基于“營改增”背景下房地產企業稅務風險的防范研究

謝曉林

摘要：在我國當前的經濟發展中，房地產行業是一個十分重要的行業，國民經濟的快速發展離不開房地產行業的健康進步。目前，我國正處于營改增的深入開展時期，這一政策對于房地產市場也會產生較大的影響。在營改增的背景下，房地產企業將會面臨新的稅務風險，由于房地產企業具有價格敏感、業務復雜等特點，因而對稅負變化的關注度較高。如果政策保持不變，企業自身的稅務管理水平，將會對企業稅負高低產生直接的影響。因此，房地產企業應當充分認識到營改增背景下面臨的稅務風險，進而采取有效的措施進行防范。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險；防范

營改增指的是營業稅改增值稅，將過去繳納營業稅的應稅項目，改成繳納增值稅，使得重復納稅環節得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產企業來說，營改增也會對其產生巨大的影響。營改增會對房地產企業產生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務風險。因此，在營改增的背景下，房地產企業要想得到更好的發展，就必須識別營改增帶來的稅務風險，并采取有效的措施加以應對，才能夠促進房地產企業健康發展。

一、營改增對房地產企業發展的積極影響

（一）降低行業整體稅負

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產行業的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產企業只對增值額部分納稅，房地產行業擁有建筑業、現代服務業、批發零售業等上游企業，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業做好了項目開發成本籌劃，在建設過程中將某些細節成本平攤，確保實現平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業稅負得到降低之后，價格優勢就能夠進一步凸顯。

營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務類業務的時候，能夠進行相應的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環節中都是環環相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復征稅的情況，因而使行業消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環。在房地產企業當中，可將施工合同轉變為提供勞務、購買原材料等業務，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產企業的合理收入。

（二）規范財務管理

“營改增”后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業財務稅收管理具有規范作用。在營業稅時代是對營業額全額征收營業稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復雜，稍有不慎就會產生稅務風險。這就要求企業對財務人員進行相關的培訓，有助于納稅申報的規范性和合法性。如果房地產企業做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業做出更為合理的納稅規劃。財務管理水平更高、管理更加規范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產開發企業在“營改增”過渡期內一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。

二、營改增給房地產企業帶來的稅務風險

（一）稅務風險職能部門不完善

很多房地產企業雖然設置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務風險管理職能。很多房地產企業的稅收管理人員是由財務人員兼職，在稅收方面的專業知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務風險。

（二）缺乏稅務風險管理意識

一些房地產企業營改增的進程較慢，企業缺乏風險危機意識。很多企業仍然采用過去的粗放式經營管理模式進行經營管理。企業管理層和執行人員缺乏應有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業的財務風險給予關注，但對稅務風險缺乏應有的認識，因而使得企業容易面臨稅務風險。

（三）稅務風險內部防控制度不建全

當前很多房地產企業中缺乏有效的信息溝通和協調機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產企業大都缺乏專業的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監控和管理。所以，很多房地產企業在營改增后仍然面臨較大的稅務風險。

三、營改增背景下房地產企業稅務風險的防范

（一）規范業務流程與合同簽訂

在房地產企業現有的業務流程當中，如系統數據傳遞、會計核算、發票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發現，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業務流程。對于過渡期合同，應當進行有效樹立，對各種不同完工狀態進行區分，并對相應的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務時點、發票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內容，應當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應補充協議進行簽署和確認。此外，對于現有的合同模版，應當根據營改增后的稅收政策，進行相應的修改，并且在合同當中對服務內容、不含稅價、對應增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業的稅務風險。

（二）完善稅務風險內控管理制度

房地產企業應當站在稅務風險內部控制的角度，詳細的分析稅務風險內部控制中存在的問題，提出相應的解決方法，對稅務風險進行更好的規避。在房地產企業中，稅務風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業內部控制制度進行建設，對風險管理企業文化進行建立，對企業組織結構進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務指標分析，對風險進行識別，綜合應用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應的防范措施。在事后管理中，應對信息系統進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監督風險管理體系，確保持續有效的進行稅務風險管理。

（三）建立稅務風險管理機構體系

房地產企業應當確定稅務風險管理內部控制目標，遵循監督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業特點，基于業務角度與戰略角度，對稅務風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務風險內部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓，并對稅務風險進行動態的評估和管理，更加有效的對稅務風險進行規避、降低和防范，確保企業健康良好的發展。

（四）提高稅務風險控制管理意識

在房地產企業稅務風險管理中，企業的稅務風險管理文化至關重要。因此，房地產企業的管理層、治理層應當樹立稅務風險管理理念和防范意識，營造稅務風險管理文化氛圍，確保財務人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務風險管理的工作成效與個人直接利益產生相關聯，從而提高財務人員稅務風險管理意識。在實際工作中，財務人員應當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業務進行明確，優化完善稅收籌劃工作，對虛開發票風險進行防范，對財務核算工作進行規范，加強抵扣憑證和發票管理，從而更好的防范稅務風險。

四、結論

在過去我國的稅收體系中，營業稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產生重復征稅等問題，不利于整體稅收的優化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產企業作為我國市場經濟的重要主體，也面臨著新的稅務風險。對此，企業應對這些稅務風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業自身的良好發展。

參考文獻：

[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營改增”對房地產開發企業的影響及風險管控的研究[J]. 山西農經， 2016（11）：85-85.

[2]徐水強. 淺談中小建筑企業在“營改增”中的稅務風險及其防范[J]. 中國鄉鎮企業會計， 2016（6）：70-71.

[3]萬凱， 劉愛英. 增值稅擴圍后企業稅務籌劃風險防范探討[J]. 財會通訊， 2014（35）：114-115.