廣州市番禺區(qū)外來務(wù)工者對私人出租屋市場影響調(diào)查

胡曉楠+葉旖琦+李綺媚+陳旭凌+方濤

【摘 要】基于近年來外來務(wù)工者對廣州市住房的影響力度日益增大，本文選取了外來務(wù)工者大量聚集點之一的番禺區(qū)為代表，通過問卷調(diào)查、訪談等一系列的實地調(diào)研，收集到了第一手?jǐn)?shù)據(jù)。結(jié)合文獻資料，對外來務(wù)工者住房現(xiàn)狀、影響住房選擇的因素等各個方面進行了的數(shù)據(jù)分析，以此為私人出租屋屋主提供可行性建議，同時希望引起政府對外來務(wù)工者中低層收入者這個特殊的人群更多的關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)；外來務(wù)工者；私人出租屋；住房現(xiàn)狀；住房需求

一、前言

外來務(wù)工人員是我國工業(yè)化，城市化發(fā)展過程中產(chǎn)生的一個特殊的群體，是農(nóng)村勞動力過剩并大規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移的產(chǎn)物。隨著工業(yè)化的發(fā)展和社會的轉(zhuǎn)型，大量的外來務(wù)工者成為城市的新生力量，與此同時也帶動了地區(qū)住房的飛躍發(fā)展。據(jù)番禺區(qū)2015年鑒顯示i，2014年，全區(qū)在冊登記來穗人員116.5萬人，出租屋16.4萬棟、84.5萬套。出租屋數(shù)量和來穗人員在廣州市12個區(qū)（縣級市）中排列第一和第三位。由此可見，番禺區(qū)的出租屋供給市場飽和，但仍出現(xiàn)違建亂建現(xiàn)狀，不能提供有效供給。

二、文獻回顧

以往的學(xué)者對于出租屋的研究方向主要集中在出租屋管理體制，治安管理等方面，很少以外來務(wù)工者租房需求角度對私人出租屋市場進行經(jīng)濟研究和調(diào)查分析

李若建ii調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)廣東省外來人口中高度居住性與高度流動性并存，而影響外來人就在居住時間長短的最重要成分，一個是職業(yè)，一個是住房。張新民iii等人認為，建造出租屋是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民（村集體）利用自己的宅基地（集體土地）的理性投資。羅和國iv認為，城中村出租屋存在的問題表現(xiàn)在資源配置方面；指出解決城中村出租屋存在問題的基本原則是既要切實保護好。租屋業(yè)主的利益，同時規(guī)范出租屋市場，滿足租住者的需。郭升池認為v，目前番禺區(qū)農(nóng)民建房主要問題，意識各鎮(zhèn)村農(nóng)民建房，缺乏整體規(guī)劃，無需發(fā)展嚴(yán)重。

針對以上文獻所存在的不足，并為了進一步了解外來務(wù)工人員租房需求與對私人出租屋產(chǎn)生的影響，筆者選取出租屋比較密集的廣州市番禺區(qū)為研究案例，采用問卷調(diào)查，隨機走訪出租屋屋主，外來務(wù)工人員以及房地產(chǎn)中介等方法進行調(diào)查。

三、調(diào)查對象基本特征描述

2016年7月至9月，筆者調(diào)查小組深入走訪廣州市番禺區(qū)石崗東村，舊水坑村，市橋街道，新橋村，沙灣鎮(zhèn)，橋南街道，番禺廣場附近等街道以及村落進行實地調(diào)查，與外來務(wù)工人員，私人出租屋屋主等進行了采訪，并采用簡單的隨機抽樣的形式，發(fā)放問卷調(diào)查415份，回收有效問卷342份，有效率為82.4%。問卷分為外來務(wù)工者基本信息，收入水平，租房消費水平，租房情況，租房影響因素，租房滿意程度等內(nèi)容。

（1）性別結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)

問卷被訪對象主要是20世紀(jì)80、90年代的新生代外來務(wù)工人員，占被調(diào)查對象的79.2%。在這個階段的勞動力多為健壯勞動力，對外界事物適應(yīng)性好，學(xué)習(xí)新技能快，主要從事制鞋廠、制衣廠、工地農(nóng)民工等簡單體力工作。另一個部分是36歲以上的中年人，一般以夫妻形式在番禺務(wù)工，需要照顧子女及贍養(yǎng)老人。

（2）文化程度

由于九年義務(wù)教育制度的普及，與老一代進城務(wù)工人員不同的是，新生代外來務(wù)工人員有96.6%接受初高中教育或以上的教育水平。更高的文化教育程度使得大部分打工者具有更強的適應(yīng)性，從而更加重視自身發(fā)展及生活方面。盡管如此，大部分也只集中在初中和高中階段，這也是其選擇職業(yè)和南下工作的主要原因。

