淺談商業地產價值評估的影響因素

李龍迪+王晶淼

摘 要：在商業地產價格評估中，通常將價格的影響因素分為一般因素、區域因素與個別因素三個要素。一般因素指影響所有商業地產價格的一般的、普遍的、共同的因素，區域因素指商業地產所處地區的環境特點，個別因素是指商業地產本身所具有的特點或條件。在評估某個商業地產的價值時應從多個角度出發，綜合各方面的因素全盤考慮。本文以沈陽為例，淺談在商業地產評估中可能涉及的一些因素，希望能夠對商業地產評估過程提供一定的分析和幫助。

關鍵詞：地產評估；影響因素；商業地產價值

一、影響商業地產評估的因素

1.影響商業地產評估的外在因素（以沈陽為例）

（1）地理因素。與交通不發達地區相比較，交通運輸業發達的地區商業地產評估價格相對會有較大幅度的提升。沈陽地處遼河平原南部，是東北地區最大的交通樞紐，陸運、海運、空運立體化交通網絡結構合理，通達，是東北地區對外交往的門戶。憑借得天獨厚的地理位置這一優勢，沈陽對省內周邊地區乃至東北區域鄰省地區居民有較強的吸納力、輻射力和帶動力，也更容易受到地產購買者的青睞，而且商業地產升值潛力較大。所以說地理因素在估價沈陽市的商業地產中占較大權重。

（2）文化經濟因素。評估房價同時也要考慮當地居民的收入水平、消費水平及文化因素。沈陽市是我國的歷史文化名城之一，遼寧省省會所在地，東北地區政治、文化、金融、交通、信息和旅游的中心，同時也是我國重要的工業基地，在新中國經濟建設中曾起到了舉足輕重的作用。隨著市民收入水平和消費水平的提高，物價水平也會隨之上漲。區域經濟的繁榮會加大居住型商業地產和商業型地產的需求，在現有商業地產市場容納力不足的現在，勢必會抬高商業地產的價格。

（3）氣候因素。在商業地產評估時，應比較同等級氣候條件較差的地區商業地產價格，綜合考量氣候因素，氣候鮮明宜居的地區在商業地產價值評估時應計入考量。沈陽地區屬溫帶季風型大陸性氣候，四季分明。冬季寒冷、干燥，夏季溫熱、多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風，秋季晴朗。全年氣溫變化范圍在-29℃～36℃之間。少發自然災害，該優勢吸引人口遷移，進一步抬高商業地產市場。

2.影響商業地產評估的內在因素

（1）空氣環境因素。沈陽市作為處于轉型期的重工業城市，早年市區內存在大量工廠，導致市區內空氣環境較差，后政府鼓勵大量工廠遷到郊區，空氣質量得到改善，但pm2.5指數仍然較高。在商業地產評估中，是否毗鄰工廠，電廠等高廢氣排放量的地區成為決定房屋價值的一個重要因素。遠離工廠，電廠等地區的空氣質量較好，與工廠周邊同級別地產相比價值較高。在城市中空氣質量較好的區域在估價時也有一定的提高。

（2）房屋結構因素。建筑質量、房屋結構是對于商業地產進行評估的重要環節，房屋結構因素是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別。目的是要保證所建造的結構安全適用，能夠在規定的年限內滿足各種預期功能的要求，并且經濟合理。在房屋結構兼顧安全性、適用性、耐久性的同時，也要考慮到房屋戶型是否符合購買群體的要求，如通風是否順暢，房間是否朝陽等等。房產購買者更傾向于選擇戶型結構更符合自身需求的地產。因此在商業地產估價是也要同時考慮消費群體需求和戶型因素。

（3）噪音因素。噪音是日常居住生活中常見的污染，它對人們的生活居住質量有不良的影響，致使商業地產存在貶值的可能性，過多的噪音會影響正常生活。在沈陽，毗鄰噪音較大的商業區、火車站、快速干道、高架橋等的地產在評估商業地產價值時會受到一些影響。在居住型地產中，同一區域內，臨街的地產同位置靠內的地產相比，價格偏低。除了位置因素外，聲音因素也與開發商和建筑方在室內建造中是否使用隔音材料有關，室內隔音良好保證了商業地產使用人的私密性和舒適性。

（4）區域位置因素。以沈陽為例，對居住者引力最大之處，來源于城市功能最集中和完善的城市中心，一般來說，在距離市中心的環路的同心圓上的不同的商業地產，有大概相同的價格水平。距城市中心的長度可以用距離度量，也可用到達的時間來度量。通常到市中心的距離越短、交通設施越完善，居民對其綜合評價就會越高，因此商業地產價值也會越高，據統計，沈陽市一環以內的普通商品房價格一般在每平方米8000-12000元左右，但是北二環、三環之間是每平方米6500元左右，四環不低于每平方米5000元。

