對政府回購商品房行為的定性以及相關(guān)問題的思考

摘 要：隨著近年來保障房建設(shè)的壓力增大以及重大安全事故頻發(fā)，政府回購商品房一直是社會熱議不斷的話題，但是社會對其行為性質(zhì)認(rèn)定鮮有關(guān)注。由于政府回購商品房涉及財(cái)產(chǎn)利益巨大，通過對政府回購商品房行為性質(zhì)進(jìn)行分析，有利于我們以后進(jìn)一步思考如何有效、合理規(guī)制政府回購商品房行為。文章試著在定性分析的基礎(chǔ)上對相關(guān)問題進(jìn)行思考，以期對政府回購商品房行為有更清楚的認(rèn)識。

關(guān)鍵詞：政府；回購行為；定性

目前，我國政府回購商品房的背景有兩個。一個是政府為解決建設(shè)保障房的壓力的同時調(diào)控商品房庫存而采取的政府回購，另一個是重大安全事故的發(fā)生導(dǎo)致商品房毀損或受周圍環(huán)境污染不適宜居住后居民要求政府回購。筆者認(rèn)為前者是因政策導(dǎo)致下政府

作為商事主體進(jìn)行的商事行為。而后者又可以因重大安全事故的歸責(zé)不同而分為基于政府侵權(quán)行為導(dǎo)致的以政府回購方式表現(xiàn)的侵權(quán)損害賠償承擔(dān)和政府基于人道主義救助的回購行為。

如果以政府是否具有過錯的角度來分析上述政府回購行為，我們又可以把上述行為分為實(shí)質(zhì)性的政府采購行為以及侵權(quán)損害賠償型回購行為。筆者認(rèn)為，從這個角度歸類，一方面有利于我們剖析回購行為本身的動機(jī)，另一方面從分類數(shù)量上也便于我們討論其中涉及的法律問題。具體分析如下：

1 實(shí)質(zhì)采購行為

無論政府是基于建設(shè)保障房的壓力還是是出于人道主義救助而采取的回購商品房的行為，政府作為無過錯方進(jìn)行的回購商品房行為無異于政府采購行為，即各級國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為。理由是：第一，政府回購主體是特定的，主要是中央以及地方各級政府部門與社會公共主體；第二，政府回購商品房的資金來源具有公共性，是由國家財(cái)政進(jìn)行撥款的；第三，滿足采購對象的要求。由于政府采購活動的對象具有廣泛性，回購商品房自然符合其要求；第四，回購活動的非營利性。如前所述，回購商品品房之背景并無逐利性；第五，政府回購活動具有法定性。政府采購的基本特點(diǎn)之一就是進(jìn)行法制化管理。這就決定了政府采購從方式、方法到采購的程序等各階段都必須遵守公平、公正、公開等競爭原則。但是許多學(xué)者、執(zhí)業(yè)者對此存疑。他們認(rèn)為回購商品房并無法律依據(jù)，該政策存在尋租空間。筆者認(rèn)為，當(dāng)我們把因政策性或基于人道主義的政府回購商品房行為作為政府采購行為的同時，執(zhí)法者就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用政府采購法等相關(guān)法律。必須要承認(rèn)的是存在尋租空間是適用法律過程中出現(xiàn)的一個漏洞，但并不能否認(rèn)回購商品房行為本身存在的法定性，二者并不矛盾。

當(dāng)政府進(jìn)行實(shí)質(zhì)性采購商品房時，我們應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

1.1 土地出讓條件

為了保障回遷安置的順利進(jìn)行，國土部門可以把回購商品房作為土地出讓的條件。具體來說，開發(fā)商和國土部門在出讓合同中約定，倘若開發(fā)商不能按期交付回遷安置房，國土部門作為出讓人有權(quán)解除出讓合同，無償收回該國有建設(shè)用地使用權(quán)。土地成功出讓以后，國土部門按照既有的工程進(jìn)度將回購款分期撥付給開發(fā)商。回購商品房用于安置回遷房的價格一般由樓面地價建設(shè)造價成本組成，低于市場價，這種回遷安置房可以歸類為限價商品房。

1.2 公開招標(biāo)方式

政府回購商品房用于保障房建設(shè)，必須恪守政府采購的相關(guān)規(guī)程，不得自導(dǎo)自買。即使是房價、地段完全符合保障房要求的樓房，非經(jīng)公開招標(biāo)程序也不能直接購買，一定要遵循公開、公平、公正原則。政府回購的價格，可以參考同區(qū)域、同類型普通商品房的評估市場價格，但其購置成本不得高于限價房的招標(biāo)開發(fā)成本。

1.3 嚴(yán)格回購條件

政府回購商品房用于保障房建設(shè)不得面積過大，防止高檔商品房被“包裝”成保障房從而引起社會分配不公與權(quán)力尋租。

1.4 嚴(yán)控問題房屋再次流入市場

政府回購因重大安全事故導(dǎo)致受損、污染的房屋，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制其再次流入市場，避免廣大人民群眾人身、財(cái)產(chǎn)再次收到損害。

2 侵權(quán)損害賠償型政府回購行為

因重大安全事故導(dǎo)致商品房受損、污染嚴(yán)重不適宜居住的，且政府負(fù)有侵權(quán)責(zé)任的，從而政府進(jìn)行回購的行為，筆者把它成為“侵權(quán)損害賠償型”政府回購行為。侵權(quán)損害賠償型回購行為有以下特征：第一，回購商品房以造成他人房屋受損嚴(yán)重或人身損害為前提。因重大事故導(dǎo)致居民商品房受損嚴(yán)重或周圍環(huán)境受污染嚴(yán)重不適宜居住的，是回購的前提條件之一。第二，侵權(quán)主體是政府。該重大安全事故的責(zé)任承擔(dān)主體是政府。第三，以一種回購商品房為內(nèi)容的行為來承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在該回購行為中，政府以回購受損商品房或周圍受污染嚴(yán)重的商品房為內(nèi)容。

當(dāng)政府進(jìn)行侵權(quán)損害賠償型回購行為，我們應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

2.1 發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)保障作用，提高居民保險(xiǎn)意識

以天津港爆炸為例，由于責(zé)任方之一的企業(yè)無力補(bǔ)償，附近居民要求政府回購商品房。先不說此案中政府是否擔(dān)責(zé)，事實(shí)上在涉及房屋的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中，家財(cái)險(xiǎn)以及之前槍支實(shí)施的房貸險(xiǎn)都是保費(fèi)不高但頗具保障功能，為什么沒有讓居民重視，這是值得反思的。

2.2 公開、公平、公正原則進(jìn)行回購

不同于實(shí)質(zhì)性采購，損害賠償型回購雖然沒有招投標(biāo)方式，但全程買賣野營遵循公開、公平、公正原則，避免權(quán)力訓(xùn)責(zé)，購置成本不得高于同區(qū)域同類商品房評估市場價格。

2.3 嚴(yán)控問題房屋再次流入市場

由于問題房屋直接關(guān)系到人民群眾住房人身、財(cái)產(chǎn)安全，無論是實(shí)質(zhì)性采購行為還是侵權(quán)賠償型回購行為，嚴(yán)控受損、受污染嚴(yán)重不適宜居住的房屋再次流入市場是政府遵守的底線。

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作者簡介

周陳（1992-），男，漢，安徽，碩士，研究方向：商法和金融法學(xué)。