（3）收入水平

被調(diào)查者收入水平集中在3000-5000元，很大原因是由其從事的職業(yè)相關(guān)，勞動密集型職業(yè)技能要求低，報酬也因此較低。據(jù)廣州統(tǒng)計局統(tǒng)計vi，在城市居民消費價格指數(shù)方面，2015年租住房租金消費價格指數(shù)為105.1，其中水、電、燃料為96.1?？梢娮饨饍r格占居民消費總指數(shù)相對較大。

（4）居住狀況

租房的形式一般為單房的較多，很大程度上是以自身經(jīng)濟狀況以及家庭人數(shù)情況而決定。

（5）私人出租屋的基本特征。出租屋是外來務(wù)工者在打工地的主要居住方式。其基本特征是：大多數(shù)位于城鄉(xiāng)結(jié)合部；大多數(shù)建在宅基地上；運作成本低廉，成為出租屋財產(chǎn)性收入的重要來源。vii而本文章調(diào)查研究的私人出租屋，在此基本特征的基礎(chǔ)上，是由私人建造的，由于缺乏政府的規(guī)劃和管理以及屋主對市場的了解，往往是雜亂無章地構(gòu)建和運營，出現(xiàn)出租屋市場混亂，導(dǎo)致供需不平衡。

四、訪談結(jié)果分析

筆者根據(jù)預(yù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)外來務(wù)工者對私人出租屋的需求主要集中在房屋配置、安全性、周邊是否有工廠以及交通便利性等方面。于是筆者采取訪談形式進一步探究分析私人出租屋空置原因。通過對18名外來務(wù)工人員、8名私人出租屋屋主和6名房地產(chǎn)中介進行訪談，了解外來務(wù)工者對租房需求偏好、租房信息渠道、對現(xiàn)有租房的信任及滿意程度以及本地屋主對建房出租的看法。以下結(jié)合廣東供給側(cè)現(xiàn)狀，對訪談結(jié)果進行分析。

（一）出租屋庫存過剩。隨著物價的上漲，私人出租屋房租從剛開始每月90元（15平方米），上漲到今年約180元。屋主招租方式的簡單、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化后勞動密集型工廠的轉(zhuǎn)移導(dǎo)致了周邊村內(nèi)租房空置率不斷上升。廣東夏天時的高溫作業(yè)和出租屋內(nèi)空調(diào)設(shè)施等的不完善也使得外省人數(shù)量從2008年的上千人，到現(xiàn)今的100人。因此，工資沒有上漲的外來務(wù)工者更愿意回鄉(xiāng)務(wù)工。綜上，私人出租屋的盲目擴建增加市場供給，但房價上漲和大部分自建出租屋招租方式、地理位置和交通問題等導(dǎo)致租房需求過小，因此出租屋的市場供大于求，庫存過剩。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施保障能力低。根據(jù)實地調(diào)查，大部分私人出租屋過于密集，導(dǎo)致街道極窄，房內(nèi)光線不好，公共區(qū)域不夠整潔衛(wèi)生，交通問題嚴(yán)重，生活環(huán)境比較亂。特別是2016年9月以來，兩場大暴雨使得番禺成為一座“水城”，排水管道里的淤泥和垃圾淤積不瀉，這也凸顯了番禺地下排水網(wǎng)建設(shè)的不完善。從被訪者了解到，他們一般會選擇有屋主居住并且管理的出租屋。這類出租屋，一般環(huán)境衛(wèi)生，配套設(shè)施會相對好，而租客想要對租房進行加裝風(fēng)扇、空調(diào)等設(shè)備的時候，屋主往往會積極滿足其要求。同時，一部分被訪者是由于安全問題，房間光線暗，空氣混濁的原因而選擇退房。這些調(diào)查表明當(dāng)前農(nóng)村建房的規(guī)劃不全面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能提供有效供給。

（三）屋主投資渠道單一。在投資面臨邊際效益遞減、出口面臨外部環(huán)境不穩(wěn)定考驗的情況下，刺激消費內(nèi)需成為拉動經(jīng)濟增長“三駕馬車”中最重要的一駕馬車。而據(jù)番禺區(qū)2015年鑒顯示viii，2014年出租屋數(shù)量為16.4萬棟、84.5萬套，在廣州市12個區(qū)（縣級市）中排第一位，并保持增加趨勢，全區(qū)在冊登記來穗人員116.5萬人，且開始逐年減少，這表明當(dāng)前出租屋市場已經(jīng)飽和。但私人出租屋屋主仍將資金投入到出租屋建設(shè)中，因此不能拉動內(nèi)需，也不能很好地利用其資金用于其它投資。