（5）配套設施因素?；A設施之間的互補性供水、供電、供熱、燃氣和排水系統尤其重要，此外，生活垃圾的處理能力，處理過程和基礎設施配套的改進是商業地產升值進程的重要依據。商業地產所在的區位如果靠近水源豐富的地區或者能與城市大的供水管網連接，污水和生活垃圾得到及時有效的疏浚和處理，有熱電廠能夠集中供氣，那么居民對這類商業地產的綜合評價就高，房價自然容易上揚。

二、影響商業地產評估的因素的實證研究

通過上述對幾方面因素的分析，我們可以大致了解到這些因素在商業地產價值分析過程中所造成的影響。人們對地產的要求越來越高，影響商業地產價值的因素也越來越重要，因此，我用以下的實例來研究各因素的重要程度。

（1）案例選擇。選擇了沈陽市中心及較偏區域的不同小區，其中金地名京，萬壽里和裕景中心在市區內，而美的城，棋盤山太陽城和碧桂園太陽城在郊區。各項指數依次為環境因素指數、交通因素指數、配套設施指數、空氣噪音指數。

其中裕景中心位于市中心，當前價格為14000元每平方米，指數分別為86、98、96、90

美的城位于荷蘭村，當前價格為5400元每平方米，指數分別為82、97、91、90

萬壽里位于中街，當前價格為10000元每平方米，指數分別為86、91、96、88

碧桂園太陽城位于開發區，當前價格為4300元每平方米，指數分別為93、85、90、92

棋盤山碧桂園位于棋盤山，當前價格為5800元每平方米，指數分別為97、83、94、95

金地名京位于鐵西區，當前價格為9500元每平方米，指數分別為84、95、93、86

（評分標準：上表中裕景中心，萬壽里，金地名京等都在市區中，環境因素相差不多，而美的城太陽城棋盤山碧桂園處于郊區，棋盤山碧桂園距離景區較近，環境較好。交通因素根據距離市中心的距離而進行判斷?；A設施由小區內的物業綜合情況給出?？諝庠胍舻扔删嚯x工廠及交通密集地區的距離評判。）

（2）案例分析。從上表中我們可以看出環境對商業地產價格的影響比空氣噪音大，但是不如交通因素和基礎設施，由于基礎設施指數從90到96相差不大，我們可以得到基礎設施對商業地產價格的影響較小，由于棋盤山碧桂園離棋盤山較近，遠離市中心商業區，空氣質量和聲音環境是這些例子中最好的。

從價格方面來看，市區內的商業地產價格高于郊區的商業地產，在同樣是市區內位置的小區中，裕景中心與金地名京相差4500元，可見交通情況和基礎設施對于商業地產估價的重要性。

在交通因素和基礎設施相差不多時，環境因素起到了決定性作用，而空氣噪音因素所占比重較低，購買者對此還沒有足夠的重視。在上述地產中最高價值者與最低價值者相差9700元，說明現階段，居民對商業地產的要求向多樣化轉變，這些因素對商業地產起決定性增值作用。

三、商業地產估價影響因素體系建設的建議

1.明確在商業地產評估中多個因素所實用的范圍和標準

現階段我國商業地產市場平穩運行，各地商業地產價格偶有波動但總體仍呈穩定態勢，商業地產市場處于基本飽和的狀態，而針對消費者需求的各因素的改變勢必會刺激商業地產市場發展，影響人們對商業地產的購買需求，在評估師對商業地產的價值進行評估時，希望商業地產管理有關部門盡快出臺規范，明確各類因素在商業地產評估中所實用的范圍和標準。

2.制定在商業地產估價中各種因素影響估價結果的具體流程和法律條文

在目前的市場中沒有對各因素存在相關規定和明確的法律規定，在沒有法律約束的情況下，商業地產市場就會出現復雜多變的情況，評估師無法準確評估出房子的實際價值，使評估成為一種隨意的行為。如果建立相應的明確法律，將估價與各種因素連接起來，使發生錯誤的概率降到最低。為了加強商業地產市場的發展，國家應盡快制定相關法律條文，使商業地產評估規范化，有序化。

3.向購買者普及對商業地產價值造成影響的因素的知識

對于大多數商業地產購買者來說，由于缺少足夠的商業地產有關專業知識，不知道各種因素對商業地產價值的影響有多大，在決定對商業地產購買前，沒有咨詢評估師對房產價格作出判斷的意識，在商業地產購買后，各方面因素影響商業地產的使用時無法著手解決問題。因此應該向商業地產購買者普及相關知識，提高商業地產評估對商業地產交易的重要性，并促進評估業的發展，保障商業地產購買者的利益。

四、結束語

綜上所述，在如今商業地產交易數量增多，人民生活水平穩步上升的現在，各種因素對商業地產的影響越來越大，消費者都希望購買到一個順心舒適，適合自己使用的房產。因此對于影響商業地產價值的因素的評估的地位也逐步升高，今后隨著商業地產市場的一步步完善，有關部門的管理也逐漸規范，商業地產業會發展的更好。

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作者簡介：李龍迪，大連財經學院，財會系資產評估專業，本科生