房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用分析

馬仕途

【摘要】運用統(tǒng)計和國民經(jīng)濟核算理論和方法，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的范圍和內(nèi)涵進行科學界定，在此基礎(chǔ)上從房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)消費三大領(lǐng)域系統(tǒng)完整地定量分析房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟增長的作用，結(jié)果表明：房地產(chǎn)經(jīng)濟合理增長對國民經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義，但同時房地產(chǎn)經(jīng)濟增長速度過高或過低，都會影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。為了保障國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定增長，應(yīng)保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的合理增長。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟；中國國民經(jīng)濟；增長

伴隨改革開放的不斷深化，我國經(jīng)濟保持持續(xù)快速發(fā)展趨勢。作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性、先導性與支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自上個世紀90年代后期，其住房分配制度以從福利性分房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿呕⑸唐坊７康禺a(chǎn)行業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟增長具有至關(guān)重要的作用，二者間影響作用越來越大。房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)等方面具有積極的作用，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的根本在于國民經(jīng)濟增長速度的提升、居民可支配收入的增加與城鎮(zhèn)化進程的提高.作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有極長的產(chǎn)業(yè)較大的關(guān)聯(lián)度能夠?qū)ζ渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)起到直接、間接的帶動作用特別是生活資料消費品的增加。基于此，社會主義市場經(jīng)濟條件下如何有效促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，如何確保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)M足國民經(jīng)濟增長需求，如何實現(xiàn)兩者間的良性互動，已經(jīng)成為相關(guān)部門、企業(yè)必須考慮的問題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)投資帶來了經(jīng)濟的局部和短期繁榮，但其引發(fā)的問題也開始出現(xiàn)。在房地產(chǎn)投資的高速發(fā)展下，潛在的金融風險、投資風險、違約風險和次級貸款風險等不斷發(fā)酵醞釀；房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格的增長水平與社會經(jīng)濟增長水平、居民收入水平不匹配，2016年我國GDP增長率為7.65%，人均可支配收入增長8.1%，房地產(chǎn)投資增長率為16.19%。高漲的住房價格給民眾的生活帶來較重的負擔，社會差距凸顯。房地產(chǎn)業(yè)如火如荼的發(fā)展，對經(jīng)濟的穩(wěn)定也造成了一定威脅。如何正確認識和把握兩者之間的關(guān)系，適當?shù)貙嵤Ψ康禺a(chǎn)投資的宏觀調(diào)控，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長協(xié)調(diào)發(fā)展，保持經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，是我國政府在經(jīng)濟發(fā)展中面臨的重要問題。

第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了快速的發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，有關(guān)人員也加大了對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投入，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，拉動了國民經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效發(fā)展離不開國家政策和政府部門的支持，且在多種因素的作用下呈現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)帶動了與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從多個領(lǐng)域上促進了我國國民經(jīng)濟發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不具有健全的調(diào)控機制。房地產(chǎn)經(jīng)濟的良好發(fā)展需要政府和政策的支持，但是，我國政府受多方面因素的限制不具有對房地產(chǎn)經(jīng)濟有效的調(diào)控能力，使得房地產(chǎn)價格不受控制，不利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。

第四，信貸風險增加。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展和多個行業(yè)存在密切的關(guān)聯(lián)，比如金融信貸。如果房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定就會加重金融信貸危機，嚴重制約銀行的良好發(fā)展。

第五，房地產(chǎn)投資比重增大，出現(xiàn)了投資過剩的局面。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展在利潤實現(xiàn)方面具有明顯的作用，因而很多人都紛紛進行房地產(chǎn)投資，大量的房地產(chǎn)投資導致了房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展過剩的問題，不利于促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

第六，房地產(chǎn)投資標的物聚集的資金量一般較為龐大，采取杠桿操作，貸款數(shù)額較大，當房地產(chǎn)價格過快的增長，增加了房地產(chǎn)投資中的不確定性，房地產(chǎn)業(yè)的超階段發(fā)展，高比例地釋放了大量的房地產(chǎn)信貸，所帶來的系統(tǒng)風險會對我國的金融安全造成一定影響。金融安全與穩(wěn)定需要一個健康的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮造成的不確定性，為銀行體系和整個國家金融安全帶來潛在的威脅。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟增長的影響

為了分析房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟增長的影響，筆者查閱了大量參考文獻及相關(guān)數(shù)據(jù)，包括中國與國外的房地產(chǎn)經(jīng)濟，并歸納整理出如下內(nèi)容：從宏觀經(jīng)濟總量角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟有兩種作用，即促進與牽制。在國民經(jīng)濟正常運行的前提下，發(fā)展穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著積極的促進作用。

