上海市人口結構對住宅商品房價格的影響

孫志妍

摘 要：目前房地產已進入相對成熟的發展階段。近年來，房價持續走高，影響房價上漲的因素主要集中于供需不平衡、成本上升以及貨幣政策的影響等方面。從人口結構的角度入手，通過對上海市1993—2012年人口結構變化的分析，得出人口結構中各因素對房價的影響。用計量經濟學的方法，通過對各解釋變量和被解釋變量建立多元線性回歸方程來論證上述觀點，可得出人口結構影響需求的變化，進而影響房價的結論。

關鍵詞：房地產；需求；價格；人口結構

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）02-0094-02

隨著社會的進步和發展，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。住宅涉及到千家萬戶的利益，房價自然就成為了當前居民最為關注的問題。目前，我國房地產市場中土地供給由國家直接調控，而住宅供應則由規模較大的房地產商寡頭壟斷。因而缺乏彈性，住宅價格在很大程度上由需求因素決定。其中人口結構的變化會通過改變住房需求而直接作用于住宅價格。因此，本文主要從人口結構的角度來分析需求的變化對于住宅商品房價格的影響。

近年來，上海市房價居高不下，這與上海市自身的發展是分不開的。上海是一個充滿機遇與挑戰的大都市，更是一個充滿現代化氣息的城市，是許多人生活和工作的首選之地，正不斷吸引著越來越多的人定居。自1990年浦東新區實行對外開放以來，上海市就吸引了國內外資本大量聚集，推動了經濟向前發展。近年來，經濟總量更是位居大中華區第一位。2009年上海市GDP達到1.49萬億人民幣，超越香港，人均GDP及人均可支配收入比均居全國各省區及直轄市首位。此外，上海市服務業高度發達，帶動了第三產業的發展，對勞動人口的需求增加，造成大量外來人員不斷涌入。人口的增加導致住房需求的增加。因此，人口因素對上海市住宅商品房價格的影響較大。

一、變量選取

從人口學意義上講，人口結構主要分為三類：人口自然結構，包括年齡結構和性別結構；社會經濟結構，包括家庭結構、就業結構以及收入結構；人口地域結構，包括城鄉結構和行政結構。因此，選取1994—2012年上海市住宅商品房價格（以1993年為基期）為被解釋變量Y，選取人口死亡率X1、男女性別比（以女性為100）X2、城鎮人口所占比例X3、人均可支配收入（以1993年為基期）X4、家庭人口數X5、流動人口比例X6、勞動人口比重X7、第三產業從業人口比重X8為解釋變量。由于當年的出生率不能對需求產生影響，因此選取人口死亡率及流動人口比例為解釋變量來反映人口數量的變動，選取男女性別比來衡量性別結構的影響，選取城鎮人口所占的比重來反映城鎮化水平，選取人均可支配收入來衡量收入的變化，選取家庭人口數來代表家庭結構的影響因素，選取勞動人口比重來反映年齡結構，選取第三產業從業人口比重來反映就業結構的變化。數據主要來源于《上海統計年鑒》。

二、變量篩選

運用Eviews軟件，分析各變量之間的相關性以及各解釋變量與被解釋變量之間的相關性。剔除存在較大相關性的解釋變量，為后續建立多元線性回歸模型選取變量奠定基礎。

經相關性分析，最終篩選出五個變量帶入回歸方程，分別是城鎮人口所占比例X3、人均可支配收入X4、家庭人口數X5、勞動人口比重X7、第三產業從業人口比重X8。為了降低時間序列變量異方差可能，數據分別取對數。Eviews輸出結果顯示，各解釋變量t檢驗值均大于0.05，各解釋變量之間存在多元共線性。用逐步回歸法對變量進行篩選，利用相關系數從所有的解釋變量中選取相關性最強的變量最先建立一元回歸模型。

由相關性分析結果可得，lnX4與lnY的相關系數最大，相關性最強，因此，首先對其進行一元線性回歸，建立回歸模型。分析可得：lnX4的系數為1.185593>0，即可支配收入增加，需求增加，房價上漲，故滿足經濟檢驗。R2=0.972729，擬合優度較高且調整后的R2=0.971125有所降低；同時，方程的F檢驗值為0，故方程顯著；因各解釋變量的t檢驗值為0，即可支配收入對住宅商品房價格解釋作用非常顯著。

其次，分別添加各自變量做多元線性回歸，結合經濟意義和統計檢驗選出擬合優度最好的線性回歸模型。經分析得：lnX4、lnX7、lnX8與lnY建立的回歸方程顯著性更高。

三、回歸模型分析

經上述分析，最終以lnX4、lnX7、lnX8為自變量，lnY為因變量建立多元回歸模型。

結果顯示：R2=0.983946，調整后的R2有所降低，擬合優度較高；方程的F檢驗值為0，方程顯著；因各解釋變量t檢驗值遠小于0.05，即可支配收入、勞動人口所占比重、第三產業從業人口比重對住宅商品房價格解釋作用非常顯著，該模型成立。相對其他模型而言，該模型的線性回歸方程擬合優度最好。

lnY=4.645035+0.531792*lnX4 +1.517269*lnX7 + 1.805542*lnX8

分析可得：lnX4、lnX7、lnX8使得模型成立，方程顯著。人均可支配收入、勞動人口所占比重、第三產業從業人口所占比重對上海市住宅商品房價格影響較大。人均可支配收入增加反映了人口結構中收入結構的變化，收入增加，必然導致居民的購買力增加，引起住房需求的增加，導致房價的上漲。勞動人口是用來衡量年齡結構的變量，勞動人口比重增加可以通過增加人均可支配收入，促進經濟增長，進一步帶動房價的上漲。人口城鎮化伴隨著第三產業人口的增加，提高了勞動人口的工作效率，拉動經濟增長，從而帶動房地產市場的發展。輸出結果顯示，3個變量的系數均大于0，屬于正相關關系，滿足經濟檢驗。因此，該模型各變量滿足經濟檢驗。

四、結論

通過模型的經濟和統計檢驗可得，該模型成立。從本文的分析來看，盡管各人口結構變量對于需求均造成影響，推動了上海市住宅商品房價格的上漲，但是，從多元回歸模型可知，人均可支配收入、勞動人口所占比重、第三產業從業人口比重對上海市住宅商品房的價格影響更為顯著。

當前，政府不斷出臺新的調控政策來規范房地產市場的發展。但是，我國地域遼闊，城市分布不均，各城市的發展極度不均衡，因此，政府應根據各城市的發展狀況，實施差別化政策，使房地產市場逐漸趨于穩定。上海市由于其獨特的發展優勢，對外來人口本身就充滿吸引力，使得人口增加，導致住房需求增加是毋庸置疑的。而人口涉及的范圍較廣，究竟哪些因素對上海市房價影響更大，政府應該從哪方面入手制定合理化的調控政策始終不得而知。然而，該研究結果正是彌補了這方面的不足，明確了上海市人口結構對房價的影響機理。

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[責任編輯 杜 娟]