夏一鳴

[摘 要]近年來我國的房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的規(guī)模越來越大，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也得到了快速的發(fā)展。對于個(gè)人住房公積金貸款而言，其貸款利率比市場利率低，而且程序簡單，因此受到了人們的普遍歡迎。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展推動了住房體制的改革，同時(shí)也滿足了廣大人員住房的需求。但是由于我國住房公積金管理制度還不夠完善，住房公積金貸款還存著比較大的風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)對住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。

[關(guān)鍵詞]住房公積金；貸款風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.06.047

住房公積金貸款作為商業(yè)銀行貸款的有效補(bǔ)充，對于社會的進(jìn)步和發(fā)展具有重要的意義。近年來住房公積金貸款業(yè)務(wù)得到了蓬勃的發(fā)展，但是也面臨著各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，對于住房公積金貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了不利的影響。一些住房公積金管理中心對于貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理水平有限，不能有效地適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就需要提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平，滿足社會的發(fā)展需要。

1 住房公積金中心貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.1 信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又稱之為違約風(fēng)險(xiǎn)，指的是借款人在未來沒有意愿或者沒有能力履行合約，不能及時(shí)地償還本息或者繳納利息的風(fēng)險(xiǎn)，從而對貸款人造成損失。對于住房公積金管理中心來說，當(dāng)信息不對稱時(shí)往往會做出錯(cuò)誤的決策，從而導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。例如住房公積金管理中心與個(gè)人信用信息不對稱，我國個(gè)人信用建設(shè)還不夠完善，個(gè)人信用的透明度比較低，導(dǎo)致了我國公民中存在著信用比較差的群體，這些群體往往具有償還能力而故意地拖欠或者不償還。再加上我國對于個(gè)人違約的處罰力度不足，違約成本比較低，從而導(dǎo)致違約的發(fā)生。由于借款人在申請貸款時(shí)具有良好的信用和償還能力，但是由于意外事件的發(fā)生，當(dāng)借款人的經(jīng)濟(jì)狀況下滑時(shí)，就可能導(dǎo)致對貸款無法償還，這種情況也會造成違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

1.2 市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金的貸款時(shí)間比較長，一般都在十年以上，而對于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境來說，在比較長的時(shí)期內(nèi)相關(guān)事物的價(jià)值會發(fā)生比較大的變化，例如常見的房價(jià)下降與上漲等。在進(jìn)行住房公積金貸款時(shí)，為了貸款需要提供抵押物，市場環(huán)境的變化，會導(dǎo)致抵押物價(jià)值的升跌。對于住房公積金抵押貸款來說，其抵押物往往是已經(jīng)付首付的住房，房價(jià)價(jià)格的變化就會造成抵押物風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)法律糾紛方面的風(fēng)險(xiǎn)。近年來我國的房價(jià)上漲趨勢沒有得到根本性的改變，房價(jià)價(jià)格過高以及房地產(chǎn)泡沫的存在，都會導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控，當(dāng)房價(jià)的周期發(fā)生變化時(shí)，特別是房價(jià)下降時(shí)常常會造成抵押物風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

1.3 擔(dān)保方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金擔(dān)保方式往往是利用貸款的住房來進(jìn)行抵押，在這一過程中也可能會導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。例如目前房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行銷售時(shí)采取的都是預(yù)售的模式，房屋沒有建設(shè)完成就進(jìn)行銷售，而消費(fèi)者則需要提前支付相應(yīng)的資金等。由于住房施工沒有完成，在購買的過程中進(jìn)行抵押貸款時(shí)，就可能因?yàn)樽》堪l(fā)生問題而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如一些城市的爛尾樓等。再加上住房公積金管理中心由于其自身的原因，難以了解貸款對象的財(cái)務(wù)狀況，不能有效把握市場的變化趨勢，不能準(zhǔn)確地判斷抵押品的價(jià)值，會導(dǎo)致價(jià)值的錯(cuò)估問題，在這種情況下，公積金管理中心由于信息的不對稱，導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

1.4 開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，當(dāng)資金緊張等原因可能會造成公積金貸款不能得到償還而產(chǎn)生損失的風(fēng)險(xiǎn)。例如目前在房地產(chǎn)市場中基本采取預(yù)售的模式來進(jìn)行銷售，便于房地產(chǎn)商快速地回籠資金，但是由于消費(fèi)者所購買的住房并沒有真正地完成。在這種模式下相當(dāng)于期房，當(dāng)開發(fā)商在未來的施工過程中由于資金鏈斷裂或者建筑設(shè)計(jì)等方面的原因，不能按時(shí)交房而導(dǎo)致消費(fèi)者不能按時(shí)入住時(shí)，也會產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下消費(fèi)者一般會不按時(shí)還款，這樣就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)方面的損失。

