淺析上海住房?jī)r(jià)格的主要影響因素

秦嵐川+劉洋

【摘 要】自我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革之后，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，甚至出現(xiàn)了投資企業(yè)不如投資房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況。本文以上海房?jī)r(jià)為例，從長(zhǎng)期數(shù)據(jù)探究影響房?jī)r(jià)的主要因素。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，從供需角度建立模型，研究結(jié)果表明，影響上海房?jī)r(jià)的主要因素在于對(duì)住房的需求，主要與人口數(shù)量、儲(chǔ)蓄和可支配收入關(guān)系密切，而與供給以及利率、通脹等因素關(guān)系不密切。

【關(guān)鍵詞】一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)；供需模型；灰色關(guān)聯(lián)度分析

一、文獻(xiàn)綜述

針對(duì)房?jī)r(jià)的分析有很多文獻(xiàn)，本文僅列出與本文參考相關(guān)的文獻(xiàn)，并參考前人的文獻(xiàn)，對(duì)本文的理論模型進(jìn)行改進(jìn)。

傅勁鋒（2007）分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的理論并構(gòu)建實(shí)證模型進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的需求為居民儲(chǔ)蓄、人口因素、房地產(chǎn)價(jià)格、房?jī)r(jià)格和利率的函數(shù)。供給函數(shù)被表示為價(jià)格和成本的函數(shù)，以此構(gòu)建理論和實(shí)證模型。

徐忠等（2012）分析了房?jī)r(jià)與通貨膨脹、貨幣政策的關(guān)系，分析指出貨幣的流動(dòng)性對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，我國(guó)采取的負(fù)利率政策對(duì)房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用。因此利率和通脹對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生著一定的影響。

賈曼莉（2015）在其博士論文中設(shè)立的模型是本文主要參考的模型。該文獻(xiàn)通過(guò)討論分析影響房?jī)r(jià)的因素，構(gòu)建了影響需求側(cè)和供給側(cè)的13個(gè)因素構(gòu)建均衡模型，并利用灰色關(guān)聯(lián)分析和主成分分析的方法，研究了影響房?jī)r(jià)的主要因素。

二、理論模型

本文參考賈曼莉（2015）的處理方法，但文本認(rèn)為利率，通脹，房租影響著社會(huì)對(duì)住房的投資熱情，應(yīng)該加入模型。因此，本文在該文獻(xiàn)模型的基礎(chǔ)之上，加入了一些學(xué)者認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)有較大影響的利率，通脹，房租等因素，并刪去了一些不適用和不顯著的影響因素。

（一）假設(shè)條件

模型的假設(shè)如下：

（1）供求函數(shù)是對(duì)數(shù)和加法可分的；（2）不考慮本文所選變量之外的變量；（3）文中變量之間僅含有一次線(xiàn)性關(guān)系；（4）住房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)數(shù)據(jù)處于均衡水平。

（二）指標(biāo)選取

（三）建立模型

從需求的角度分析，影響住房?jī)r(jià)格的主要有住房的需求和投資的需求。總體上看，利率、通脹水平、房租和外商投資將對(duì)投資需求產(chǎn)生影響，而人口，可支配收入水平等因素將對(duì)住房需求產(chǎn)生影響。

三、實(shí)證分析

本文研究的對(duì)象是上海市住房?jī)r(jià)格的主要影響因素，采用的是以年度為單位的上海市各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。本文選取十年期國(guó)債的到期收益率作為利率的代表。從住房的投資需求來(lái)講，住房作為一種長(zhǎng)期的投資品，其影響因素最相關(guān)的是長(zhǎng)期利率，而長(zhǎng)期利率中較為常用且對(duì)市場(chǎng)比較敏感的指標(biāo)是十年期國(guó)債的收益率。由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失，在部分?jǐn)?shù)據(jù)的搜集中，官方渠道獲得的數(shù)據(jù)只統(tǒng)計(jì)到2014年，截止本文寫(xiě)作時(shí)間，2015年的數(shù)據(jù)尚未公布，因此本文選取的2002-2014年，共計(jì)13年的年度數(shù)據(jù)。

采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法分析，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)處理之后的結(jié)果如下表所示：

由上表可知，需求是對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的因素，而供給的影響不明顯，在需求中，住房需求的人口、儲(chǔ)蓄和可支配收入三個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大。

四、本文結(jié)論

（一）上海房?jī)r(jià)主要受到需求的影響，房地產(chǎn)供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響不強(qiáng)。在房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度的排序中，用以衡量住房需求的三個(gè)因素人口，儲(chǔ)蓄和可支配收入占據(jù)前三名，第四名為外資投資，代表外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。由此可知，需求是住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的主要因素。

（二）需求端來(lái)看，住房需求占據(jù)主導(dǎo)地位，投資需求影響較小。從需求端分析，本文將需求分為兩類(lèi)，一類(lèi)住房需求，一類(lèi)投資需求。住房需求是主要的影響因素，住房需求為人口數(shù)，儲(chǔ)蓄額，可支配收入，這三個(gè)變量占據(jù)了重要性排名的前三名。在投資需求中，外資對(duì)房?jī)r(jià)的作用較強(qiáng)，利率、通脹和房租對(duì)房?jī)r(jià)的作用不明顯。

（三）供給端來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和土地購(gòu)置費(fèi)影響較大。從供給端分析，房地產(chǎn)作為一種特殊商品，由于土地資源的稀缺，也具有稀缺性。住房作為稀缺資源，其剛性需求非常強(qiáng)烈，這也就造就了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成為供給端影響房?jī)r(jià)的主要因素。在住房建造的成本中，最為沒(méi)有彈性的就是土地購(gòu)置費(fèi)用，受到土地的稀缺和政府的主導(dǎo)雙重影響，其費(fèi)用的上升推動(dòng)了住房?jī)r(jià)格的上升，因而在對(duì)住房的影響中，排名靠前。

【參考文獻(xiàn)】

[1]徐忠，張雪春，鄒傳偉.房?jī)r(jià)、通貨膨脹與貨幣政策[J].金融研究，2012（6）：1-12.

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