運用共享經濟保障“新市民”住房

郭松海

加快農民工市民化，運用分享經濟，推進以滿足“新市民”為出發點的新一輪住房制度改革

“十二五”以來，黨中央、國務院高度重視農民工問題，制定出臺了一系列政策措施，農民工就業規模持續擴大、工資水平穩步提升，越來越多的農民工選擇在城鎮落戶、成為“新市民”。在2015年12月召開的中共中央政治局會議上，國家主席習近平提出：“通過加快農民工市民化，推進以滿足‘新市民為出發點的住房制度改革”。2016年公布的《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》提出，要“實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造”。新常態背景下的城鎮化建設，是以“人”為核心的新型城鎮化，應該讓更多農民工享受到城市的現代生活，融入城市。

目前，完成全國“新市民”在城鎮落戶的住房保障，任務仍十分艱巨。特別是大城市保障房供給數量有限，且城市本身還存在一個買不起商品房的“夾心層”群體，保障房的需求與供應差距甚大，亟須加強保障房的市場供給。因此，除了鼓勵積壓的普通商品房轉為保障房（政府可給予一定的補貼），以及在城鎮棚戶區、城中村和危房改造中為“新市民”建造一批保障房之外，運用共享經濟推進新一輪住房制度改革，則顯得十分重要。

運用共享經濟推進新一輪

住房制度改革

1.共享經濟。分享經濟是包括不同人或組織之間對生產資料、產品、分銷渠道、處于交易或消費過程中的商品和服務的分享。共享經濟是基于共享和租賃的產品服務，是基于資產共享的協同生活方式，它擴大了交易主體的可選擇空間和福利提升空間，形成了一種新的供給模式，有助于解決城市管理難題。

2.發展保障房共享經濟的必要性。新一輪房改應“租購并重”，實行租賃式保障住房與產權式保障住房并重。保障房只租不售，房屋租金收益較少且建設資金回流緩慢，就加重了地方財政的支出負擔，建設資金缺口大，這在實際操作中是不容回避的問題。在保障性住房建設中，各級財政預算支持只能占到20%-30%，其余建設資金均需通過貸款融資、PPP模式籌集。加之市場條件限制，保障房融資壓力很大，在一定程度上制約了自身的建設發展。因此，發展保障房共享經濟勢在必然。

保障房作為一種公共社會資源，讓社會弱勢群體公平、有償地共享，能夠使其以一定的付出分享改革與發展的紅利。保障房共享經濟的模式是“產權共有，租售并舉”，即通過產權轉讓，促使部分“新市民”先租后買。政府與保障房住戶按出資比例共同擁有房屋產權（共有產權），按照“誰投資，誰收益”的原則，合理界定產權份額。當租住保障房家庭經濟條件許可時，就可以按市場價格或稍低于市場價格，購買政府擁有的部分產權。

保障房共享經濟的優越性

1.緩解政府財政壓力。在“產權共有，租售并舉”制度實施中，政府作為共有產權的一方，通過投資得到住房產權，在用戶購買住房部分產權、收取租金、用戶后期再次購買部分溢價產權過程中，政府投入資金逐次收回；政府可將收回資金再次投入到保障房建設中，這將有效地緩解政府財政壓力。

2.滿足“新市民”住房需求。對于部分“新市民”來說，受傳統思想觀念、住房消費習慣的影響，擁有住房產權是夢中所求。實施公租房共享經濟，對這個資產積累欠缺的群體而言，可使其由租賃者轉變為住房所有者，從而提高他們的財富地位。

以租促購，大力發展保障房共享經濟

20世紀40年代，英國住房保障制度在建立初期就引入“共有產權”制度，其實施在世界上產生了較大影響。21世紀初，山東省部分地區在經濟適用房和廉租房中引入了共有產權模式開展試點，取得較好效果。但在運行中還存在缺少法律制度保障、保障房共有產權雙方出資比例難以科學劃定等問題。

在新一輪房改中，將共享經濟引入保障房，建立“租購并舉、以租促購”的住房制度，應由政府出臺規范性文件，對保障房的特點和產權人的權利義務予以約定，明確共有產權保障房在房屋使用、管理、風險承擔等方面的細則，并在住房合同中加以引用，轉化為合同約定，以滿足產權保障和轉移的需求。政府與保障對象之間的產權比例如何確定應有一個標準，可總結國內外的實踐經驗，將保障房產權在公有產權與私有產權之間合理分割，分割比例按照雙方實際支出所占市場價值予以確定。

推進土地制度、金融制度的配套改革

1.允許宅基地轉讓，為農民工進城安居提供物質條件。宅基地制度、農村土地流轉制度是土地制度改革的重要內容。農民工進城定居，遠離鄉村故土，客觀上要求解決宅基地置換、買賣的問題。事實上法律并不禁止農村私有房屋的轉讓，既然宅基地上的房屋所有權可以轉讓，則意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為“地隨房走”是中國現行法的一項基本原則，宅基地是一種財產權利，所以應建立宅基地流轉制度，允許進城農民按市場價格轉讓，即使當前只能在一定地域范圍內或在集體經濟組織成員之間進行自由轉讓，也為農民進城安居提供了一定經濟條件，增加了農民融資手段，增強了農民進城購房能力，客觀上也有利于農村經濟的發展。

2.設立住房儲蓄銀行，開展“新市民”貸款購房業務。住房儲蓄銀行可全面開展“新市民”購房貸款業務，銀行可為“新市民”開設私人或家庭賬戶。該賬戶資金來源由兩部分組成，一部分是“新市民”個人或家庭就業期間由單位和個人共同繳納的住房公積金；另一部分是“新市民”原駐地的農地、宅基地轉租、轉讓的補償款。為鼓勵農民工退出農地，以便推進農地的規?；洜I，受讓人可按永久產權價值給予進城農民工補償；補償款全部直接打入住房儲蓄銀行?！靶率忻瘛笨稍谧》績π钽y行低息抵押貸款購房，存款提取權由賬戶所有人享有，且定向用于該賬戶所有人和家庭的城鎮住房消費。購房貸款要簡化擔保手續，降低利率，采取多種還款方式，以切實提高農民工在大中城市的購房能力。

（作者為第九、十、十一屆全國政協委員，山東財經大學教授）