五、結(jié)論與建議

根據(jù)訪談結(jié)果分析，當(dāng)前私人出租屋市場出現(xiàn)出租屋庫存過剩、基礎(chǔ)設(shè)施保障能力低、屋主投資渠道單一等問題。為解決相關(guān)問題，我們應(yīng)貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央經(jīng)濟工作會議精神，按照省委、省政府工作部署，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在適度擴大總需求的同時，去庫存、補短板，優(yōu)化存量、引導(dǎo)增量、主動減量，優(yōu)化勞動力、資本、土地、技術(shù)、管理等要素配置，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，擴大有效供給，提高供給體系質(zhì)量和效率，推動我省社會生產(chǎn)力水平整體提升，為率先全面建成小康社會提供強大經(jīng)濟支撐。

（一）去庫存。當(dāng)前私人出租屋市場供大于求，庫存過剩問題，除了產(chǎn)業(yè)優(yōu)化導(dǎo)致外來人口流失需求減少外，是由于房租上漲，出租屋內(nèi)設(shè)施不完善等原因造成的。因此，要解決這個問題，屋主需理性投資建房出租，做好房屋建設(shè)規(guī)劃，搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U平臺，通過優(yōu)化房屋配置、合理調(diào)整房屋租金等方式來吸引租客。

（二）補短板。私人出租屋周圍的產(chǎn)業(yè)布局、地理位置、設(shè)施配套、物業(yè)管理和公共服務(wù)是影響租金價格和出租率的重要因素。通過實地問卷調(diào)查和訪談發(fā)現(xiàn)，番禺區(qū)舊水坑村私人出租屋的出租率為68%。而正常年份出租率一般都在90%以上。影響出租率主要因素：一是出租屋所處的地理位置，二是交通便利情況；三是出租屋基本設(shè)施配套建設(shè)。

因此，私人出租屋的建設(shè)要與新型城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)、與新供給體系相匹配，布局科學(xué)、覆蓋全面、功能完善、安全可靠的軟硬基礎(chǔ)設(shè)施支撐體系。具體措施是提高居民天然氣氣化率；提高光纖入戶率；完善交通設(shè)施建設(shè)，升級雨水口、改造管道、新建泵站等工程措施及清疏管網(wǎng)、預(yù)排水庫、調(diào)度閘站等非工程措施。加強私人出租屋的安全配置，私人出租屋屬于灰色管理地帶，無論是私人出租屋屋主還是政府管理部門都有義務(wù)共同營造一個安全和諧的生活社區(qū)。

同時，私人出租屋屋主應(yīng)承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，在自建房區(qū)域和相應(yīng)的公共區(qū)域進行必要的衛(wèi)生整治，最大化地滿足外來務(wù)工人員對自身居住環(huán)境的需求，努力改善農(nóng)民工的居住環(huán)境，營造關(guān)愛農(nóng)民工的良好氛圍。從而加大外來務(wù)工群體對租房的滿意度。

（三）適應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟形勢。國家宏觀經(jīng)濟形勢是影響租金價格和出租率的重要因素。政府需加強對私人出租屋的管理。

政府要抓緊制定完善有關(guān)私人出租屋管理服務(wù)法律法規(guī)和政策，使得出租屋能夠達到經(jīng)濟適用、合理布局、科學(xué)設(shè)計、確保質(zhì)量、管理有序、方便群眾的目的。并出臺相關(guān)政策，約束私人出租屋屋主建房，引導(dǎo)其理性建房，對出租屋進行科學(xué)規(guī)劃。在編制城鎮(zhèn)規(guī)劃和進行城鎮(zhèn)建設(shè)時，不僅要考慮當(dāng)?shù)貞艏丝冢€要兼顧外來務(wù)工人員的居住生活問題。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)綜合考慮居住人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)分布、生活習(xí)慣等因素，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理劃分建設(shè)用地。在現(xiàn)有土地從緊的情況下，在城鄉(xiāng)結(jié)合規(guī)劃上要重新設(shè)定建房樓層和高度，達到土地的集約合理利用。

當(dāng)然，要想私人出租屋的建設(shè)與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，還需要屋主的理性投資。在出租屋市場飽和的情況下，筆者建議，屋主要控制私有財產(chǎn)合理投資建房，根據(jù)市場實際情況做好風(fēng)險評估，不跟風(fēng)建房；同時，為分散投資風(fēng)險，屋主可以將資金用于投資基金等。

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