房地產測繪要點與測繪技術探討

朱鏡釗+陳秋

摘 要：房地產測繪工作給房地產的規劃和管理帶來巨大的便利，是房地產事業發展的基本要求，也是房地產開發建設及買賣、拆遷過程中數據參考的重要來源。隨著房地產測繪的發展，新設備和技術逐漸得到應用，測繪新技術的使用成為房地產測繪工作對數據更加精準和測繪效率進一步提高的具體要求，為測繪工作的開展帶來了極大的便利，有效的促進了測繪效率的提高和測繪成果的改善。

關鍵詞：房地產；測繪；新技術；應用

引言

房地產的測繪和房屋的產權密切相關，是管理產權產籍的重要的，具有基礎性的工作。它有一定的政策法規的性質以及技術性，和房屋的產權人的利益密切相關，對房地產的市場有極大的規范以及影響作用。隨著科學技術的發展進步，在對房地產的測繪工作中，高科技手段的使用也成為可能，相關技術的發展也日益成熟。GPS、全站儀等技術的使用，使測繪數據更加精準，測繪過程更加方便，效率更高，促進了房地產測繪工作的精確、高效發展。

1、房地產的測繪的概念

房地產的測繪具有很強的專業性，是許多測繪里一個分支，它的主要內容有房產的平面控制、房產要素以及面積的測量，房產變更的檢查以及驗收等。房地產測繪細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。房地產基礎測繪主要是房產平面控制測量，是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪全面反映房屋及其用地位置和權屬狀況的基礎圖紙，房地產項目測繪主要是指房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算等，生成房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、薄、數據等。房產的測繪需要依據相關的標準以及規定，利用專門用來測繪的儀器以及相關的技術手段，將房地產以及房屋數量、位置以及質量等進行精確的測量，并且最終將測繪的結果用特有的文字、數據以及圖表等顯示出來。一般來說，房產測繪都是在特定的城市以及區域，建立系統的平面控制的網絡，針對房產的產權、經營以及開發進行系統的管理，并且對房產的分層、分丘的平面圖以及與之有關的圖冊以及數據進行精確的測繪。在進行房產測繪的時候，相關人員最主要的就是對房屋以及土地權的證件進行測繪。為了能夠保障房地產測繪工作的可靠性，我們要不斷地加強測繪技術方面的應用，對房地產的測繪實行嚴格的監管，這樣才能夠提升測繪的質量，從而使房地產測繪得以廣泛發展。

2、房地產測繪的技術特點

房地產的測繪行業是房地產行業中非常重要的一個部門，對整個房地產的建筑質量具有極其重要的影響。城市建設規劃和房地產權屬的變化都要求對房地產進行補測和變更測繪，從而滿足對房地產的買賣管理需求，保持測繪工作的及時性和有效性。房地產測繪指的就是使用一些專業測繪儀器和技術、手段，測定具體房地產的一些基本信息（如位置、面積和質量等），之后將測得信息提交給房地產所有者或相關管理部門。測繪通常在城鎮進行，測繪圖上需要標注較多的內容，任何與權屬界限有關的要素，在圖上都必須有明確的注記，因此，房地產測繪的明顯特征之一，就是比例尺比較大。 房地產測繪特點主要包括：對比例尺和精度的要求比較大，一般地圖上所包含的要素，基本滿足了諸如城市規劃等用圖的需求。但是對于房地產測繪來說，嚴格的精度要求使得地形圖無法滿足要求，只能實地測量、計算；對房產權屬的檔案管理屬于動態管理，在城市建設舊城改造規模的不斷擴大下，為了提高房地產權屬和檔案變化的協和性和統一性，就需要保證對房產測繪補漏和修整的準確、及時；房地產測繪的內容復雜多樣，在測量過程中需要綜合考慮房產位置、使用權或者所有權性質、測定的界線和范圍、面積以及測定結果的質量，這樣才能保證測繪作業開展的有效性，為相關部門提供真實可靠的資料。

