二線熱點城市實施房產調控新政的思考

徐樂濛

摘要：2016年以來，以南京、合肥、廈門蘇州 “四小龍”為首的二線城市房地產市場火爆。為遏制過熱的房地產市場，南京、蘇州等城市相繼升級房產調控政策。文章以南京為例，通過調查研究的方式，了解居民對此次南京房產調控新政的看法，并嘗試提出對南京及其他二線城市房產市場的一些思考。

關鍵詞：房產新政；房價；調控

2016年樓市上演“變奏曲”，全國房地產市場呈現冷熱不均的景象，一二線城市樓市火爆，三四線城市樓市平淡。由于一線城市嚴格的限購和社保要求迫使投資資金涌入一些二線城市，導致這些城市的房價漲幅超越一線城市，其中合肥、蘇州、廈門和南京4 個城市近一年來房價漲幅驚人，被稱為房價上漲“四小龍”。為給樓市降溫、遏制投機性的購房行為，4城相繼出臺房產調控新政。

一、南京房產調控新政出臺背景

（一）二線“三小龍”相繼出臺升級版房產調控新政，南京壓力巨大

2016年7月廈門接連出臺兩條樓市新政，分別是15日正式執行的住房信貸政策，和21日商辦去庫存新政。9月5日起廈門市執行住房限購政策。

合肥于8月9日出臺史上最嚴限貸政策，明確貸款新細則。10月2日發布限購新政。

蘇州8月11日發布新政，通過對土地供應、購房信貸、公積金貸款等方面采取系統性穩控措施，抑制房價過快上漲。10月5日蘇州出臺最嚴限購令。

同為房價漲幅前列的南京受到蘇州等三個城市調控升級的巨大壓力，出臺新的調控政策迫在眉睫。

（二）南京房產市場持續火爆，急需降溫

1. 南京房價連續17個月上漲

南京的房價在過去的二十年創造了只漲不跌的不敗神話。地方政府雖然在不同時期出臺過各種調控政策，但都遏制不住房價的上漲。2015年1月到6月， 南京房價保持了17個月連續上漲，環比漲幅居全國前列。特別2016年以來，全國各地的資金源源不斷地涌入南京，導致南京房價不斷創造歷史新高。幾乎所有的大牌開發商齊聚南京的土拍現場， 一年中共產生30個地王，地王頻出不斷刷新人們對于房價的預期，搶房大戰輪番上演，樓盤頻頻日光。

2. 土拍熔斷震驚全國

為抑制房價的過快上漲，6月南京市從控制地價入手，發布“土地出讓超過最高限價將停止出讓”的土拍“熔斷”政策，期望開發商能夠理性拿地，降低土地拍賣的溢價率。在土地限價新政落地后的第二場土地拍賣中，經過眾多開發商2個半小時的“拉鋸”后，設置最高限價的8幅住宅地塊僅1幅順利出讓。土地流拍，開發商拿不到地，新房供應量得不到補充，南京樓市的火爆愈演愈烈。

3. 房產市場怪象頻出

2016上半年南京樓市的關鍵詞是“搶房”“漲價”“日光”。人們很焦慮，因為有錢卻買不到房。于是各種奇怪的現象出現：民政局離婚的多了，因為一些人為了應付限貸、限購離婚；熱點地區竟然有中介公開在報紙上登廣告賣房號；很多區域二手房比新房價格高一大截，因為新房被限價而且買不到；開盤選房現場，全家了出動，有坐輪椅的，拄拐的，還有寫作業的……一切就為了買到一套房。至于走后門托關系買房號更是屢見不鮮。

（三）南京的房產市場為什么火爆

寬松的金融政策和貨幣超發是觸發一些重點二線城市房價上漲的誘因。央行不斷降息提高了居民的消費能力。2015年330新政和下半年的兩次雙降，啟動了南京房價暴漲模式。貨幣超發使人們意識到買房才是保住自己財產抵御通脹的最有力途徑。

南京作為江蘇省省會，對全省的其他地區特別是蘇中和蘇北地區的人們具有強大的吸引力，這種吸引力還輻射到與江蘇毗鄰的幾個省份，特別是安徽省。南京房價的暴漲吸引這些地區的人賣掉三四五線城市的房產，把資金投到南京。

南京這個城市的房價總體比一線低，產業發展不錯，城市有文化底蘊，山水秀麗，比較宜居，科教文衛發達。南京是全國高校最為集中的地區之一，每年高校畢業生人數眾多，有相當的數量的畢業生留下安家。

種種原因匯合在一起，南京吸引著全國各地涌來的買房人，于是新房存量告急，人們更加瘋狂搶房，到處驚現日光夜光盤，開放商捂盤、突擊開盤、中介買賣房號等現象屢見不鮮。

（四） 2016年南京出臺的一系列調控樓市政策

2月26日出臺意見強調“一次性供應量少于3萬平方米或領不到銷許，堅決遏制捂盤惜售行為”；4月25日發布政策，載出10條細則，為房價劃定空漲警戒線；5月27日發布新政，土地出讓超最高限價的終止出讓；7月20日出臺控房價的五大舉措；8月11日出臺調整土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見；9月25日出臺了主城區住房限購政策；10月5日出臺實施限購措施城市首次購房和首套房貸款比例。

