日本房產(chǎn)泡沫時(shí)代的經(jīng)濟(jì)特征與啟示

張婭萍

摘 要：最近房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，引起了人們的廣泛關(guān)注。怎樣避免房地產(chǎn)發(fā)展過于猛烈，成為了一個(gè)重要的問題。基于此，對(duì)日本在1990年左右遭遇的房產(chǎn)泡沫破滅的情況進(jìn)行回顧，之后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況加以介紹。同時(shí)，針對(duì)我國(guó)與日本之間國(guó)情的區(qū)別，再對(duì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的情況進(jìn)行總結(jié)，指出對(duì)我國(guó)帶來的啟示，并針對(duì)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的問題，提出進(jìn)一步的對(duì)策以及建議。展望我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之后可能得到的發(fā)展，對(duì)發(fā)展過程中存在的危機(jī)有更為充分的意識(shí)，并對(duì)不良狀況進(jìn)行及時(shí)整理，使法律法規(guī)得以完善，并完善相應(yīng)的稅制政策，從而讓我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以健康而且更加平穩(wěn)的進(jìn)步和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：日本房產(chǎn)；泡沫；經(jīng)濟(jì)特征；啟示

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）04-0098-02

一、引言

在2003年下半年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，雖然在這個(gè)過程中有非典帶來的影響，但在2003年，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率依舊在9.1%左右，屬于從1997年之后增長(zhǎng)速度最快的時(shí)間。不過高速增長(zhǎng)的過程中，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很多的問題，比方說大規(guī)模投資和信貸擴(kuò)張，能源、原材料以及投入價(jià)格上漲，特別是房地產(chǎn)價(jià)格上漲引起了更多人的關(guān)注。房地產(chǎn)泡沫是否存在，也成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)者討論的一項(xiàng)重點(diǎn)問題。日本在1990年左右，遭遇了經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的情況，經(jīng)濟(jì)也漸漸走向衰退，在近十年都沒有真正擺脫當(dāng)時(shí)所帶來的困擾。回顧這段歷史，就好像是泡沫經(jīng)濟(jì)教科書一樣，人們可以從中對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害有深刻意識(shí)。而本文的目標(biāo)就是研究日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的情況，并從中吸取教訓(xùn)，避免同樣的悲劇再次產(chǎn)生。

二、日本房產(chǎn)泡沫時(shí)代的經(jīng)濟(jì)特征與危害

在1990年，日本遭遇了泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的狀況，導(dǎo)致陷入長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)蕭條的情況當(dāng)中，一直到今天，日本經(jīng)濟(jì)還沒有真正掙脫泡沫經(jīng)濟(jì)破滅所帶來的危害。泡沫經(jīng)濟(jì)從1980年開始，在簽署了《廣場(chǎng)協(xié)議》過后，日本銀行為了避免日元升值速度加快，而進(jìn)行美元的購(gòu)買，導(dǎo)致貨幣投放量大幅度增加。在社會(huì)上，相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求而言，總貨幣量數(shù)量較大，導(dǎo)致金融體系當(dāng)中的現(xiàn)金以及準(zhǔn)備金過多，放貸規(guī)模進(jìn)一步過大。但在這個(gè)時(shí)候，日本央行又一而再再而三地進(jìn)行利率降低，導(dǎo)致公司借款成本大大下降，引起大量借款。然而因?yàn)楫?dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度降低，企業(yè)沒有較高的投資積極性，所以很多企業(yè)就開始將資金應(yīng)用于金融資產(chǎn)以及土地資產(chǎn)，同時(shí)銀行業(yè)開始進(jìn)行抵押貸款的發(fā)放，進(jìn)一步增強(qiáng)相關(guān)融資過程，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大大上升。房地產(chǎn)的升值以及信貸規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致了惡性循環(huán)的發(fā)生，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生以及膨脹起到了一定的推動(dòng)作用。在泡沫經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期，日本土地總之甚至是美國(guó)的兩倍以上，東京千代田區(qū)的土地價(jià)值相當(dāng)于加拿大整體的土地資產(chǎn)價(jià)值。從資料當(dāng)中，人們可以更為直觀地對(duì)日本房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度有一定的認(rèn)識(shí)：在1987年，日本47個(gè)都道府縣所在地的最高臨街地價(jià)的平均值相對(duì)1986年，有獎(jiǎng)金20%的增長(zhǎng)，這種增長(zhǎng)幅度已經(jīng)是去年的兩倍。而到了1988年的時(shí)候，這個(gè)比例又變成了23.7%左右。1989年，增長(zhǎng)比例在28%左右，1990年只增不減。這種較高的上漲率，是自因列島改造計(jì)劃之后，就沒有出現(xiàn)過的，日本媒體將其稱之為狂亂低價(jià)。通過數(shù)據(jù)，我們可以對(duì)地價(jià)和物價(jià)差距有更為直觀的了解，在1989年的時(shí)候已經(jīng)到了令人觸目驚心的地步。這種高速增長(zhǎng)的價(jià)格，在1991年終于開始降低。在1991年，大都市圈當(dāng)中，地價(jià)漸漸開始回落。1992年所公布的地價(jià)相對(duì)1991年有4.6%左右的下降。而到了1992年，地價(jià)下落速度大大加快。在1993年1月，相對(duì)1992年而言，公布地價(jià)有8.4%的降低。在大都市圈地價(jià)下降最為慘烈。將1983年地價(jià)作為基礎(chǔ)，相對(duì)1993年地價(jià)而言，進(jìn)行下跌率的計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)：東京圖有25%的下跌情況，大阪圈則有39%的下降，名古屋圈有20%的下降。到了這個(gè)時(shí)候，日本國(guó)民已經(jīng)真正意識(shí)到了泡沫破滅帶來的危害。此外，在國(guó)際當(dāng)中，美國(guó)以及德國(guó)等經(jīng)濟(jì)大國(guó)有利率的進(jìn)一步上升，日本長(zhǎng)期利率的預(yù)期大大增加，人們開始看淡房市所帶來的增長(zhǎng)。以升值為預(yù)期的投資已經(jīng)達(dá)不到目標(biāo)，而過度膨脹的泡沫也已經(jīng)漸漸崩潰。即使在這之后，日本政府采取了相關(guān)手段，但還是無法避免資產(chǎn)價(jià)格下跌的情況。日本在這之后進(jìn)入了痛苦的衰落期，泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)日本經(jīng)濟(jì)造成了十年左右的影響。