3、房地產測繪新技術

3.1 全站儀的使用

全站儀在現代化測繪中應用的較為廣泛，全站儀的自動化水平很高，對測量數據的計算精確，在具體使用過程中，也可以采用人工操作的方式。主要功能是數據采集，同時它具有融合測距、測角裝置以及微處理器的優勢，工作效率很高。全站儀可以基本實現測量、計算、記錄、存儲、輸出的自動化，并且所得數據的精確度極高。全站儀是一種集光、機、電為一體的高技術測量儀器，具有多種使用功能，對測繪工作中的水平角、垂直角、距離、高差等都有精確的測量，并對相關數據自動分析存儲。全站儀可以在很遠的距離對相關的測繪工作達到精確的要求，并保持極小的誤差，所以在當前的房地產測繪工作中的應用廣泛。

3.2 GPS技術的使用

隨著GPS的不斷發展，已經逐漸深入社會生活的各個領域，在房地產測繪中也得到了有效的運用，為測繪工作提供了很大便利，推動了測繪技術的不斷改進和創新。GPS技術通過衛星、地面控制系統、接收處理裝置的連接和配合，可以精確測定坐標之間的距離、角度等。GPS技術的廣泛應用，能夠實現較為精確的測定，尤其是RTK技術，測量精度可以精確至厘米，能夠實現非常精準的坐標測定，能夠使GPS測繪技術在實際的測繪過程中就得到厘米級的定位精度，從而是測繪工作在測繪過程中就可以制成電子地圖，并通過計算機分析得到測繪區域的比例尺繪圖，并且能夠通過測圖軟件一次實現電子地圖的測繪，只需利用電腦、繪圖儀以及打印機即可實現圖件輸出，這都使房地產測繪工作的效率得到極大提高，使測繪數據更加及時精確。

3.3 地理信息系統（GIS）的應用

地理信息系統可以在計算機技術的支持下，對整個或部分地球表層空間中的有關地理分布數據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述。GIS的基礎是地理數據庫，通過模型分析法，能夠提供動態的、空間的地理信息，可以為地理研究、決策提供技術支持，這種測繪技術彌補了傳統測繪技術中，對測繪對象的空間性、動態性的不足。傳統測繪過程中，無法對房地產地區的空間性和動態性的信息進行采集和測繪，而GIS系統可以對房地產所在區域的空間地理數據進行采集和分析，幫助建設規劃過程中對空間數據的分析認識。GIS技術的使用，有利于地形復雜、地形地質變化多樣地區的測繪工作，使房地產的建設管理過程中，對建筑周邊的地形動態也有更科學的認識。要想實現房地產管理的現代化和高效率，就必須注重數據信息的處理方式的更新；要想實現科學、有效的決策就必須注重提高數據信息的準確性，現代化測繪手段的應用是測繪行業發展的必然趨勢。

3.4 數字化成圖技術的應用

AUTOCAD是美國Autodesk（歐特克）公司在上世紀80年代初開發出來的自動計算機輔助設計軟件，目前已經成為廣泛使用的繪圖工具。數字化成圖技術是通過測繪樓層表的生成及權屬信息的錄入從而建立一種從幢到戶的對應信息。它是以幢為單位的，通過樓幢號和基礎測繪中的幢建立其一種關聯的關系，并進行相應的數據轉換，利用計算機輔助實現房地產圖的制作。該技術應用的過程是將數據預處理所產生的房地產圖形交換文件調入生成圖形時，便能將測量的相關物體依據其位置等信息準確地顯示在屏幕上，從而能夠更直觀的觀測到測繪的效果。另外，得益于AUTOCAD的強大功能，在使用其進行圖形處理時操作非常簡便；系統本身具有自我保護的功能，違規操作也不會對其造成損害，在圖形編輯中具有很高的使用價值。

4、結語

房地產測繪質量的管理水平直接影響了城市現代化規劃建設的進程，在社會經濟發展中有著至關重要的作用。科學的房地產測繪技術的使用，可以保障有限的建筑土地的高效使用和對房地產建筑的精確測量，對房地產企業做出正確的開發規劃有重要的參考作用。因此，在房地產測繪過程中，要積極使用測繪新技術，提高測繪水平，從而促進房地產事業的科學發展。

參考文獻：

[1]林平.淺談房產測繪重要性及其質量管理[J].價值工程， 2014

[2]謝凱文.試論現代測繪技術在房地產測繪中的應用[J].江西建材，2015