相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加一個單元產(chǎn)值，有關(guān)產(chǎn)業(yè)則會增加1.5到2個單元產(chǎn)值相應(yīng)的，投資總量不足的房地產(chǎn)投資不僅不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，還將導致其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展瓶頸，整體經(jīng)濟發(fā)展將受到阻礙但這并不意味著對房地產(chǎn)投資量越多越好，過多的投資量使得其對土地資金的需求大大增加，進而極有可能將出現(xiàn)由于地價大幅上漲而造成的泡沫經(jīng)濟，國民經(jīng)濟發(fā)展也將遭受嚴重創(chuàng)傷日本1991年—2004年的房地產(chǎn)泡沫破裂不僅對當期消費水平。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)造成了嚴重影響，更對日本國民經(jīng)濟帶來了重創(chuàng)。根據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)，2015年GDP核算中，我國全年GDP絕對額約為676708億元，房地產(chǎn)業(yè)絕對額為41308億元，占比約為6.1%。歷史數(shù)據(jù)表明，

1960年之后，房地產(chǎn)投資占GDP比例超出6%以上時均會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫破裂的現(xiàn)象，如日本于1980年代后期到90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂現(xiàn)象，以及2006—2009年波及全球的美國次貸危機。經(jīng)過以上分析我們不難看出，房地產(chǎn)崩盤勢必會對中國經(jīng)濟發(fā)展造成影響。因此，加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究力度十分有必要。

三、房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟的增長作用

在計量研究中，房地產(chǎn)投資與貨幣數(shù)量關(guān)系密切，在實際生活中房地產(chǎn)業(yè)與資本市場關(guān)系也較為密切，一方面房地產(chǎn)投資需要龐大的資金決定了其必須依靠金融工具進行融資；另一方面，房地產(chǎn)投作為一種收益較好的資產(chǎn)，吸引了較多的資金進行投資。房地產(chǎn)投資標的物聚集的資金量一般較為龐大，采取杠桿操作，貸款數(shù)額較大，當房地產(chǎn)價格過快的增長，增加了房地產(chǎn)投資中的不確定性，房地產(chǎn)業(yè)的超階段發(fā)展，高比例地釋放了大量的房地產(chǎn)信貸，所帶來的系統(tǒng)風險會對我國的金融安全造成一定影響。

金融安全與穩(wěn)定需要一個健康的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮造成的不確定性，為銀行體系和整個國家金融安全帶來潛在的威脅。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)是我國國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

我國國民經(jīng)濟發(fā)展方向總體的變化情況，通過房地產(chǎn)行業(yè)就可以較為準確地反映出來。因為，房地產(chǎn)行業(yè)敏感度較高并且與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。在此之外，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，最重要的就是可以有效地拉動就業(yè)，擴大內(nèi)需，促進其他行業(yè)的不斷發(fā)展。這樣的帶動作用主要體現(xiàn)在以下方面。

第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展可以促進我國內(nèi)需的擴大。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展可以有效吸納其他相關(guān)行業(yè)的資金，由此帶動有關(guān)行業(yè)的發(fā)展，進而促進我國國民經(jīng)濟的快速健康的發(fā)展，實現(xiàn)我國整體的健康發(fā)展，促進我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。第三，房地產(chǎn)行業(yè)直接影響我國國民的生活質(zhì)量以及消費水平，決定著我國居民的幸福感指數(shù)。因此，從上述表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著其他行業(yè)無法代替的作用。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)促進我國市場經(jīng)濟的成熟

