住房公積金資產證券化可行性分析

摘要：該文主要研究住房公積金個人抵押貸款資產證券化的可行性，從研究住房公積金抵押貸款證券化業務的重要意義入手，并總結了一些地方的發行經驗，建議從取得主體資格、確定產品的發行方式、實行注冊發行制度、推進稅收優惠、選擇多個基礎資產備選池、探索保證擔保模式下證券化產品的創新設計六個方面推動資產證券化業務發展。

關鍵詞：住房公積金；資產證券化；可行性分析

中圖分類號：F831 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）019-000-01

住房公積金個人住房貸款資產證券化是指住房公積金管理中心把自己持有的住房公積金個人抵押貸款匯聚為抵押貸款資產包，出售給證券發行機構，然后由證券發行機構進行信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。

一、開展住房公積金貸款證券化業務的重要意義

開展住房貸款證券化業務，對支持職工基本住房需求、盤活存量貸款、提高資金使用效率、促進房地產業健康有序發展等方面均有重要意義。

（一）有利于促進房地產業健康有序發展

2015年底，中央經濟工作會議提出要化解房地產庫存，住房公積金作為重要的調控手段，必須在去庫存中發揮杠桿資金的作用。當前，部分城市住房公積金資金鏈緊張，開展住房貸款證券化業務，可以以較低的成本融入更多的資金，按照平均每筆貸款30萬測算，向資本市場融資300億，可以解決10萬戶職工家庭的住房問題，帶動各項銀行資金近400億，大大的緩解住房公積金資金緊張的問題。

（二）有利于提高住房公積金管理運行效率

通過開展住房貸款證券化業務，住房公積金可以與資本市場資金直接融通，破解長期以來存在的資金封閉運行問題。

（三）有利于加大對職工住房消費的支持力度

在住房公積金歸集規模不變的情況下，開展住房貸款證券化業務，可以融入更多資金，擴大資金供給，有利于發放更多住房公積金個人住房貸款，穩定職工預期，避免出現某些地方申請住房公積金貸款的排隊輪候現象，支持更多的繳存職工通過住房公積金個人貸款改善住房條件。

二、住房公積金個人抵押貸款資產證券化可行性分析

住房公積金個人抵押貸款具有風險低、收益穩定的特點，是資產證券化的優良資產。

2000年后，尤其是2007年以來，房地產市場進入快速發展階段，住房公積金發揮著越來越重要的作用，資金使用率逐步提高。截至2015年底，全國住房公積金個貸使用率達到80.86%，有6個省（直轄市）整體個貸使用率突破了95%，在342個設區城市中，有43個城市個貸率超過95%，資金壓力頗大。

要解決貸款資金緊張的問題，無非有兩條出路，一是打通地區間的資金往來壁壘，建立全國范圍的住房公積金結余資金融通流轉渠道；二是推動住房公積金個人貸款資產證券化，利用資本市場解決資金緊張難題。在當前住房公積金屬地化管理的大背景下，全國之間的資金融通渠道的建立需要地方政府的積極配合，難度較大，需要突破的法律難題、利益難題較多，因此推動住房公積金個人貸款資產證券化就成為了近期解決住房公積金貸款資金緊張的唯一可選項。

從住房公積金的需求端的壓力來看，一是部分地區的公積金中心已經出現流動性緊張、公積金輪候放寬時間超過半年、個貸率超過100%的現象；二是目前我國房地產去庫存壓力較大，我國房地產待售面積自2011年以來不斷增長。在國務院強調要“去庫存”的大背景下，住房公積金貸款的重要性更加凸顯。

從住房公積金供給壓力來看，首先公積金額總體平穩增長但近年累計增幅遠低于房價增幅，隨著提取、使用范圍的拓展和門檻降低，沉淀結余資金比例下降，公積金供給出現階段性和局部壓力。其次公積金貸款的期限一般為20-30年，流動性的缺乏將逐漸成為公積金作用發揮的掣肘。面對不斷增加的公積金提取和貸款需求端，解決供給端壓力刻不容緩。

從開展資產證券化的政策背景來看，住建部、財政部、人民銀行頒布的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金【2014】148號）、《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金【2015】150號）要求有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，為開展住房貸款證券化試點業務提供了政策支持。

從上海和武漢等地發行經驗看， 建議從以下幾個方面開展住房公積金個人抵押貸款資產證券化。

一是取得作為資產證券化發行機構的主體資格。公積金中心為非金融機構的事業單位，能否作為發行機構并參照金融機構適用的法律法規開展資產證券化業務需要予以明確。對此，經住建部、財政部、人民銀行等主管部門多次溝通，確定了由住建部審批發行主體資格、人民銀行審批證券化產品的發行方案，破解了發行主體難題。

二是確定產品的發行方式。為降低融資成本，吸引廣大投資者積極申購，建議選擇在市場容量最大、流動性最優、交易最活躍的銀行間債券市場公開發行。

三是建議實行注冊發行制度，在進一步完善資產證券化內部管理制度和系統建設基礎上，公積金中心可將符合條件的存量貸款資產納入可發行的資金池，然后根據流動性管理要求，適時按規定程序發行證券化募集資金。

四是建議推進稅收優惠。在公積金貸款利率遠低于市場利率的情況下，建議通過減免資產證券化的稅負降低對公積金增值收益的壓力。信托收益營業稅的征收將降低信托財產的現金流，如按照稅收中性原則予以免除則可以降低票面利率約0.2%；同時，如能減免投資者持有公積金證券化產品的所得稅，將大幅提升證券的吸引力，降低發行成本。

五是選擇多個基礎資產備選池，并結合發行窗口時期的利率曲線情況選擇不同期限、預期收益水平的資金池進行發行，有利于發行的成功以及成本的控制。

六是建議探索保證擔保模式下證券化產品的創新設計。在投資者對資產證券化產品產生一定了解的前提下，將來可以繼續探索在保證擔保模式下，研究如何通過創新保證擔保的相關條款，設計出具備更加穩定現金流的證券化產品，保證發行的成功。

參考文獻：

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[2]賓融.住房抵押貸款證券化[M].中國金融出版社，2002.

[3]馮朝鑄.住房抵押貸款證券化-路，還很遠[J].當代金融家，2014（11）.

作者簡介：王向向（1982-），現就職于天津市住房公積金管理中心干部，2008年南開大學碩士研究生畢業，研究方向：經濟法、金融。