不斷更新，“限制購買數(shù)量”、“限制貸款額度”、“限定出售價格”等一系列措施相繼出臺，使得政府對房地產開發(fā)行業(yè)的監(jiān)管更加嚴格，監(jiān)管時間持續(xù)更久。

1.2 市場金融環(huán)境變化對房地產開發(fā)的影響

購房貸款的利率對于商品房的價格影響是至關重要的，它不僅制約著購房者的購買能力，同時對房地產企業(yè)開發(fā)的財務成本也存在著一定的影響，對于商品房的真實價值也存在著一定的制約。在2007—2008年這短短的一年之間，國家對商品房貸款進行了6次加息調整，5次降息調整，在2010—2011年間又進行了五次上調利息，2012年起至今又進行了幾次降息調整。中國人民銀行中央總行對于商品房貸款的利息調整主要是通過調整存款的準備金率，提升金融機構的信貸能力，間接的調整控制貨幣的供應量，從而達到抑制通貨膨脹、促進經(jīng)濟復蘇的作用。

在房地產市場中出現(xiàn)頻繁調整利率和存款準備金率，就足以說明當前中國的房地產經(jīng)銷市場面臨著國內外復雜的經(jīng)濟環(huán)境，貨幣分配政策仍舊處于持續(xù)且多變的動態(tài)調整過程中。

2 房地產開發(fā)企業(yè)運營狀況的變化分析

目前全國已經(jīng)有近150家房地產開發(fā)企業(yè)在滬深證券交易所上市，這其中把房地產作為主要業(yè)務經(jīng)營的企業(yè)有88家(是按照房地產開發(fā)企業(yè)所得的利潤占企業(yè)總利潤的比例大于80%進行劃分的)。在2009—2011年間中國房地產交易市場出現(xiàn)了大幅度的反彈現(xiàn)象，面對這樣的情況，仍舊有一小部分的房地產開發(fā)企業(yè)資產收益出現(xiàn)滑坡，這足以體現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)的贏利能力呈逐漸的下滑趨勢。

2.1 成本費用的提升和溢價能力的下降是導致房地產開發(fā)企業(yè)利潤加速下滑的主要原因

房地產開發(fā)的成本費用的提升和溢價能力的下降，導致房地產開發(fā)企業(yè)利潤加速下滑。一方面表現(xiàn)為產品的溢價能力出現(xiàn)下降的趨勢，政府對于房地產市場出現(xiàn)的問題出臺了相關的結構性調整政策，將中小戶型的經(jīng)濟商品住宅房推向了房地產市場的主流，使之成為了“主角”，而與經(jīng)濟適用的中小戶型相對的高端大戶型住宅和高檔的別墅區(qū)就受到的嚴重的打擊。另一方面，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代的房地產開發(fā)過程中，房屋的建設成本在不斷的增加，房屋建設所涉及的人工費、市政配套設施用材、建設所需材料等價格都在上漲。

2.2 在政府市場調控下房地產營銷周期變長

在政府對房地產市場的營銷調控下，使得房地產的銷售期比以往大大的拉長，由于政府的持續(xù)性限購政策的抑制，房地產市場的庫存解決能力降低，這就導致了企業(yè)流動資金運轉的周期延長，使得房地產企業(yè)嚴重受到企業(yè)融資的壓力和企業(yè)財務成本壓力的雙重考驗。

2.3 國家的財務杠桿對企業(yè)產生了動態(tài)的收益率

國家的財務杠桿對企業(yè)產生的是動態(tài)的收益率，如果企業(yè)的利潤率高于企業(yè)的融資率，就會出現(xiàn)經(jīng)濟杠桿越高的凈利潤資產收益越高。對于目前的房地產市場，在市場經(jīng)濟的快速發(fā)展過程中，利潤仍在呈下滑的態(tài)勢，財務杠桿對于企業(yè)利潤的影響還在加大。

3 房地產開發(fā)企業(yè)轉型的路徑分析

對于房地產開發(fā)企業(yè)的健康良性發(fā)展而言，企業(yè)對自身的客觀自我評價以及時性的企業(yè)戰(zhàn)略轉型調整是至關重要的，如果企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著因企業(yè)自身的運營情況不當，且沒有及時采取有效的策略方法進行改進，就會讓企業(yè)面臨著嚴重的生存危機，甚至都有可能發(fā)生企業(yè)破產的風險。企業(yè)想要更好的適應市場經(jīng)濟發(fā)展，適應生存環(huán)境的變化，就要根據(jù)企業(yè)自身的特點去積極尋找轉型的路徑。

3.1 房地產開發(fā)企業(yè)要提高產品的附加值

目前，在我國大多數(shù)的房地產開發(fā)企業(yè)都在一味的關注企業(yè)產品的開發(fā)周期，而且也在想方設法的縮短產品的開發(fā)周期，進而實現(xiàn)企業(yè)資金的快速流動周轉。這樣的企業(yè)運轉操作就忽視了產品在研發(fā)過程中，仍舊是按老套路進行，沒有對新產品投入過多的配套設施，使得商品房建設后過于簡單，嚴重缺少附屬物，產品結構單一，造成投資效益回流資金不樂觀，投資效益逐漸減少的不良局面。

房地產開發(fā)企業(yè)要想提高企業(yè)開發(fā)產品的附加值，就要按照大眾客戶的需求，對商品住宅房屋進行合理化的升級改造，對其進行精品化設計，讓所出售的商品住宅房更加符合現(xiàn)代人的居住生活習慣，才能夠有效的提升土地面積的使用率。另外，可以將商品住宅房進行精品裝修，提升產品在市場的吸引力。

3.2 優(yōu)化房地產開發(fā)企業(yè)的投資整合

優(yōu)化投資組合管理是對資產進行多元化的管理手段，可以實現(xiàn)分散投資風險，提高企業(yè)的投資項目效率。減少投資的風險，要合理把握在一線與二、三線城市之間的城市合理布局，讓企業(yè)的產品類型多樣化，在房地產開發(fā)過程中將利弊因素進行整合，在控制投資的前提下，提升企業(yè)效益。讓企業(yè)的投資多元化，可以與農業(yè)、商業(yè)、教育、旅游等產業(yè)進行有機的融合，降低投資風險。

4 結語

目前我國的房地產市場競爭激烈，這就要求一些房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，及時調整企業(yè)轉型，通過優(yōu)化投資資源、提高產品附加值等形式來保證企業(yè)的正常運營，確保企業(yè)的長足發(fā)展。

[1] 邵然.房地產開發(fā)企業(yè)轉型分析[J].中國科技投資，2014，(A01)：366-367.

[2] 張寧.我國房地產開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉型研究[D].華中師范大學，2015.

Analysis on the transformation of real estate development enterprises

ZHU Dan

(Heilongjiang Provincial Office Dazhi Management Service Center, Harbin 150001, China)

In the face of the rapid development of the economic era, real estate development enterprises are also facing challenges and tests, how to enable enterprises to maintain the healthy operation of enterprises is the problem faced by real estate enterprises, therefore, the appropriate transformation has become a choice of real estate development business.

Real estate development; Enterprise transformation; Analysis

2017-03-24

朱丹(1981-)，女，大學本科，中級職稱。

F299

B

1674-8646(2017)09-0010-02