房地產(chǎn)經(jīng)濟與我國的市場經(jīng)濟聯(lián)系非常密切，處于相互制約，相互影響的狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展離不開市場經(jīng)濟的成熟，同時市場經(jīng)濟的不斷成熟也在推動市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)調(diào)查顯示，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展已經(jīng)成為促進我國市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，促進建筑行業(yè)、冶金行業(yè)、電器行業(yè)、鋼鐵行業(yè)快速發(fā)展，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展指明一條新的發(fā)展之路。但是我們也要認識到，房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷發(fā)展的同時，也造成巨大的風險。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟一旦出現(xiàn)大的變動就會造成國民經(jīng)濟的波動，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟一旦出現(xiàn)不合理的增長的現(xiàn)象，就會造成泡沫經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟穩(wěn)定。因此，我們必須對國民經(jīng)濟發(fā)展進行合理的控制，利用相關(guān)經(jīng)濟、法律、行政手段來防止房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風險，這樣才可以更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)的發(fā)展，保障房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟相會之間有序，平穩(wěn)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟可以改善人民生活，推動就業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用十分廣泛。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟可以增加我國國內(nèi)生產(chǎn)總值，推動我國現(xiàn)在生產(chǎn)力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我國公民的經(jīng)濟收入。目前，我國現(xiàn)在就業(yè)狀況較差，嚴重阻礙我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟可以有效增加我國現(xiàn)在就業(yè)人口，促進我國現(xiàn)在民眾充分就業(yè)，同時房地產(chǎn)經(jīng)濟也可以帶動其他行業(yè)的房展，從而提供更多的就業(yè)崗位，解決現(xiàn)在我國就業(yè)難的狀況。此外，由于我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)獨特的作用，還帶動許多學科的學習熱情，比如建筑工程和金融。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可以進一步促進改善人民生活，推動中國社會居民的充分就業(yè)。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟推動其他產(chǎn)生發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)對不同性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的作用力方向不同，對于基礎(chǔ)原料型產(chǎn)業(yè)，如水泥，鋼鐵等行業(yè)，房地產(chǎn)投資對其的作用主要表現(xiàn)為后向拉動作用，而房地產(chǎn)業(yè)對于服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要是前向拉動作用，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是最為密切的環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)，它們之間相互產(chǎn)生較為緊密的影響。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響離不開產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，當房地產(chǎn)業(yè)資金投資到材料購買，機械租賃等相關(guān)行業(yè)，通過其他行業(yè)更顯著的影響經(jīng)濟增長，而服務(wù)業(yè)的發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互促進，也就是說經(jīng)濟增長可以通過這些和房地產(chǎn)業(yè)與前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)，環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)部門對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。總體來說，一方面房地產(chǎn)投資會增加與之相關(guān)聯(lián)的部門收入，導致社會總需求增加，從而加大對于經(jīng)濟的促進作用，這也是乘數(shù)效應(yīng)的體現(xiàn)；另一方面經(jīng)濟增長也會通過其他行業(yè)來影響房地產(chǎn)業(yè)的投資增長，也就是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中的后向關(guān)聯(lián)和環(huán)向關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長有著較為密切的關(guān)系，在實證分析中經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的影響更為顯著，但是這種影響也會通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)進行。

四、提升房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對國民經(jīng)濟發(fā)展促進作用的策略

（一）加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效發(fā)展需要加強政府部門的宏觀調(diào)控。政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控具體表現(xiàn)為本著科學發(fā)展和實事求是的原則，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟市場發(fā)展實際，采用經(jīng)濟手段和行政手段對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進行有力調(diào)控，從而有效避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟發(fā)展，我國城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民對房地產(chǎn)消費支付能力存在差異，為此，政府可以根據(jù)居民的實際收入，為他們提供不同的住房，完善房地產(chǎn)住房體系的建設(shè)發(fā)展。另外，政府部門還可以在保證國家利益的同時，利用規(guī)范化的宏觀調(diào)控手段嚴格管理國家房地產(chǎn)發(fā)展的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。

（二）加強對金融政策的完善

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，金融政策是否科學對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量具有重要影響。尤其是銀行信貸和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。因此，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的良好發(fā)展，需要政府部門采取科學的政策加強度銀行信貸的規(guī)范。同時，政府還可以通過改變?nèi)谫Y的方式來形成科學的金融政策，完善融資手段和策略，從而減少金融發(fā)展對房地產(chǎn)事業(yè)的不利影響。

（三）加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的合理規(guī)劃

為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的良好發(fā)展，有關(guān)部門需要對房地產(chǎn)發(fā)展進行嚴格的。規(guī)劃，采取措施減少房地產(chǎn)的投機行為，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展。例如，針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展投資過剩的問題，政府部門應(yīng)該加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，充分調(diào)動自己的職能在最大限度上控制房地長經(jīng)濟的投機發(fā)展。另外，為了實現(xiàn)各個區(qū)域經(jīng)濟的良好發(fā)展，需要政府對各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展進行合理的規(guī)劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展和國民經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。

（四）實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的綜合發(fā)展

雖然說房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠在很大程度上促進當?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，但是如果只是注重房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，忽視了其他和國民經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的行業(yè)，就會導致地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)的不平衡，不利于國民經(jīng)濟的總體穩(wěn)定和發(fā)展。因此，政府部門要注意處理好房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展和其他經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，從經(jīng)濟發(fā)展全局上來把控房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中的比重，注重區(qū)域之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于我國國民經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)發(fā)展重要的作用，促進我們市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，改善現(xiàn)在人民的生活水平，是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。因此，我們也要認識到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生較大的波動的時候會使我們的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展產(chǎn)生較大波動。我國要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行控制，對房價進行控制，對我國現(xiàn)在的房價市場進行動態(tài)監(jiān)測，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善相關(guān)法律制度進行完善，規(guī)范現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。更好地促進我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)更好地發(fā)展，促進我國國民經(jīng)濟不斷地發(fā)展。

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