這些政策對樓市產生了一些作用，但是南京房價依然在上漲，樓市降溫幅度不大。

二、調查分析

筆者利用暑期社會實踐活動進行了一下調查，結合調查結果，對調查數據進行了統計分析，嘗試提出對南京房產市場和房產新政的一些反思。調查結果與分析如下：

從圖1可以看出將近四分之三的調查對象表示了解新政，這說明南京出臺樓市調控新政引起了巨大的反響，市民普遍關注。

通過圖2可見，市民普遍認為南京房價比較高。相較于南京市人均收入而言，房價遠遠超過了人們的承受范圍。

圖3顯示，目前南京投資獲利的空間變窄，不少業內人士和市民認為此輪暴漲已接近尾聲，投資比較謹慎。

圖4顯示，近七成的市民預計南京房價仍將繼續上漲，由于供給嚴重不足，開發商因為限價捂盤惜售，很多人有錢買不到房子，這種現象將要推動房價繼續飆升。

結合結合本次調研結果以及新政后房地產市場的反應，嘗試對房產新政的效果作如下分析和總結：

新政中的土拍和限購政策比較嚴厲，預計會產生一定的效果，但是新房房荒問題難以解決。未來南京房產市場供應有所增加，房荒問題可能會得到一定程度的緩解，但南京房地產市場的供求矛盾已經根深蒂固。南京新房房荒無法得到根本緩解，這樣開發商會更加惜售和捂盤，導致惡性循環。

單純的行政手段恐怕很難達到調控南京樓市目的，讓市場降溫的解決方案也不是沒有，可以借鑒一線城市的調控政策，用規定社保年限，限購和嚴格限貸等手段抑制市場上過熱的投資需求，扭轉人們投機獲利的心理預期。

三、對目前南京房地產市場的思考

本次選擇南京人最關心的熱點問題之一的南京房產新政作為研究對象，瀏覽了許多的媒體報道，親自去開盤現場感受南京樓市之熱，了解到市民對樓市的關注和新政的態度。

（一）很多人被綁架上了房地產的戰車

你一定要在這波大漲時期買房！買房子才能保障自己的財富不被洗劫！于是人人害怕錯過這一趟上漲的列車，更害怕自己手中的人民幣貶值，因此被迫加入搶房的大軍。在公共場所每個人都在討論房子，自媒體上天天都是買房。開盤時售樓處外可以看見各種外地牌照的私家車，買房現場可以聽到各種方言……，在全國洶涌而來的資金圍獵下，南京房地產市場淪為資本游戲的戰場。連一直觀望的剛需也恐慌性入市，要立刻要把手上有限的錢變成房子，此外，房產市場還有人眾籌，幾個朋友集資炒房，均分收益，快速套現。

如果不買房，南京人是不是生活的更快樂些。南京這個文化底蘊深厚，山水城林美麗，生活節奏不太快的城市應該令人感到幸福。南京人可以把手里的錢，用來享受生活中的美好，比如去旅行、感受詩和遠方。很多人因為恐慌買房，全家舉債，套上20年30年還貸的沉重枷鎖，幸福感大降。

（二）新區規劃美好，配套何時成熟

國家發改委發布了長三角城市群規劃，南京成為長三角地區唯一的特大城市， 南京江北新區成為國家級新區。南京的城市規劃未來可能是世界級的，政府規劃了10個以上的新城，這些新城的的規劃都很高大上，有優質學區的地方，有地鐵站的地方，有綜合體的地方，房價都會漲！—只要是有一點點風吹草動的利好消息傳出，就成為買房人的動力！

每個買房人都知道買房要跟著規劃走，實際上這些新城的配套成熟需要相當長的時間，而這些什么都沒有的新區目前新房價格過3萬的比比皆是，有的甚至奔4萬。有些新區的房子，位置偏遠，品質很差，周圍沒有配套，房價也高達2萬以上，買房人還是趨之若鶩，因為房價漲得太高了，好房子又買不到。

可是，人們忽略了，南京的實體經濟跟全國的大環境一樣低迷，多個新區的服務、科技、教育的配套還是白紙一張，未來規劃實現需要大量的資金。城市的發展需要堅實的城市實力去做支撐，如果經濟僅僅依賴房地產，南京的房價就是越吹越大的泡沫。

（三）高房價留不住人才

有人說購買南京這座城市的房子，你等于買了這座城市的股票。修的每條地鐵，建的每一所學校，你都能享受到這個城市帶給你的紅利。你買了房子不僅僅是房子，而是買了這個房子周邊所有科教文衛的總和。

但冷冰冰的現實卻是：南京能夠留給剛性需求買房者的空間越來越少了。南京已經經歷了連續17個月的連漲，單價在兩萬元的樓盤已經幾乎銷聲匿跡了。再看看南京主城區的二手房，據16年1-12月的數據來看，已經漲了將近26%，那些新來南京和留在南京年輕人將何去何從？這就意味著，作為工薪階層，想要憑借基本工資，在南京購置一套屬于自己的房子，已幾乎不太可能。

南京有40余所高校，常住人口中近10%為普通高校的在校大學生，但去年南京人口凈流入只有1.98萬人，大量畢業生被南京的高房價嚇跑，而出國留學完成學業的海歸們，他們讀書在國外，沒有趕上買房的黃金十年，假如又錯過了2016年的上車機會，如果沒有父母雄厚的資金贊助，即使有單位或者公司的補貼，依然買不起南京房子，只能在選擇其他房價低的城市。高房價將造成人才流失，進而影響南京的創新創業，對于城市的未來發展不利。南京如此，其他二線熱點城市又何嘗不是。

四、總結

2016年，一年不買房，幾年都白忙！這房價爆漲的一年，是樓市瘋了，還是我們瘋了？二線“四小龍”的房價已處歷史高位，都相繼升級了樓市調控政策，使得投資客的期望值降低，原來涌入這幾個城市的資金開始流向房價較低的其他二線城市，但根據預測2017：一二線城市還將依然溫和上漲。筆者今后將繼續關注二線城市的房產市場。

（作者單位：中南財經政法大學會計學院）