2 加強(qiáng)公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對策

2.1 提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識

對于住房公積金管理中心來說，應(yīng)當(dāng)提高貸款風(fēng)險(xiǎn)管理意識，加強(qiáng)內(nèi)部的監(jiān)督和管理，例如建立完善的內(nèi)控制度，使公積金能夠得到有效的保護(hù)，防止出現(xiàn)公積金貸款的不合理發(fā)放以及挪用等現(xiàn)象。公積金管理中心要將貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理作為工作的出發(fā)點(diǎn)，在內(nèi)部建立完善的授權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)分權(quán)監(jiān)控。住房公積金管理委員會作為重要的決策組織，要重視公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，例如需要不斷地完善管理委員會的職能，對管理中心進(jìn)行有效的監(jiān)督。管理人員風(fēng)險(xiǎn)控制意識的高低對于貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的效率具有重要的影響，管理人員要充分地發(fā)揮自己的帶頭作用，對員工進(jìn)行科學(xué)有效的引導(dǎo)，從而不斷地提高工作人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德，嚴(yán)格地按照內(nèi)控制度做好貸款風(fēng)險(xiǎn)管理工作。公積金管理中心管理人員作為內(nèi)部控制的主要執(zhí)行者，提高他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，有利于風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展。要在公積金管理中心內(nèi)部加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的宣傳工作，明確相關(guān)工作人員在風(fēng)險(xiǎn)管理中的職能，使風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿到公積金貸款的全過程。資金的安全對于公積金管理中心的運(yùn)營和發(fā)展具有重要的影響，因此應(yīng)當(dāng)在提高貸款風(fēng)險(xiǎn)意識的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對資金的監(jiān)督，掌握資金的流動情況，這就要求相關(guān)的工作人員能夠嚴(yán)格地執(zhí)行內(nèi)部控制的制度。

2.2 建立信用評級體系

在住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，做好信用評級對于防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生具有重要的意義。目前我國央行逐漸建立了比較完善的個(gè)人信用系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)住房公積金管理中心和商業(yè)銀行之間信息的共享。透過個(gè)人信用系統(tǒng)，對于商業(yè)貸款等借款過程中具有不良記錄的個(gè)人，在申請住房公積金貸款時(shí)，可以考慮提高首付、降低貸款額度、減少貸款年限等方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)借款人存在著未償清的債務(wù)，以及收入還貸比不能滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以考慮不予貸款。信用風(fēng)險(xiǎn)管理近年來得到了住房公積金管理中心的重視，信用風(fēng)險(xiǎn)管理由之前的定性階段逐漸發(fā)展到定量階段，通過建立信用風(fēng)險(xiǎn)模型，能夠?qū)τ谛庞蔑L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的管理，對于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果也能夠進(jìn)行很好的控制。借鑒國外金融機(jī)構(gòu)對于住房貸款的發(fā)放原則，主要考慮貸款人的個(gè)人能力、品德、資本狀況、抵押品以及行業(yè)環(huán)境等，通過綜合考慮這些因素來考慮是否發(fā)放貸款以及發(fā)放多少貸款。（需刪除）與銀行等金融機(jī)構(gòu)所提供的商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款具有比較強(qiáng)的政策性特點(diǎn)，其服務(wù)對象主要為具有比較穩(wěn)定收入的個(gè)人（職工），這一群體處于社會的中下層（并非中下層），他們償債主要來自工資薪酬這一單一來源，這類人群工作穩(wěn)定性被打破之后還款能力就會受到比較大的影響，因此在進(jìn)行信用評級的過程中，需要綜合性地考慮到相關(guān)社會因素的影響，通過建立信用風(fēng)險(xiǎn)模型，能夠?qū)τ谛庞蔑L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更加準(zhǔn)確的管理，對于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果也能夠進(jìn)行很好的控制。

2.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的評估

對于住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)來說，其發(fā)生的主要原因還是由于對風(fēng)險(xiǎn)的評估不科學(xué)，沒有準(zhǔn)確地預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對于住房公積金管理中心來說，應(yīng)當(dāng)不斷地與時(shí)俱進(jìn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評估，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，做好信息的甄別和調(diào)查工作，例如應(yīng)當(dāng)利用目前比較先進(jìn)的信息技術(shù)，了解貸款人的信用以及財(cái)務(wù)狀況，從而做好風(fēng)險(xiǎn)的分析和識別。在貸款風(fēng)險(xiǎn)的評估過程中，要對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的高危對象，例如下崗人員、患病人員等進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)查，了解風(fēng)險(xiǎn)的類型，對風(fēng)險(xiǎn)的趨勢進(jìn)行科學(xué)判斷，防止貸款無法收回。對于貸款人個(gè)人信用的評估，主要判斷其個(gè)人的誠信情況或者風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)能力等。對于貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)分析貸款人的還款能力，例如借款人的職業(yè)以及行業(yè)的發(fā)展前景等。

3 結(jié) 論

在住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，要盡可能地完善相關(guān)的貸款流程和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，做好借款人的調(diào)查和后期管理。要重點(diǎn)做好借款人前期的信用分析和相關(guān)的財(cái)務(wù)調(diào)查，分析貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大小，必要時(shí)可以建立相應(yīng)的信用評級體系，使信用評級更加的科學(xué)化。此外還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對貸款的后期管理，加強(qiáng)對貸款的追蹤檢查，確保貸款能夠?qū)？顚Ｓ茫瑢τ诎l(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)地處理，確保資金的安全，防止貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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