三、吸取日本房產(chǎn)泡沫時(shí)代的教訓(xùn)來規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)的對(duì)策

1988年左右，日本發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)重影響了日本的政治、經(jīng)濟(jì)以及生活，同時(shí)也是我國(guó)需要重視的一項(xiàng)內(nèi)容。如今，相對(duì)日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期而言，我國(guó)也有相同的特點(diǎn)，如果我國(guó)沒有辦法對(duì)這些情況加以應(yīng)對(duì)的話，則很有可能重蹈覆轍。因此，我們應(yīng)當(dāng)充分吸取教訓(xùn)，并采取具體措施，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。

（一）防范房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)

金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的影響，在分析日本房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程中，能夠進(jìn)一步了解到，日本金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生伊始采取的不正確措施，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的增加。所以，我們應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)，制定策略，避免金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第一，加強(qiáng)銀行內(nèi)部資金控制。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度并不快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，避免不良資產(chǎn)的增長(zhǎng)和壞賬的發(fā)生。所以，我國(guó)必須要進(jìn)一步對(duì)內(nèi)部資金加以控制，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。首先，我國(guó)銀行應(yīng)當(dāng)同步房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)查等工作，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容加以評(píng)估，讓信貸監(jiān)控加速增長(zhǎng)，提升風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的能力。另外，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信貸人員隊(duì)伍建設(shè)，避免人情或者關(guān)系貸款等內(nèi)容，避免壞賬發(fā)生。銀行必須要加強(qiáng)信貸隊(duì)伍方面的建設(shè)，提高信貸人員素質(zhì)，避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步產(chǎn)生。

第二，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的進(jìn)一步建立。在如今房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大大增加的狀況下，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的確立，尤其是要有如下方面的工作：首先，我國(guó)銀行以及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)使放貸流程更加規(guī)范，使信貸擔(dān)保機(jī)制得以建立和完善，從而提高銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)能力，避免放貸不規(guī)范進(jìn)一步導(dǎo)致的壞賬發(fā)生。其次，我國(guó)銀行應(yīng)當(dāng)遵照國(guó)家的宏觀調(diào)控方式，與信貸政策有一定的區(qū)別，進(jìn)一步更好地進(jìn)行信用評(píng)級(jí)工作，從而降低違約風(fēng)險(xiǎn)。再次，進(jìn)行房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的建立。這種系統(tǒng)的建立能夠?qū)J款流程進(jìn)行嚴(yán)格控制，并進(jìn)一步規(guī)范銀行工作人員行為。在確定房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系之后，可以充分查看企業(yè)信用等級(jí)，并展開相應(yīng)的等級(jí)劃分，進(jìn)一步避免權(quán)錢交易行為的出現(xiàn)，使工作人員行為更加規(guī)范。

（二）加大政府的宏觀調(diào)控力度

在避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等過程中，政府的宏觀調(diào)控在如下方面有一定的作用：首先，政府應(yīng)當(dāng)展開相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等方面的工作內(nèi)容。如今，我國(guó)政府在房地產(chǎn)工作主要是使放假降低，避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生方面。政府可以講管理優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的狀況展開統(tǒng)計(jì)，并通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控等內(nèi)容展開研究。其次，針對(duì)占有土地但并不進(jìn)行施工的狀況，政府部門可以利用相關(guān)手段回收土地，避免資源浪費(fèi)的情況。再次，進(jìn)行房產(chǎn)稅的施行，借鑒國(guó)外的一系列制度，從而能夠使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)得以降低，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)情進(jìn)行房地產(chǎn)稅試行，進(jìn)一步制定與國(guó)情相符合的流程和制度，使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)得以規(guī)避。